Der har været en lille stigning i den korte rente i de sidste dage.
Renten har ligget og svinget omkring 5% og har primært været styret af (indtil videre skuffede) forventninger til en ensidig dansk rentenedsættelse.
Finanskrisen er langt fra løst og bankerne kæmper stadig med deres likviditet, men finanssektoren ser i det store hele ud til at være på rette vej. På det seneste er det frygten for en global recession der har overtaget dagsordenen og det er det politikerne har deres opmærksomhed på nu. Dette understøtter i det store hele forventningen om fortsat faldende renter – i hvert fald den korte rente. I nyhederne begynder der at dukke forventninger op om meget lave renter (2-3%) i både USA og i Europa, men det er ikke rigtig til at sige om det er realistisk, at den europæiske rente vil falde så meget, som nogen tror og håber på. Det politiske pres for at imødegå en kommende recession med lavere renter og offentlige investeringer er stor, men en sådan politik kræve større vilje hos nationalbankerne til at acceptere inflation end det hidtil har været ”god latin”.
Rentetilpasningen af F1-lån
Samtidig nærmer vi os hastigt rentetilpasningen, der skal ske i december. Realkredit Danmark forventer, at rentetilpasningen kommer til at ske nogenlunde på niveau med renten for sidste år, dvs. ca. 4,75 %. Der kan stadig nå at ske noget inden rentetilpasningen, men vi er efterhånden så tæt på, at der vil være begrænset, hvad der kan nå at ske.
Nationalbanken har endvidere undladt at foretage selvstændige initiativer til at nedbringe den danske rente i forhold til Euro-renter. Det betyder, at Nationalbanken stadig har mulighed for at påvirke markederne med en sådan selvstændig rentesænkning umiddelbart før rentetilpasningen skal gennemføres. Vi ved selvfølgelig ikke om dette vil ske, men vi må konstatere, at risikoen for en isoleret og ekstraordinær stigning i de danske renter nok er meget begrænset nu.
Vi holder derfor fast i vores anbefaling om ikke at kurssikre rentetilpasningslån, men vi må samtidig tage det sædvanlige forbehold om at denne anbefaling bygger på vores vurdering, og den giver ikke nogen form for garanti for renteudviklingen.
Renten på længere sigt:
Hvis det går som nogen forventer, nemlig at den Europæiske Centralbank vil presse renten langt ned, vil det nok kunne betyde lavere rente på rentetilpasningslån og bankkreditter i de næste år. Dette skyldes, at disse lån i et vist omfang vil følge de officielle rentesatser.
Omvendt vil et sådan fald i den korte rente ikke nødvendigvis føre til lavere lange renter, idet de lange renter i højere grad lever deres eget liv og baserer sig på inflationsforventninger. Man kan altså forestille sig, at rentetilpasningslånene falder i pris, mens de lange lån forbliver på niveau – eller måske oven i købet stiger.
Modsat vil en begrænset nedsættelse af de officielle rentesatser medføre, at den lange rente vil holde sig lavt, idet der vil være tillid til, at inflationen ikke stiger.
Vi kan kun gætte på, hvordan den Europæiske Centralbank vil føre sin rentepolitik fremadrettet, men vi gætter på, at den vil være forsigtig, og at vi ikke vil se meget dramatiske rentesænkninger, ligesom man har set i USA. Dette skyldes to forhold, dels at den Europæiske Centralbank har meget større tradition for at fokusere på inflationsbekæmpelse (det er ligefrem defineret som bankens målsætning), og dels at markederne kun i begrænset omfang har fulgt de amerikanske rentesænkninger, og det taler selvfølgelig imod at bruge renten som politisk instrument, hvis markederne ikke reagerer på det.
Muligheder og risici i forbindelse med en recession:
Meget tyder som sagt på en opbremsning og muligvis en større eller mindre recession i den globale økonomi og vi vil i den kommende tid beskæftige os lidt mere med hvad dette kan betyde for vores foreninger.
De rentemæssige udsving, som vi vil se over de næste år, vil naturligvis have økonomisk betydning for foreningernes økonomi, men de vil næppe have så stor betydning at de bør påvirke nødvendige beslutninger om iværksættelse og finansiering af arbejder på ejendommene.
I denne sammenhæng er det nok vigtigere at vi allerede nu kan se at det er langt lettere at få håndværkere og at priserne på vedligeholdelse er faldende. Vores ingeniører og eksterne samarbejdspartnere oplyser at der i øjeblikket opleves fald i størrelsesordenen 10-15%.
For både andels- og ejerforeninger vil evt. problemer primært ligge hos ejerne selv i form af evt. manglende betalingsevne og lavere, muligvis negativ, friværdi. Et scenarie hvor ejernes økonomiske forhold forværres, mens foreningens forhold, i form af lavere rente og billigere vedligehold, forbedres er ikke urealistisk.
Fra administrationens side arbejder vi meget målrettet på holde restancerne på et absolut minimum og at dårlige betalere køres igennem rykkerproceduren meget hurtigt. Dertil sørger vi stadig for løbende at forhandle gode og attraktive vilkår til vores foreninger i bank og realkreditinstitut. Selvom renten måske er steget lidt og krisen er på forsiderne dagligt, så er det dog vigtigt at sige, at de rammer som vi arbejder indenfor endnu ikke er blevet ændret afgørende.