Orientering om pant og udlæg i andelsboliger

Reglerne betyder også, at der af en andelshavers personlige kreditorer vil kunne foretages udlæg i andelsboligen.

Loven medfører i hovedtræk at:

Andelshavere får ret til at pantsætte deres andelsbolig, uanset låneformål. Med andre ord kan andelshaverne stille deres andel som sikkerhed for lån i pengeinstitutter o.l. Dette betyder, at hvis lånet ikke tilbagebetales, kan andelsboligen tvangssælges.

Andelshavere kan fortsat ikke optage realkreditlån.

Panthaverne må ikke betinge sig indflydelse på foreningens drift eller f.eks. bestemme, hvilket værdiansættelsesprincip, der skal anvendes.

Foreningen kan beslutte at begrænse pantsætning til 80 % af pantets værdi, men foreningen kan ikke derudover opstille regler for pantsætningen, hverken i forhold til låneformål eller lånebeløb.

Der kan frit foretages udlæg i andelsboliger, og kreditorer kan således gøre udlæg hos de enkelte andelshavere, såfremt de ikke betaler deres gæld. Dette gæld både ny gæld og gammel gæld (fra før lovens ikrafttræden). Dette betyder, at hvis gælden ikke betales, kan andelsboligen tvangssælges.

Trangsbeneficiet gælder fortsat. Det vil sige, at der ikke kan gøres udlæg i det, som er nødvendigt for at opretholde et simpelt hjem. ADMINISTRATIONSHUSET er samme med en række andre administratorer blev bedt om at oplyse Københavns Byret om normalpriser på andelsboliger, således at retten har mulighed for at fastlægge et niveau for, hvornår en andelsbolig er så billig, at den må betegnes som et simpelt hjem. Vi kan ikke sige endnu hvor grænsen kommer til at ligge, men der vil ikke kunne gøres udlæg i billige andelsboliger på grund af denne regel.

De nye regler gælder uanset, hvad der måtte stå i foreningens vedtægter om forbud mod pantsætning og forbud mod kreditorforfølgning.

Rent teknisk sker pantsætning og udlæg ved registrering i ”Andelsboligbogen”, som administreres af retten i Århus, som også administrerer ”Bilbogen” og ”Personbogen”, der er de andre centrale dele af tinglysningssystemet. Systemet fungerer teknisk som resten af tinglysningssystemet.

Pantsætning er gebyrbelagt med 1,5 % af det pantsætningsbeløbet, oprundet til nærmeste 100 kr. og med tillæg af en fast afgift på 1.400 kr. Dette svarer til afgiften ved pantsætning af fast ejendom i øvrigt.

Selve ejerskabet registreres ikke i andelsboligbogen, og foreningen (eller administrator) har derfor pligt til at afgive en særlig erklæring om, at den som dokumentet vedrører, er andelshaver med brugsret til den pågældende andelsbolig.

Hvis der er afgivet erklæring vedrørende en andelsbolig, skal foreningen (eller administrator) kontrollere andelsboligbogen for pantegæld og udlæg, når andelsboligen sælges. Dette er meget vigtigt, for foreningen kan blive erstatningsansvarlig, hvis købesummen afregnes til sælger, og det efterfølgende viser sig, at andelsboligen er pantsat.

Foreningen kan også komme ud for, at en andelsbolig skal tvangssælges efter beslutning fra fogedretten. Hvis ikke andelsboligen kan sælges til den lovlige maksimalpris, kan der endvidere blive tale om en egentlig tvangsauktion.

De gamle regler om garantistillelse overfor pengeinstitut i forbindelse med køb af andelsboliger bliver samtidig ophævet, da de reelt er blevet overflødige.

Hvad betyder reglerne her og nu?

Reglerne giver naturligvis adgang til nye billigere lån for andelshavere. Dette gælder uanset om lånene skal anvendes til køb af andelsbolig, forbedring af denne eller til noget helt tredje.

Det betyder også, at andelshavere, der har gammel gæld, og som har afgivet insolvenserklæring i fogedretten, vil blive retsforfulgt på ny af de gamle kreditorer, der vil prøve at foretage udlæg i andelsboligen.

Reglerne betyder i øvrigt ikke noget for foreningens økonomi som sådan, idet foreningen ikke hæfter for medlemmerne, og såfremt det viser sig, at en andelsbolig er overbelånt, får kreditor kun det provenu, der måtte komme ud af tvangssalget.

Reglerne betyder dog, at der bliver et øget administrationsarbejde i forbindelse med udfærdigelse af ejerskabserklæringer og overdragelser, idet disse i højere grad vil komme til at ligne den berigtigelse, der sker ved f.eks. køb af en ejerlejlighed. Det vil formentligt afspejle sig i gebyrerne ved overdragelse.

Hvad bør foreningen gøre?

Langt de fleste foreninger har vedtægtsbestemmelser, der er i direkte modstrid med de nye regler, og de bør nok ændres. Dette skal dog kun ske af ordensmæssige årsager, idet lovreglerne vil gå forud for vedtægterne. Dette er udtrykkeligt anført i loven.

ABFs standardvedtægter, som anvendes af mange foreninger, indeholdt en bestemmelse, der giver andelshaverne ret til at forlange garantistillelse efter de gamle regler. Der er reelt tale om en afskrift af lovens bestemmelse. Det betyder, at en andelshaver nok med vedtægterne i hånden vil kunne forlange, at foreningen stiller garanti efter de gamle regler. Bestemmelser bør selvfølgelig fjernes, men det er ikke noget, der haster, da ingen banker vil forlange sikkerhed efter de gamle regler, når loven er trådt i kraft.

Dette kan passende ske i forbindelse med førstkommende vedtægtsrevision.

Foreningen kan i den forbindelse overveje at indføre en pantsætningsbegrænsning på 80 %, men det kan nok ikke anbefales generelt. Pantsætningsbegrænsningen vil medføre et voldsomt administrationsarbejde, idet 80 % grænsen skal beregnes af ”pantets værdi”, dvs. inkl. forbedringer. Der skal således ske en værdiansættelse af forbedringerne. Samtidig er det fremført, at vedtagelse af en sådan begrænsning formentlig kræver tilslutning fra alle andelshavere, selvom dette nok er diskutabelt.

Begrænsningen gælder ikke for udlæg, og foreningens interesse i at begrænse medlemmernes adgang til at optage lån er nok også begrænset.

Herudover skal foreningen sammen med administrator afstemme proceduren for afgivelse af ejerskabserklæringer, idet det er meget vigtigt at bestyrelsen ikke afgiver ejerskabserklæringer uden administrators vidende, idet dette kan medføre risiko for at pantsætninger overses. Vi foreslår derfor, at alle ejerskabserklæringer udstedes af administrator i h.t. en særskilt fuldmagt.

Foreninger, der er selvadministrerende eller selv forestår overdragelserne, bør overveje om man fortsat ønsker at gøre dette, idet vi generelt vil anbefale, at man i hvert fald lader overdragelserne berigtige af en advokat for parterne regning fremover, idet risikoen for erstatningskrav i forbindelse med en evt. fejlekspedition er helt uacceptabel for en ulønnet bestyrelse.

Huskeliste:

1. Vedtægtsrevision (ved førstkommende lejlighed)

2. Fastlæggelse af procedure for afgivelse af ejerskabserklæringen

3. Ændring af procedure ved salg