Når du overvejer at købe en andelsbolig bør du først og fremmes sørge for at få en professionel rådgiver til at kigge den mulige andelsbolig igennem. 

Dertil kan nedenstående tjekliste udgøre et nyttigt grundlag for en vurdering af om der er tale om et godt og forsvarligt køb:

Foreningens regnskaber:

Gennemgang af foreningen regnskab og budget kræver regnskabsmæssig indsigt. Søg rådgivning og undersøg særligt følgende forhold:

  • Andelskroneberegningen: Undersøg hvilken type vurdering der ligger til grund for andelskronen. Beregn vurderingssummen pr. kvm. og forhold dig til denne. For ældre ejendomme uden byfornyelse er tommelfingerreglen at en værdi på over 18-20.000 kr./kvm. er stof til. Undersøg i andelskroneberegningen eller passiverne (i balancen) om der er hensættelser eller værdiregulering. Dvs. om andelskronen er sat til maks., eller om der er en så kaldt ”buffer” til evt. værdifald eller fremtidige arbejder/lån.
  • Budget: Er der en fornuftig sammenhæng mellem indtægter og udgifter? Kig særligt på om der er afsat tilstrækkelig til løbende vedligehold. Hvad der er passende afhænger naturligvis af ejendommens stand, men de færreste ældre ejendomme kan klare sig for mindre end 75 kr./kvm. pr år. Dertil skal undersøges hvor stor en andel af udgifterne der udgøres af renter. Jo større andel, jo mere følsom er boligafgiften for renteændringer og refinansieringer og jo vigtigere bliver foreningens lån.
  • Lån: Kig på foreningens lån. Er der tale om variable eller fastforrentede lån? Hvor meget afdrages der på foreningens gæld og hvad er belåningsgraden? Vær særlig opmærksom på lange faste renter i inkonvertible lån (F3, F5 og F10) samt evt. swap-aftaler. Bemærk at fastforrentede lån med afdrag ikke ubetinget er godt og afdragsfrie rentetilpasningslån ubetinget er skidt!*
  • Balancen: Kig balancen grundigt igennem. Se efter evt. igangværende byggesager, betydelige tilgodehavender, hensættelser, forholdet mellem evt. kassekredit og realkredit samt evt. specielle lån/SWAP-aftaler.

Generalforsamlingsreferater:

Kig de seneste års generalforsamlingsreferater igennem og orienter dig om livet i foreningen. Kig særligt efter:

  • Evt. påkrævede byggesager der er skrinlagte
  • Vedvarende interne konflikter
  • Evt. sager med myndigheder og/eller naboejendomme
  • Uro omkring regnskab og budget

Ejendommens stand:

  • Spørg efter en 10. års vedligeholdelsesplan eller tilstandsrapport på ejendommen. Undersøg om der er planlagt større arbejder der ikke kan holdes inden for almindelig vedligehold.
  • Spørg til om der allerede er foretaget større arbejde og spørg til de bygningsdele der typisk kan give store byggesager (tag, facade, kælder, vinduer, opgange, fælles installationer)

Vedtægterne:

Læs vedtægterne grundigt igennem. Kig særligt efter:

  • Reglerne vedr. hvem du må sælge til og kontroller din egen ret til at købe.
  • Evt. begrænsninger i anvendelsen, herunder adgang til fremleje.

Skjulte værdier:

I mange andelsboligforeninger kan der være skjulte værdier foreningen endnu ikke har udnyttet. Disse er vigtige da de udgør en buffer imod fremtidige prisfald/udgiftsstigninger. Mulig skjulte værdier er:

  • Uudnyttede lokaler der kan udlejes (typisk, kælder, erhverv, parkering, mv.).
  • Erhvervslejere der ikke er reguleret til markedsleje.
  • Uudnyttede arealer der kan bebygges eller frasælges (typisk loft, baghuse, mv.)

* Vedr. vurderingen af lån:

For at vurdere renterisikoen i foreningen lån skal du starte med at beregn gælden pr. andel/lejlighed og forholde dig til dette. Den enkelte andelshavers andel af lånene i ældre ejendomme er typisk ikke stor og renterisikoen derfor også meget begrænset. De fastforrentede lån er dyrere end de variable (højere rente) og det giver mest mening hvis gælden pr. andelshaver er stor.

Er der tale om en lav belåningsgrad og lille gæld pr. andelshaver er rentetilpasningslån ganske fornuftige. En særlig farlig lånetype er fastrentelån med rentetrappe, hvor renten stiger over lånets løbetid. Det bør være anført i regnskabet, hvis foreningen har den type lån. Mht. afdrag skal man være bevidst omkring at de penge man betaler i boligafgift og som går til afdrag på gæld er penge man alternativt kunne bruge på at afdrage på sin egen, og typisk dyrere gæld, som man typisk optager til at købe andelen. Om der afdrages på gælden er ikke så vigtigt hvis ejendommen har god luft i økonomien og rigeligt med penge til vedligehold. Husk at afdrag også udgøres af almindeligt løbende overskud i driften.