Folketinget har den 4. juni vedtaget tre lovforslag til ændring af andelsboligforeningsloven, lejeloven og boligreguleringsloven, som træder i kraft den 1. juli 2020. Lovændringerne realiserer den politiske aftale, der blev indgået i januar 2020, som skal imødegå kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Vi giver her vores perspektiv på hvordan ændringerne påvirker landets andelsboligforeninger.

Mulighed for fastfrysning af vurdering

Andelsboligforeninger får nu mulighed for at fastfryse en valuarvurdering foretaget før lovens ikrafttræden eller den offentlige vurdering, der var gældende på ikrafttrædelsestidspunktet. Fastfrysningen kan ske i en ubegrænset periode.

En eventuel beslutning om, at fastfryse en valuarvurdering skal foreningen først træffe efter 1. juli 2020 og på det tidspunkt, hvor foreningerne sædvanligt ville indhentet en ny valuarvurdering til brug for årsrapporten og andelsværdiberegningen. Med andre ord – foreninger der afholder generalforsamlinger i foråret, skal først eventuelt træffe beslutning om fastfrysning i foråret 2021, men foreninger der afholder generalforsamling i efteråret kan tage stilling allerede i det kommende efterår 2020.

 Dertil er det vigtigt at man er opmærksom på, at en gyldighedsbetingelse for en fastfrysning er en note i årsrapporten omkring valuarvurderingen.

 Som vi har anbefalet alle andelsboligforeninger, er det afgørende, at foreningen indhenter en valuarvurdering inden 30. juni 2020 for at kunne benytte sig af fastfrysningsmuligheden. Dette gælder også foreninger med regnskabsskæring fx den 30. juni 2020.

Hvorvidt lovændringerne rettet mod udenlandske kapitalfonde reelt betyder et fald i ejendommens værdi og hvor stort dette fald i give fald er, er en dialog vi anbefaler alle foreninger at tage med foreningens valuar på det tidspunkt hvor der skal tages stilling til fastfrysning.

 Benytter foreningen på nuværende tidspunkt den offentlige vurdering eller anskaffelsessummen til værdifastsættelsen af andelskronen, har foreningen måske valgt at indhente en valuarvurdering som en ’forsikring’ mod lovens utilsigtede virkninger. Skulle de nye offentlige vurderinger der kommer, medføre et fald, kan foreningen også fastlåse den nuværende offentlige vurdering.

For at en valuarvurdering kan fastfryses på ubestemt tid, skal den være indhentet inden den 1. juli 2020, og den må maksimalt være 18 måneder gammel den 1. juli 2020.

Indregning af forbedringer i en fastfrosset vurdering

Af andelsboligforeningslovens §5, stk. 4 fremgår nu: ”Til de i stk. 2 anførte værdier og de efter stk. 3 fastholdte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.” Med andre ord fremgår det af loven at man kan tillægge forbedringer og dermed få en fastfrosset valuarvurdering + forbedringer.

Problemet bliver imidlertid, at kunne dokumentere hvor meget forbedringen har forøget ejendommens værdi. Er der tale om opførelse af helt nye altaner, så må det teoretisk kunne antages, at værdien af ejendommen bliver forøget med værdien af altanen. Det er almindelig praksis før lovforslaget, og det må også gælde selvom valuarvurderingen er fastfrosset.

 

Sker der imidlertid en udskiftning af fx taget så bliver det langt vanskeligere at vurdere, om hvor stor en del af udgiften til det nye tag, der er en forbedring (det var jo et tag i forvejen) og hvor stor en del, der reelt er en vedligeholdelse. Ved en efterfølgende nyere valuarvurdering, så ville man normalt lægge den nyere (sandsynligvis højere) valuarvurdering til grund, men så fortaber man jo retten til den fastfrosne valuarvurdering. 

Der skal derfor udvises forsigtighed med at lægge til grund, at forbedringer altid kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering.  Vi anbefaler derfor at andelsboligforeningen rådfører sig med egen revisor og valuar i de konkrete situationer hvor spørgsmålet er vigtigt, særligt i grænseområder med vedligeholdelsesarbejder der indeholder en forbedringsdel, der hidtil har været omfattet af en ny vurdering, men som ikke bliver fanget i en fastfrosset valuarvurdering.

Årlig valuarvurdering selvom foreningen fastfryser en valuarvurdering?

I udgangspunktet vil andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i balancen i årsrapporten, fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering hvert år til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. 

Hvis foreningen ikke benytter dagsværdiansættelse af ejendommen, er det ikke nødvendigt at indhente en årlig valurvurdering hvis foreningen har fastfrosset en valuarvurdering fra før 1. juli 2020.

"Skuffevurdering"

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for en eventuel fremtidig fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes som en ’forsikring’ mod lovens utilsigtede virkninger, eller som en beskyttelse mod helt generelle fremtidige fald i ejendommens værdi (!). F.eks. hvis markedet dykker.

Hvis andelsboligforeningen ønsker at gøre brug af dette, skal man være opmærksom på, at det fremgår af loven, at en valuarvurdering, som ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdien, kun kan fastholdes på et senere tidspunkt, hvis det ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring dokumenteres, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og dermed ”ligger i skuffen”.

Vi anbefaler derfor, at andelsboligforeningen får indarbejdet en note i regnskabet på den førstkommende generalforsamling efter 1. juli 2020. Noten i regnskabet kunne formuleres således: ”Andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering den [dato], hvoraf fremgår, at ejendommens værdi pr. [dato] var kr. [værdi]. Valuarvurderingen er indhentet før 1. juli 2020, og var gyldig den 1. juli 2020, hvorfor valuarvurderingen kan bruges ved værdiansættelse af ejendommen i henhold til ABL § 5, stk. 3.” 

Denne note skal gentages i årsrapporten hvert år, hvis foreningen ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i årsrapporten eller efterfølgende dokumentere det ved en revisorerklæring.

Følgende fremgår nu af andelsboligforeningslovens §5, stk. 3: ”Ejendommens værdi [kan] på baggrund af en gyldig vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c, fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. "

Foreninger der benytter den offentlige vurdering - og anvender denne i en årrække efter 1. juli 2020 - har i sagens natur ikke anvendt en ny vurdering, og en valuarvurdering indhentet før 1. juli 2020 kan derfor lægges i skuffen og fastfryses på et senere tidspunkt.

Energimærket bliver meget vigtigt

Der er pr. 1. juli 2020 indført øgede energikrav i boligreguleringsloven. Disse ændringerne gør, at energiforbedringer kan have en positiv effekt på ejendommens værdi. Andelsboligforeninger bør derfor have fokus på energiforbedringer af ejendommen, hvis foreningen står over for renoveringsprojekter. Har andelsboligforeningen et D eller lavere i sit energimærke, kan det få konsekvenser for værdien af ejendommen. Ønsker andelsboligforeningen at undgå, at ændringen i boligreguleringsloven har en negativ effekt i vurderingen af ejendommen, er det vigtigt at have energimærke C. Derfor anbefaler vi også, at foreningen kontakter en teknisk rådgiver og får en afklaring af, om foreningen kan komme op i denne energiklasse.

Vi anbefaler, at valuaren, måske i samarbejde med en (energi-)teknisk rådgiver, udarbejder et specifikt estimat på, hvad det vil koste at bringe den specifikke ejendommen på energimærke C, og så fratrække denne teoretiske investering fra vurderingen. Foreningen vil dog ikke rent faktisk skulle udføre investeringen! Årsagen til dette, er at valuaren således kan indregne den højere leje, som et energimærke C eller bedre giver mulighed for.

Andre ændringer der påvirker andelsboligforeninger

Der er indført omfattende justeringer af hvordan lejen fastsættes efter § 5. stk. 2 (efter en gennemgribende renovering). Disse justeringer vil medføre en ændring i den branchenorm, der er gældende for valuarer, og den måde fremadrettet (herunder andelsboligforeninger) vurderer ejendomme på. Ændringen sker både på grund af de generelle ændringer, men også fordi andelsboligforeningsejendomme får særregler i forhold til udlejningsejendomme. Vi forventer, at den type boligudlejningsejendomme som andelsboligforeninger klassificeres med i deres værdisætning, vil falde i værdi, og det er netop derfor muligheden for fastfrysning jævnfør tidligere i artiklen kommer på tale. Der er diskussion om hvor store fald vi vil se; der har været tale om fald på mellem 10% og 35%, men i praksis vil specifikke forhold i den enkelte ejendom og andelsboligforening være afgørende. Er man i energiklasse C, eller kan ejendommen bringes til klasse C forholdsvis billigt, er effekten nok meget begrænset, men ingen ved hvordan markedet vil reagere.

Der er også indført “spekulationsstop”, der betyder at handles en ejendom må der ikke laves gennemgribende renovering af lejligheder de første 5 år efter handlen (karensperiode). Andelsboligforeninger er ifølge boligreguleringslovens §5, stk. 5, litra 4 undtaget fra dette ”spekulationsstop”, hvilket betyder at de ikke blive ramt direkte på ejendomsværdien som følge af denne lovændring. Denne undtagelse medfører dog også, at vælger en andelsboligforening at opløse sig selv og sælge ejendommen til en investor, vil denne investor også være undtaget for ”spekulationsstoppet”. For at dæmme op for at dette sker, er der indført et øget krav til det flertal, der kræves for at opløse en forening og sælge ejendommen. Der kræves nu i henhold til andelsboliglovens §7, stk. 2 et flertal på 4/5 (fire femtedele) af samtlige mulige stemme.

Et biprodukt af alle de nye regler er at det i fremtiden vil blive meget vanskeligt for landets valuarer at dokumentere deres vurderinger med referenceejendomme, da andelsboligejendomme reelt kommer til at følge andre regler og en anden økonomi end almindelige ældre udlejningsejendomme.

Endelig er der vedtaget ændringer i lejeloven, der styrker lejere, blandt andet i forhold til hvornår og hvordan gennemgribende modernisering af lejemål foretages, og forbud mod at betale en lejer for at flytte. Disse regler har ringe eller ingen påvirkning for andelsboligforeninger.

Spørgsmål

Andelsboligforeningen er altid velkommen til at tage fat i foreningens daglige kontaktperson hvis der er spørgsmål til ovenstående lovændringer eller forhold der i den forbindelse behøver afklaring i foreningen.

Link til lovteksterne:

>> Øgede energikrav og fastfrysning

>> Karensperiode og tilslutningskrav

>> Styrkelse af lejerne (herunder om huslejenævnenes rolle)