Nu begynder vi at få vurderingerne på andelsboligforeningernes ejendomme, og de ligger nogenlunde som forventet ca. 10 % under den gamle vurdering, der er 2 år gammel.
Vi kan også konstatere at der ikke er ændret ved den meget tilfældige værdisætning vi så for to år siden. Vi ser således stadig uforholdsmæssigt store variationer i vurderingen på sammenlignelige ejendomme. Det tegner således til at det er det generelt fejlagtige grundlag fra 2006 som bare er reguleres ca. 10% ned.
I forhold til ændringen, så er en offentlig vurdering jo en offentlig vurdering, og den har ikke så meget sammen med virkeligheden at gøre, at man kan sige, at ejendommene er blevet det mindre værd i virkeligheden. Nogen vil måske sige at udlejningsejendomme, som er det man skal måle sig op imod, reelt er faldet mere end 10 %, og der er i hvert fald sket meget på markedet – ikke mindst i de sidste 6 måneder.
Ændringen i den offentlige vurdering har dog betydning for den maksimalpris, som kan forlanges ved salg af en andelsbolig. Iflg. en landsretsdom (U.1995.331 V) har foreningens bestyrelse pligt til at regulere maksimalprisen.
I dommen er det anført:
§ 5, stk. 2, litra c, må fortolkes således, at den maksimale pris for en andel, hvortil der er knyttet ret til en bolig, skal beregnes på grundlag af den seneste foreliggende ejendomsværdi eller regulering af ejendomsværdien. Ved fald i ejendomsvurderingen følger det derfor af loven, at andelsboligforeningen snarest muligt efter at være blevet bekendt med den nye ejendomsværdi må tage de skridt, der efter foreningens vedtægter er fornødne for, at værdien af andele, der eventuelt overdrages, kan fastsættes i overensstemmelse hermed.
Vi ved godt, at der er andre afgørelser, der er knap så klare, men det tør vi ikke løbe an på andet end det, der følger af denne dom.
Rent praktisk ser vi for vores andelsboligforeninger følgende situationer:
- Foreningen bruger valuarvurdering eller anskaffelsessum (§ 5, stk. 2, litra a eller b).
- Foreningen bruger offentlig ejendomsvurdering, men andelsboligerne handles i forvejen så lavt, at nedsættelsen af maksimalprisen ikke får nogen praktisk betydning.
- Foreningen bruger offentlig ejendomsvurdering, og andelsboligerne handles så højt, at nedsættelsen af maksimalprisen betyder, at handelspriserne må reduceres.
1. Foreningen bruger valuarvurdering eller anskaffelsessum (§ 5, stk. 2, litra a eller b).
Foreningen er slet ikke påvirket af den offentlige ejendomsvurdering, og foreningen kan derfor fortsætte med det hidtidige værdiansættelsesprincip. Vi vælger dog alligevel at skrive ind i købsaftalen, at køber er bekendt med nedsættelsen af den offentlige ejendomsvurdering, således at vi undgår, at køber senere bliver skuffet, når køber opdager, at vurderingen er lavere end forventet. Vi har nemlig også allerede set de første valuarvurderinger hvor valuarerne følger den offentlige vurdering med tilsvarende fald.
2. Foreningen bruger offentlig ejendomsvurdering, men andelsboligerne handles i forvejen så lavt, at nedsættelsen af maksimalprisen ikke får nogen praktisk betydning.
Vi anbefaler, at bestyrelsen træffer beslutning om en ny maksimalpris. I den forbindelse anbefaler vi, at man beder revisor om at foretage en nyberegning af andelskronen til brug for beslutningen i bestyrelsen. Vi skriver ind i købsaftalerne, at andelskronen er omberegnes, men at den fortsat forventes at overstige den aftalte pris, indtil den nye andelskrone er vedtaget i bestyrelsen.
3. Foreningen bruger offentlig ejendomsvurdering, og andelsboligerne handles så højt, at nedsættelsen af maksimalprisen betyder, at handelspriserne må reduceres.
Her får de nye vurderinger praktisk betydning. Bestyrelserne bør ikke godkende købsaftaler, førend prisen er nedsat.
I det omfang, der er handlet og bestyrelsen har godkendt salget inden den nye vurdering er kommet til bestyrelsens kendskab, foretager vi os intet i forhold til en evt. tilbagebetaling. Det er et forhold mellem køber og sælger, men det er vores umiddelbare vurdering, at nedsættelsen ikke kan udløse et tilbagebetalingskrav. Den endelige afgørelse af dette vil dog henhøre under domstolene.
Vi anbefaler også her, at man beder revisor om at foretage en nyberegning af andelskronen til brug for beslutningen, men vi anbefaler også, at man indkalder til en ekstraordinær generalforsamling for at sikre, at bestyrelsen har opbakning til at gennemføre den – formentlig upopulære – nedsættelse.
Generalforsamlingen har næppe noget valg, medmindre man vil skaffe sig en masse problemer på halsen. Vi mener dog, at det er vigtigt at inddrage hele foreningen i beslutningen, for på den måde at skabe en fælles forståelse for nedsættelsen og at sikre at alle andelshavere er godt orienterede.
Foreninger med ”buffer” i andelskronen og behovet for revisorberegning
En række foreninger har søgt at beskytte sig mod fald i andelskronen ved at reservere en ”buffer” i andelskroneberegningen. Denne buffer kan være lavet på flere forskellige måder. Den kan stå som en regnskabsmæssig hensættelse (evt. til vedligehold) i balancen eller den kan stå i andelskroneberegningen. I andelskroneberegningen kan den stå som hensat til vedligehold, en værdiregulering eller hensættelse til en rente/kurs-fond eller lignende.
I hvilket omfang disse hensættelser og værdireguleringer kan bruges til at ”opsuge” faldet i den vurderingen er vanskelig at give et klart svar på og vi ved at forskellige revisorer har forskellige holdninger til dette. En ren værdiregulering i andelskroneberegningen er i sagens natur en lang mere åben post end hensættelser til vedligehold i balancen.
Det er vores umiddelbare vurdering at hensættelser i selve balancen ikke kan bruges til at afbøde faldet. Tilsvarende er det også problematisk at bruge hensættelser til kendt vedligehold i andelskroneberegning, da behovet for vedligehold jo ikke forsvinder fordi vurderingen falder. En ren værdiregulering i andelskroneberegningen er imidlertid en mere åben størrelse som vi mener generalforsamlingen godt kan træffe beslutning om at ændre med henblik på at opsluge hele eller dele af faldet. Vi har vores holdninger til disse forhold, men vi mener det er revisor der skal beslutte hvordan disse hensættelser håndteres.
En anden grund til at vi anbefaler at beder revisor om at beregne den ny andelskrone er, at der kan være andre forskydninger end selve vurderingen, som har betydning for den korrekte beregning af andelskronen. Der kan f.eks. være byggesager, som er afsluttet efter sidst vurdering, eller forskydninger i værdien af finansielle instrumenter og inkonvertible lån (Swap-aftaler, lange F-lån, mv.)
Akutte handler
I det omfang, der er sælgere, som ønsker at sælge efter den nye vurdering er kendt, men inden der er truffet en nødvendig beslutning om nedsættelse af andelskronen, vil andelene blive handlet til den høje pris, hvis sælger forlanger det, men med forbehold om nedsættelse af købesummen. Nedsættelsesbeløbet vil herefter blive tilbageholdt og udbetalt til køber igen, når generalforsamlingen har truffet beslutning om nedsættelsen.
Eventuelle spørgsmål vedrørende håndtering af vurderingerne kan altid rettes til foreningens daglige administrator eller til Hans-Arne Christensen på vores kontor på Enghave Plads.