De seneste to år har vi set et betydeligt skred i, hvilket vurderingsprincip vores andelsboligforeninger bruger i fastsættelsen af andelskronen.

Generelt har langt de fleste foreninger brugt den offentlige vurdering eller i visse nybyggede foreninger anskaffelsessummen. Med de store stigninger på ejendomsmarkedet og den lave rente har der dog været en kraftig stigende interesse for valuarvurdering (Læs om de forskellige vurderingsprincipper i anden artikel nedenfor).

Hvad er en valuarvurdering?

Når ejendommens værdi i regnskabet fastsættes efter den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, ofte bare omtalt som valuarvurdering, betyder det i praksis, at en valuar, dvs. en erhvervsejendomsmægler med en særlig uddannelse, foretager en værdiansættelse af ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom. Værdien har intet at gøre med værdien af tilsvarende ejerlejligheder. Værdien skal reflektere det, ejendommen er værd, hvis foreningen opløses, og ejendommen sælges som udlejningsejendom. Valuaren estimerer, hvilke lejeindtægter ejendommen kan generere, og hvilke driftsudgifter der er for ejendommen. Dernæst fastsættes et forrentningskrav, dvs. det afkast køberen skal have af sin investering, og baseret herpå fås en markedspris. Igennem 2006 har vi typisk set at valuarvurderingerne har ligget 50-100 % over de offentlige vurderinger fra 2004-2005.

Effekt af valuarvurdering

Effekten på andelskronen ved et skift til valuarvurdering er ofte dramatisk. Det kan illustreres med følgende eksempel:

  1. En typisk andelsboligforening på 2.000 kvm er vurderet til ca. 7.000 kr. pr. kvm ved den offentlige vurdering. Dvs. 14 mio. kr. Foreningen har lån for 10 mio. kr. og dermed en egenkapital (den fælles friværdi) på 4 mio. kr. Lad os sige at andelskapitalen er 500.000. Det giver en andelskrone på 8,00 (4.000.000 / 500.000).
  2. Foreningen får lavet en (konservativ) valuarvurdering på 20 mio. kr. svarende til 10.000 kr. pr. kvm.
  3. Foreningens gæld er uændret, hvilket medfører, at egenkapitalen nu er 10 mio. kr. (Ejendommens værdi på 20 mio. kr. – 10 mio. kr. i gæld). Dermed er egenkapitalen steget med 150 %, og den nye andelskrone bliver 20,00.

Stigninger og fald i valuarvurderingen

De seneste år har kun set stigninger i valuarvurderingerne, men det er relevant at se på hvad der det er der påvirker valuarvurderingen. Særligt negativt.

De mulige lejeindtægter og driftsudgifter på ejendommen ændres ikke væsentligt fra år til år. Den væsentligste ting, der kan ændres er markedets forrentningskrav. Forrentningskravet er et produkt af mange forskellige ting, men væsentligst er det generelle udbud og efterspørgsel på investeringsejendomme og det generelle renteniveau. Hvordan disse forhold udvikler sig i fremtiden ved ingen. Det eneste vi ved, er at lige nu ser vi en meget lav rente, en meget stor efterspørgsel og meget fri likviditet der søges placeret i ejendomme.

Valuarvurderingerne fastsættes i øjeblikket baseret på et typisk forrentningskrav på mellem 1,5 % og 2,5 % for klassiske københavnerejendomme. Selv meget små ændringer i forretningskravet har meget stor betydning for værdien og dermed andelskronen. Følgende eksempel fra det virkelige liv illustrerer dette:

  1. En andelsboligforening har fået foretaget en valuarvurdering på 43 mio. kr. Dette er en stigning på 16,5 mio. kr. i forhold til den offentlige vurdering. De 43 mio. kr. fremkommer ved et afkastkrav på 3 % idet der er tale om rækkehuse udenfor København.
  2. Stigningen i egenkapitalen på 16,5 mio. kr. giver en stigning i andelskronen på ca. 100 %.
  3. Stiger forretningskravet til den samme ejendom, som følge af stigende rente med kun 0,3 %, dvs. til 3,3 % betyder det et fald i vurderingen på ca. 4 mio. kr. til nu 39. mio. kr. Et sådan fald udhuler 25 % af den stigning man netop fik ved skiftet til valuarvurdering. Når andelene som her stiger med ca. 1 mio. kr. er det et fald på 250.000 kr.
  4. Falder forrentningskravet tilsvarende 0,3 % giver det en tilsvarende stigning i vurderingen på ca. 25 %.

Ovenstående eksempel skal ikke ses som et argument for eller imod brug af valuarvurdering, men kun som en understregning af at man som andelshaver og forening skal gøre sig det klart, at en valuarvurdering, alt andet lige, vil kunne svinge meget mere end den offentlige vurdering.