Ifølge Finans.dk og TV2 vil Sydbank som udgangspunkt ikke længere yde lån til kunder på andelsboligmarkedet, alternativt begrænse långivningen meget – det er lidt uklart, men udmeldingen har fået meget omtale.
Det er især København og Århus, hvor Sydbank mener at risikoen er for stor, der står for skud. Vi administrerer omkring 200 andelsboligforeninger, hvor der bor ca. 10.000 andelshavere, og de ligger næsten alle sammen i København.
Vi kan roligt sige, at vi er forundrede over den udmelding fra Sydbank, der i helt urimelig grad og fuldstændig ukritisk stiller spørgsmålstegn ved værdien af alle vores andelshaveres opsparing og formue. Vi må håbe, at der er tale om en journalistisk stramning, eller en misforståelse i banken, som vil blive dementeret i den nærmeste fremtid
Hvis ikke, er det vores vurdering, at der er tale om useriøs bankdrift, hvor kunder ligeså godt kunne afvises på grund af deres hud- eller hårfarve
Andelsboligforeninger er meget forskellige, rigtig mange foreninger er ekstremt solide. Det er således ikke ualmindeligt, at vi ser velbeliggende, attraktive ejendomme, der har en belåningsgrad på 10 – 20 %. Det giver tilsvarende meget høje andelsværdier
Sydbank fokuserer tilsyneladende på de meget høje andelsværdier, og det er efter vores opfattelse en helt forfejlet tilgang til risikovurderingen. Foreninger med høje andelsværdier er som udgangspunkt økonomisk meget sunde, og risikoen ved disse foreninger er lav
Lad os give et eksempel:
Hvis en lejlighed på Vesterbro på 100 kvm. har en andel i foreningens fælles gæld på 500.000, og ejendommen er vurderet af en valuar til 25.000 kr./kvm., vil foreningen være gældsat med ca. 20 % af ejendommens værdi, og maksimalprisen vil ligge på ca. 2.000.000 kr. med tillæg af forbedringer.
Det kan naturligvis synes højt – set fra Åbenrå – men realiteten er, at en tilsvarende lejlighed koster op mod 5.000.000 kr. som ejerlejlighed, og ventelisten til en sådan lejlighed er meget lang.
Man kan selvfølgelig indvende, at hvis priserne på udlejningsejendomme falder og valuarvurderingerne falder med dem, som de jo skal, så vil maksimalprisen på den pågældende andelsbolig falde – uanset hvor lang ventelisten der i øvrigt måtte være.
Det er dog et tyndt argument, for så skulle man også være tilbageholdende med at låne ud til ejerlejligheder, eller parcelhuse i nærheden af Åbenrå, idet disse lige så godt kunne rammes af et nedadgående marked.
Sydbank har også en problematisk kommentar om at det er brugen af valuarvurderinger, og den lave rente der driver værdierne op. Det er korrekt at brugen af valuarvurderinger er steget, men det er også kun naturligt når der ikke produceres offentlige vurderinger! Vi mener at det ville være uforsvarligt, at lægge en snart ti år gammel (offentlig) vurdering til grund for en bolighandel i 2019.
Det er også kun naturligt at valuarvurderingerne er steget de seneste år. Det skal de, for prisen på udlejningsejendomme i Danmark ER steget – bl.a. på grund af den lave rente, som har drevet alle typer ejendomspriser op. Ejerlejligheder, parcelhuse og investeringsejendomme. Det ville være både urimeligt og forkert, hvis ikke andelsboligerne via opdaterede valuarvurderinger fulgte det generelle marked og renteniveau.
Vi har stor respekt for godt kredithåndværk, hvor dygtige bankfolk vurderer den risiko, som de kan påtage sig på bankens vegne, men her tror vi at ”filmen er knækket” i Sydbank, og at man ikke har forstået at vurdere risikoen rigtigt. Sydbank står da også meget alene med denne udmelding, så vores budskab er at der ikke er grund til panik.
Note: Det opleves i disse tider, at flere købere af andelsboliger afvises når de søger lån, dette har dog ikke noget med ovenstående problemstilling at gøre. Når flere købere ikke kan opnå finansiering, så skyldes det at Finanstilsynet har udstukket strammere regler for bankernes kreditgivning, bl.a. strammere krav til låntageres indtægtsforhold, når der ydes andelsboliglån.
Nyhed vedr. Sybanks udmelding:
Nyhed vedr Danske Banks syn på samme andelsboligmarked:
https://www.berlingske.dk/virksomheder/danske-bank-i-offensivt-sats-paa-glohedt-andelsboligmarked