Udlændinges køb af fast ejendom

Loven retter sig ikke direkte imod udlændinge, idet den indeholder et bopælskrav og ikke et nationalitetskrav. For at købe fast ejendom i Danmark uden tilladelse skal man have bopæl i landet. Dette indebærer, at danske statsborgere, der ikke bor i Danmark, som udgangspunkt heller ikke kan erhverve fast ejendom her i landet.

Bopælskravet skal imidlertid efter forarbejderne til loven forstås meget strengt, således at personer som kun har midlertidig ophold her i landet, ikke kunne anses for at have bopæl i lovens forstand, selvom det midlertidige ophold måtte være af flere års varighed.

Efter justitsministeriets mangeårige praksis kunne en person ikke anses for at have fast bopæl her i landet, førend vedkommende havde været her i 5 år. Dette kunne ses i sammenhæng med reglerne om opholdstilladelse, idet tidsubegrænset opholdstilladelse normalt først gives efter 5 års ophold. Udlændinge, der kom her til landet, kunne således i realiteten ikke erhverve fast ejendom i Danmark uden tilladelse i de første 5 år. Dette gjaldt uanset om opholdstilladelsen var meddelt med henblik på varigt ophold i landet.

Tinglysningskontorerne har i den forbindelse automatisk tinglyst skøder med frist i de tilfælde, hvor en udlænding erhvervet fast ejendom uden at have haft folkeregisteradresse i Danmark i mindst 5 år.

Denne meget restriktive fortolkning af bopælskravet må dog nu forventes, at blive opblødt, idet Højesteret i afgørelsen UfR.1998.29 H har antaget, at en tysk pensionist, der havde opgivet sin bopæl i Tyskland og havde taget ophold i Danmark måtte antages at have bopæl her i landet, selvom den pågældende endnu ikke havde haft bopæl i Danmark i 5 år.

Afgørelsen ændrer ikke på selve det strenge bopælskrav, hvorefter midlertidige ophold af flere års varighed ikke kan danne grundlag for erhvervelse, idet dette bopælskrav direkte nævnes i Højesterets præmisser. Afgørelsen vil imidlertid få betydning for den praksis, hvorefter ophold på under 5 år uanset karakteren ikke kan anses for fast bopæl.

Personer, der har haft bopæl i Danmark i mindst 5 år, behøver ikke tilladelse til erhvervelse af fast ejendom, selvom de ikke længere har bopæl her i landet. Dette gælder uanset hvor langt tid, der er gået, efter at de har forladt Danmark. Udlandsdanskere kan således erhverve fast ejendom uden tilladelse. På den måde, bliver loven reelt rettet imod udlændinge, selvom der ikke opereres med et nationalitetskrav.

Såfremt en udlænding erhverver fast ejendom ved arv, ved overtagelse til hensidden i uskiftet bo eller ved deling af fællesbo, er det ikke nødvendigt at indhente justitsministerens tilladelse.

Når en person, der ikke har bopæl her i landet, erhverver fast ejendom, skal skødet indeholde en erklæring om, at vedkommende tidligere har haft bopæl her i landet i mindst 5 år. Ellers skal tilladelse fra justitsministeren forevises i forbindelse med skødets tinglysning.

Der er ikke i loven givet nogen retningslinier for, hvornår der skal gives tilladelse til erhvervelse af fast ejendom. Praksis på området afhænger af, hvilken ejendomstype, der er tale om. Det er ikke meningen, at man ved loven har villet lægge hindringer i vejen for, at der etableres virksomheder i Danmark, mens det ligger helt fast, at der skal meget tungtvejende argumenter til før, end der kan gives tilladelse til, at en udlænding kan erhverve fritidsbolig i Danmark, jfr. også nedenfor om selskaber.

Loven gælder også udenlandske selskaber, foreninger, mv., idet sådanne juridiske personer ikke har bopæl eller hjemsted i Danmark. Selskaber kan imidlertid let omgå loven ved at etablere danske datterselskaber, der frit kan erhverve fast ejendom. Sådanne datterselskaber vil være danske juridiske personer uanset om de måtte være 100% udenlandsk ejede, og uanset om de måtte være stiftet med det ene erklærede formål at eje fast ejendom i Danmark.

Loven indeholder ikke nogen definition af fast ejendom, men Justitsministeriet har dog på et tidspunkt udtalt overfor Dansk Ejendomsmæglerforening, at loven også gælder andelslejligheder.

Det er der dog næppe mange, der er opmærksomme på!

Såfremt en udlænding har erhvervet en fast ejendom i strid med regler, vil justitsministeriet kunne meddele et afhændelsespålæg, hvorefter ejeren vil få en frist på 6-12 måneder til at afhænde ejendommen.