Når en andelshaver bliver ekskluderet, bliver vi ofte tvunget til at forholde os til spørgsmålet om andelsværdien, som den pågældende andelshaver skal afregnes til.
Eksklusion er et meget alvorligt skridt, og det er derfor en vanskelig proces at gennemføre en eksklusion, (medmindre der er tale om manglende betaling). Der stilles generelt meget høje krav til beviserne, og sådan bør det også være, da det er en alvorlig sag at fratage folk deres bolig.
Det betyder, at vi ser eksklusioner, hvor det eksklusionsbegrundende forhold står på i længere tid, nogle gange i årevis, mens bestyrelsen og administrator samlet beviser.
Efter eksklusionen kan sagen også trække ud i årevis i retten, hvis andelshaveren nægter at acceptere eksklusionen, og sagen i øvrigt skal føres i to instanser.
Dette indebærer, at der kan gå temmelig langt tid fra det eksklusionsbegrundende forhold opstår, og til at andelsboliger rent faktisk kan sælges til anden side, således at der fremkommer et provenu til afregning.
Problemet i disse sager er, at andelsboligen ofte er steget meget i værdi i mellemtiden, men der kan teoretisk set også være tale om det modsatte, dvs. at andelsboligen falder i værdi.
Det almindelige formueretlige udgangspunkt ved misligholdelse er, at når der sker et dækningssalg efter misligholdelse, hæfter den misligholdende part for et evt. tab, mens vedkommende ikke kan gøre krav på en eventuel efterfølgende værdistigning.
Det må således ligge fast, at den ekskluderede andelshaver ikke kan gøre krav på værdistigning, mens sagen verserer for retten. Det er vel også logisk nok, at det ikke skal kunne betale sig at trække en sag ud for at få andel i en senere værdistigning.
Spørgsmålet er, om andelshaveren kan gøre krav på en værdistigning efter at misligholdelsen er begyndt, men inden eksklusionen er gennemført.
Det er min opfattelse, at dette heller ikke kan være tilfældet, men der må samtidig stilles strenge krav til beviset for hvornår misligholdelsen er indtrådt.
Argumentet er, at hvis det f.eks. er bevisfast, at en andelshaver ikke har beboet sin andelsbolig i to år, men i stedet har udlejet denne ulovligt, og andelshaveren derfor har været i løbende misligholdelse, så har vedkommende ikke deltaget i foreningen på en måde, der berettiger til at deltage i værdistigningen i den pågældende periode. Denne værdistigning må tilkomme foreningen og dermed de øvrige medlemmer som har båret foreningen i denne periode.
Argumentet har støtte i dommen U.2006.2817 Ø, hvor en andelshaver i forbindelse med et internt bytte holdt to andelsboliger hen over en generalforsamling med en betydelig stigning i andelsværdien. Andelshaveren havde trukket salget i 3/4 år, og han havde i øvrigt som medlem af bestyrelsen haft fuldt indsigt i den forventede stigning.
Landsretten anførte bl. a. følgende i sin begrundelse:
Det fremgår af § 18 i andelsboligforeningens vedtægter, at en andelshaver inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin lejlighed skal indstille en anden i sit sted, og at bestyrelsen i tilfælde af manglende indstilling fra andelshaveren bestemmer, hvem der skal overtage andel og lejlighed samt overtagelsens vilkår. | ||
Efter bevisførelsen kan det ikke lægges til grund, at indstævnte i tiden frem til den 17. december 2004 har bestræbt sig på at få solgt den hidtidige lejlighed. | ||
Landsretten finder på denne baggrund, at indstævnte har misligholdt sin forpligtelse i henhold til § 18 i vedtægterne. | ||
Landsretten finder endvidere, at appellanten under de beskrevne omstændigheder har været berettiget til at afregne i forhold til indstævnte som sket. Der er herunder i øvrigt lagt vægt på, at indstævnte gennem sit bestyrelsesarbejde var bekendt med andelsboligforeningens planer om at gennemføre en forhøjelse af andelskronen i løbet af 2004. |
Det kan diskuteres hvor meget der skal til, men i tilfældet hvor en andelshaver søger at holde to andelsboliger hen over en generalforsamling, er det min vurdering, at det er tilstrækkeligt, at det fremgår af vedtægterne, at man kun må eje en andel til beboelse, og at bestyrelsen har krævet andelsboligen solgt før generalforsamlingen.