Politisk modstand mod udenlandske opkøb af danske investeringsejendomme kan udløse uhørt store værditab for almindelige andelshavere og danske pensionskasser.
Debatindlæg bragt i Børsen 30. januar 2019
Tænk hvis Christiansborgpolitikerne indførte en ny lov, som påførte danske boligejere et direkte værditab på op til 25 procent. Ja, det det lyder utænkeligt.
Ikke desto mindre kan netop dét blive resultatet for omkring 160.000 andelsboligejere, hvis Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialdemokratiet får succes med at fjerne paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.
Paragraffen gør det muligt at modernisere danske lejeboliger og herefter udleje dem efter “det lejedes værdi” og ikke efter omkostningsbestemt leje. Denne investering og modernisering er nødvendig for, at den danske boligmasse opretholder en moderne karakter. Samtidig er den et centralt element i langt de fleste investeringer i den gamle boligmasse. Muligheden for at investere i modernisering udgør nemlig et potentiale, som realiseres langsomt over en årrække i takt med, at lejerne flytte fra de gamle lejligheder. Fjerner politikerne paragraf 5, stk. 2, eliminerer de dette potentiale. Mere herom om lidt.
DF-Ø-S-alliancen vil fjerne moderniseringsreglerne med afsæt i den amerikanske kapitalfond Blackstones milliardopkøb af ejendomme i København i 2018. Ophævelsen af reglerne skal ifølge partierne beskytte danske lejere mod udenlandske ejendomsopkøb.
Imidlertid er det en væsentlig og overset pointe i den politiske debat, at en fjernelse af paragraf 5, stk. 2 ikke kun rammer ”udenlandsk kapital”, men også vil medføre massive værditab for næsten alle danske andelshavere, danske investorer og danske pensionsselskaber – og dermed stort set alle danskere. DF-Ø-S har tilsyneladende misset den centrale detalje, at moderniseringer af lejeboliger netop er helt vital for en betydelig del af danskernes boligøkonomi og pensionsformue.
Ifølge nye tal fra EjendomDanmark vil en lovændring medføre, at vurderingen af en typisk andelsboligforening kan falde med 13-25 procent i værdi. Det svarer til 20 til 45 milliarder kroner for hele andelsboligsektoren. Tabene for den enkelte andelshaver vil være markant større i andelsboligforeninger med blot en moderat belåning. Er en andelsboligforening f.eks. belånt med 50 procent, medfører en regelændring således en fordobling af effekten og et fald i andelsværdien på 26-50 procent!
Dette kan efter EjendomDanmarks vurderinger betyde, at hver fjerde af landets ca. 160.000 andelshavere, kan blive teknisk insolvente. Vel at mærke andelshavere som har drevet deres forening på den mest forsvarlige vis.
Hvorfor piller et eventuelt indgreb ved danskernes pensionsafkast? Danske pensionskasser ejer 90 procent af udlejningsejendommene. De har investeret almindelige danskeres pensionsmidler i danske ejendomme i tiltro til de regler, der har været gældende i mange år. Fjerner man adgangen til modernisering, falder pensionskassernes investeringsplaner sammen, og pensionsselskaberne må foretage store nedskrivninger på ejendommene.
Kort og godt gør DF-Ø-S her regning uden vært. For at ramme udenlandske investorer påfører man helt almindelig danske pensionsopsparer og andelshavere massive milliardtab. I øvrigt er det skæbnens ironi, at de danske investeringer i udlandet er ca. halvanden gange større end udlandets investeringer i Danmark. Samtidig har de sidste års øgede udenlandske investeringer i Danmark været centrale for at udvikle mange nybyggerier. Det har også bidraget til væksten i ejendomssektoren.
OPDATERING
Efter udgivelsen af ovenstående artikel har partierne bag forslaget besluttet at parkere straksindgrebet og nedsætte et ekspertudvalg, som skal undersøge hvordan man kan opnå de ønskede mål under mere velbelyste forhold.