De nye offentlige vurderinger, problemer og anbefalinger

Vores andelsboligforeningerne har fået vurderinger, der ligger imellem 6.000 kr. og 38.000 kr. pr. kvm. uden nogen særlig sammenhæng mellem vurdering og værdi. Tidligere har de offentlige vurderinger generelt været systematisk lave i forhold til handelspriser – men nu må vi blot konstatere, at de er tilfældige – tilfældigt høje eller tilfældigt lave.

Det værste forklaringsproblem har vi på Vesterbro, hvor to meget sammenlignelige ejendomme i samme gade er vurderet til hhv. 6.000 kr. og 18.000 kr. pr. kvm.

Rigtig mange foreninger har fået ejendomsvurderinger, som ligger langt over valuarvurderingerne, og også langt over en realistisk handelspris for ejendommene. Vi har set vurderinger på op til 38.000 kr. pr. kvm. Dette stiller i praksis hele problemstillingen om valg af valuarvurdering mod offentlig ejendomsvurdering på hovedet.

Man kan have mange holdninger til maksimalpriser på andelsboliger, og vi føler ikke, at det er vores opgave at skulle tage stilling for eller imod maksimalpriser eller højere priser på andelsboliger. Den opgave lader vi trygt foreningerne selv tage.

Iflg. vurderingslovens § 6 skal ejendomsvurderingen imidlertid afspejle ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom. I det omfang vurderingen ikke gør dette, så anbefaler vi at man søger den ændret eller lade være med at bruge den i forbindelse med fastlæggelse af maksimalpriserne.

Hvis udgangspunktet er, at man som andelshaver skal have sin andel af ejendommens værdi som udlejningsejendom, så må dette vel nok gælde uanset om vurderingen er alt for lav – som det typisk har været tilfældet tidligere – eller hvis vurderingen er for høj.

Konsekvenser af en for høj offentlig vurdering

Hvis en andelsboligforening fastsætter sin andelskrone på baggrund af en offentlig ejendomsvurdering, der er for høj, risikerer man, at køberen klager over vurderingen og anlægger overprissag. Det kunne også tænkes, at andre, f.eks. personer på venteliste eller enkeltmedlemmer med en særlig dagsorden ville klage over vurderingen hvilket kan give et fald i andelskronen. På tilsvarende vis kan man forestille sig, at sælgere ville klage over en for lav offentlig ejendomsvurdering.

Vi gør opmærksom på, at det er diskutabelt i hvilket omfang disse personer selv vil kunne klage over vurderingen direkte, idet kun personer med en væsentlig, direkte interesse i vurderingens udfald kan klage. Men tvivlen understreger vigtigheden af at vurderingen er korrekt.

Anbefalinger

Vi anbefaler foreninger med for høje eller for lave offentlige ejendomsvurderinger tager initiativ til at klage over disse, før det bliver til et internt problem i foreningen.

Alternativt kan foreningerne vælge at benytte en valuarvurdering, idet vi vel nok – efter de nye vurderinger – må konstatere at valuarvurderingerne er mere korrekte og mindre tilfældige end de offentlige vurderinger. Også selv om valuarvurderinger indtil for nylig ofte (med enkelte undtagelser) har ligget noget lavere end de reelle handelspriser.

Vi vil ikke anbefale, at man benytter en offentlig vurdering, der er markant højere end en allerede indhentet valuarvurdering, uden at den offentlige vurdering har været gjort til genstand for klage. I forlængelse heraf anbefaler vi også at alle foreninger der allerede bruger valuarvurdering fortsætter med den praksis selv om man har modtaget en højere offentlig vurdering.

Vi vil heller ikke anbefale, at man benytter en offentlig vurdering, der er markant lavere end den reelle handelsværdi. Når de offentlige vurderinger er så tilfældige, giver det en helt urimelig tilfældig prisdannelse for de enkelte andelshavere, hvis man accepterer alt for lave vurderinger, og de sammenligner sig med andelshavere i andre foreninger, og det kan ikke undgå at give uro.

Risici

Man kan i den forbindelse spørge sig selv, hvorfor en bestyrelse skal søge at få et rigtigt grundlag at handle på i stedet for blot at acceptere åbenbart forkerte offentlige vurderinger, som reelt giver fri prisdannelse på foreningens lejligheder. Mange foreninger har jo den dagsorden, at man helst ser sig helt frigjort fra maksimalprissystemet.

Vi vurderer dog, at der kan være en risiko for erstatningskrav fra købere, som senere lider tab, hvis det viser sig, at der bliver handlet på et klart urigtigt grundlag, og bestyrelsen har godkendt maksimalprisen mod bedre vidende.

Den tilsvarande risiko har ikke eksisteret ved handel til priser under den reelle markedsværdi, idet langt de fleste vedtægter indeholder en bestemmelse om at generalforsamlingens beslutning om maksimalpris er bindende – uanset at der kunne være sat en højere pris. I en enkelt domsafgørelse (TBB.2006 s. 497 Ø) har en sælger dog fået medhold i, at han ikke skulle tåle en sådan besluttet maksimalpris, der var lavere end den lovlige i en situation, hvor vedtægterne ikke indeholdt en hjemmel til dette.

Vi må konstatere, at de nye vurderinger i den grad vender op og ned på markedet, at vi nu generelt må anbefale alle vores foreninger at klage over vurderingen, både såfremt de mener at den er for høj eller for lav.

Hvis bestyrelsen er i tvivl om hvad den skal være, bør den indhente en valuarvurdering.

Opsummering af anbefalinger:

• Den nye offentlige vurdering er markant højere eller lavere end en for nylig (0-12 md) indhentet valuarvurdering: Det anbefales at klage over vurderingen. I mellemtiden bør andelskronen ikke sættes højere end valuarvurderingen.
• Der foreligger ikke valuarvurdering og den nye offentlig vurdering er meget høj (større end ca. 18.000 kr./kvm.*): Idet der er en betydelig risiko for at vurderingen ligger over det reelle markedsniveau anbefales det at klage over vurderingen og/eller indhente en valuarvurdering. I mellemtiden må vedtagelse af ny andelskrone udsættes.
• Den nye offentlige vurdering er meget lav (under ca. 12.000 kr./kvm.*) og foreningen bruger ikke valuar: I lyset af de seneste års prisudvikling samt de generelle stigninger i de offentlige vurderinger er det meget sandsynligt at vurderingen er for lav og der bør klages over vurderingen.
• Den nye offentlige vurdering ligger i mellemgruppen mellem 12.000 og 18.000 kr./kvm.* og/eller den offentlige- og valuar vurderingen ligger på linie: Fortsæt uændret praksis. Det kan dog overvejes at hoppe fra valuarvurdering over på offentlig vurdering, hvis begge ligger indenfor dette spænd.

I alle ovenstående situationer anbefales det kraftigt bestyrelsen drøfter sagen med administrator og at den sørger for at foreningens medlemmer er behørigt orienteres om sagen samt at andelshavere ikke sælger mens situationen afklares.

Spørgsmål og en konkret drøftelse kan tages med:

Dir. Rasmus Juul-Nyholm, rjn@administrationshuset.dk, Adm. Hans Arne Christensen, hac@administrationshuset.dk, Adv. Finn Träff ft@administrationshuset.dk

For at se vurderingen på din ejendom kan du logge ind på intranettet og finde dokumentet under "Foreningens dokumenter"/Vurderinger.

* De angivne kvadratmeterpriser er vejledende ”tommelfingerregler” for typisk københavnerejendomme i brokvarterene i København. I praksis kan mange forhold (typisk byfornyelse, stand eller erhvervleje) forklare både højere og lavere priser for den enkelte ejendom så de skal tages som helt overordnede retningslinier.