Valuarvurdering, argumenter for og imod

Jf. vores artikler om valg af vurderingsprincip og valuarvurdering (se links i bunden) diskuteres brugen af valuarvurdering i mange af vores foreninger. I det seneste år (2006) har vi set at op imod ¼ af vores andelsboligforeninger er skiftet fra offentlig vurdering til valuarvurdering.

Et sådan skift er en stor beslutning for enhver forening og bør diskuteres grundigt i foreningen. Argumenter for og imod bør belyses og i den forbindelse har Administrationshuset lavet nedenstående liste over argumenter for og imod valuarvurdering som vurderingsprincip:

Argumenter for valuarvurdering:

• Højere andelskrone: Valuarvurderingen giver altid en højere andelskrone. Ellers skifter man ikke princip. Stigningerne vi har set i 2006 har ofte været på 100 % eller højere.
• Reducerer "stanvsbinding": med meget lave andelskroner som følger den offentlige vurdering føler nogle andelshavere sig ”stavnsbundet” til foreningen. De sidder typisk med familie i små lejligheder. Får de kun et par hundrede tusinde ved et salg hjælper det dem ikke videre i det meget dyre boligmarked uden for foreningen. Får de to eller tre gange så meget kan det være det der gør forskellen.
• Bedre lånemuligheder: Med de nye regler om pant og udlæg i andelsboliger kan man nu låne med pant i andelen. En højere andelskrone giver mulighed for at låne mere til en lavere rente.
• Årlig vurdering: Den offentlige ejendomsvurdering kommer nu reelt kun hvert andet år. Dvs. at andelskronen vil bevæge sig i større ryk hvert andet år. Dette er uhensigtsmæssigt idet det typisk vil betyde at folk, særligt det sidste år inden ny vurdering, handler til en forkert værdi. Valuarvurderingen skal laves hvert år og man vil have en løbende tilpasning.
• Flere penge ved salg af lejerlejligheder: Ligger foreningen inde med lejerboliger, som sælges til nye andele i takt med at lejerne fraflytter, har valuarvurderingen stor betydning for hvor meget foreningen får ud af disse salg. Tidligere lejelejligheder sælges til den aktuelle andelskrone når lejer fraflytter og dobles andelskronen dobles foreningens fremtidige indtægter på disse salg. Der vil ofte være tale om millioner til forskel.
• Et bedre udtryk for ejendommens reelle værdi: Valuarvurderingen kan bedre bringe ejendommens reelle værdier frem i lyset. F.eks. kan en valuar tage højde for udnyttelse af tagrum, parkering og andre endnu ikke udnyttede aktiver.

Argumenter imod valuarvurdering:

• Sociale hensyn: En højere andelskrone gør boligerne dyrere og betyder at der er færre billiger boliger til rådighed for mindre bemidlede folk.
• Underminering af ventelisten: Når andelen bliver væsentlig dyrere bliver pengepungen mere bestemmende for hvem der køber, og ventelisterne kommer til at spille en mindre rolle.
• Ødelægger "andeltanken": Mange mener at andelstanken handler om at sikre billige boliger, og når ventelisterne mister betydning og andelen mere følger pengepungen, så udvandes hele foreningselementet i denne boligform og man bevæger sig mere i retning af ejerforeningen.
• Større risiko for fald i andelkronen: En valuarvurdering er en markedsprisvurdering. Andelskronen vil således også, baseret på en valuarvurdering, være mere udsat for ændringer i markedet.
• Ny fast udgift: Valuarvurderingen skal laves hvert år og koster normalt mellem 10-20.000 kr. dette er en nye fast udgift i foreningens regnskab. Fordeles det på alle andelshavere er udgiften dog meget beskeden ift. de værdier vurderingen bringer andelshaverne.

Følgende forhold kan ikke siges generelt at være hverken for eller imod, men er normalt også relevante at overveje.

• Øget omsætning af lejligheder: Vi ser generelt at overgangen til valuarvurdering medfører en betydelig omsætning af andele i foreningen. Mange har ikke haft råd til at flytte og andre ser muligheden i at realisere gevinsten og rejse jorden rundt. En øget omsætning, kombineret med adgang til at sammenlægge lejligheder, medfører ofte flere større lejligheder i foreningen eller bare øget intern rotation.
• Ændring i beboersammensætningen: Andele der handles til valuarvurderinger er, selv om de er dyre, typisk kun halvt så dyre som ejerlejligheder, men nogle vil ikke have råd. Ofte ses det også at den der fraflytter og realisere gevinsten er de svagere stillede beboere. Når en øget omsætning, jf. ovenstående, giver flere større lejligheder ses det også ofte at flere børnefamilier og bedre bemidlede beboere bliver boende. Denne type beboere har andre ønsker til foreningen og vi ser ofte at det medfører at der investeres mere i foreningen. Typisk i gården, opgange, bolignet, osv.

Vi ser også nogle misforståelser i debatten om valuarvurderinger som bør udredes.

• Boligafgiften stiger: Vurderingsprincippet påvirker ikke boligafgiften. Ved overgang til valuarvurdering skal der betales for en årlig vurdering, men det er normalt en udgift så lille at den ikke direkte påvirker boligafgiften.
• Der bliver færre penge til vedligeholdelse: Foreningen som sådan bliver hverken rigere eller fattigere af, at der foretages en valuarvurdering. Valuarvurderingen påvirker kun den lovlige maksimalpris, som medlemmerne må sælge til. De penge, der skal komme til vedligeholdelse skal komme fra medlemmernes indbetalinger – før eller senere, og de er upåvirkede af værdiansættelsesprincippet.
• Når lejlighederne bliver dyrere har medlemmer færre penge til vedligeholdelse og derfor mindre vilje til at investere i ejendommen: Det hævdes, at de højere priser giver medlemmerne færre penge til at investere i ejendommen. Dette er faktisk ikke tilfældet, jf. også ovenfor, da det ofte er en anden og lidt mere resursestærk type beboere, der flytter ind, når lejlighederne bliver dyrere.