Tiltag for at gøre andelsboliger mere salgbare
- En diskussion af mulige tiltag

Dette er et idekatalog, hvor vi gennemgår en række af de muligheder, som vi bliver præsenteret for fra foreningerne og fra andre.

Nogle af disse stritter i forskellige retninger, og de kan derfor ikke altid kombineres.

De mest diskuterede tiltag får øjeblikket er:

1. Øget adgang til udlejning og dermed udskydelse af salget til bedre tider.

2. Åbning for forældrekøb. Dvs. ændring af vedtægterne så det bliver muligt at købe andele med udlejning for øje. Enten generelt eller specifikt for forældre til børn.

3. Reduktion af boligafgiften ved at stoppe afdragsbetaling, underfinansiere driften eller evt. reducere serviceniveauet.

4. Reduktion af andelsværdien evt. i kombination med underfinansieret drift.

5. Indarbejdelse af tilbagekøbsklausuler i andelshandler, så at handlen kan gå tilbage eller at sælgende andelshaver har en forkøbsret på et senere tidspunkt til en aftalt pris. Dette er dog stadig meget på forsøgsstadiet.

6. Opkapitalisering med henblik på at opnå rentefradrag.

Ad 1. Øget adgang til udleje:

Hermed menes at foreningens vedtægter ændres så det tillades at udleje i en kortere eller længere periode, således at salget bliver udskudt til bedre tider. Dette sker i et vist omfang på ejerlejlighedsmarkedet, hvor nogle ejere vælger at leje ud i stedet for at tage tabet her og nu.

En sådan ændring kan være mere eller mindre radikal. Nogle foreninger åbner for en kort udlejning, måske 6-12 måneder, som udelukkende retter sig mod at give folk bedre tid til at gennemføre salget. Andre foreninger giver reelt fri adgang til udlejning og dermed adgang til at en fraflyttet andelshaver bliver fast udlejer og dermed reelt finansiel investor i foreningen.

Ad 2. Åbning for forældrekøb:

Forældrekøb er i realiteten en af mellemløsningerne omtalt under pkt. 1. Dvs. en øget adgang til udlejning, som dog kan søges begrænset ved at afgrænse udlejningsadgangen til familiemedlemmer i op- og nedadgående linie.

Forældrekøb ses i nogle af de andelsboligforeninger, der er stiftet i de seneste år, hvor udbyderne har lagt salget an på, at andelene kunne sælges som forældrekøb, men det breder sig nu også ind i den bestående andelsboligmasse.

Ad 3. Reduktion i boligafgiften:

Her øges salgbarheden af andelen ved at reducere den månedlige boligafgift.

Hvis køber fokuserer på de månedlige ydelser, vil køber derfor – alt andet lige – være villig til at betale mere for andelen.

Teknikken har været kendt i mange år fra ejerforeningen, hvor man ofte fokuserer på at holde fællesudgifterne nede, således at der bliver råd til ydelsen på et større boliglån.

Dette gøres i praksis ved at slanke foreningens økonomi og indstille betaling af afdrag på foreningens fælles gæld. Ved på denne måde at omlægge foreningens lån til afdragsfrie lån og reducere udgifterne til drift af ejendommen og budgettet for vedligehold, kan boligafgiften ofte reduceres med 20-30% i ældre foreninger der har været drevet mere traditionelt.

I den mere ekstreme variant kører foreningen underfinansieret, og en del af driften bliver finansieret ved låneoptagelse.

Ad 4. Reduktion af andelsværdien evt. i kombination med underfinansieret drift.

Nogle andele er blevet for dyre til at være omsættelige. Isoleret set burde dette ikke være et problem, da en høj andelsværdi jo gerne skulle hænge sammen med en lav belåning og en sund økonomi. Samtidig kan køber jo få rentefradrag ved optagelse af lån til køb af andelen.

Realiteten er imidlertid, at det kan være svært at sælge meget dyre andele, og nogle foreninger kan derfor gøre andelene mere omsættelige ved at gældsætte sig, hvorefter provenuet anvendes til underfinansieret drift eller til direkte udlodning til andelshaverne.

Ad 5. Indarbejdelse af tilbagekøbsklausuler i andelshandler, så at handlen kan gå tilbage eller at sælgende andelshaver har en forkøbsret på et senere tidspunkt til en aftalt pris. Dette er dog stadig meget på forsøgsstadiet.

Når en andelslejlighed sælges under maksimalprisen, er der aftalefrihed mellem køber og sælger, og nogle gange er det ikke kun prisen, der bliver rykket på. Bestyrelsen skal dog altid godkende aftalen, og en aftale, hvor sælger forbeholder sig særlige rettigheder eller påtager sig særlige pligter, der indebærer at andelen senere skal eller kan sælges tilbage, kan komme i strid med ventelistereglerne. Vi mangler stadig at se en fornuftig anvendelse af sådanne klausuler.

Ad 6. Opkapitalisering med henblik på at opnå rentefradrag.

Dette er det modsatte af nr. 4, idet man her søger at gøre andelen så dyr som muligt, og dette sker eventuelt ved at kombinere et indskud med et lån hos foreningen.

Vi har beskrevet opkapitalisering i et særskilt notat. Se link nedenfor

Tiltagene i praksis

En række af disse tiltag kræver enten vedtægtsændring eller generalforsamlingsbeslutning. Det gælder også udlejning, hvor bestyrelsen ofte vil være bundet af eksisterende vedtægtsbestemmelser, der begrænser muligheden for udlejning.

Problemet ved at slanke foreningens økonomi og reducere boligafgiften er at det alt andet lige ofte vil vise sig i et lavere serviceniveau i ejendommen, reduceret løbende vedligehold og øget risiko for større fluktuationer i den fremtidige boligafgift. Jo mindre foreningen er polstret økonomisk jo mere vil fremtidige afvigelser fra budgettet, typisk større vedligeholdelsesopgaver, slå igennem i boligafgiften.

Grundlæggende kan man sige at spørgsmålet er om pengene ligger bedst i foreningens eller andelshavernes lommer – et klassisk politisk spørgsmål.

Det er også derfor vigtigt, at spørgsmålet bliver behandlet ordentlig i foreningen, inden man går i gang.

Det politiske dimension

Overordnet set kan man sige, at alle de omtalte tiltag på forskellige måder drejer foreningen væk fra den traditionelle idé om at have et fællesskab omkring en boligFORENING og ejerskabet af ejendommen og mere over i en ejerform som vi kender den fra ejerboligerne. Dette er ikke i sig selv forkert, for det ene er jo lige så godt som det andet. Men man skal være opmærksom på hvad det er for en bevægelse man sætter i gang i forhold til, hvad det er man ønsker med sin ejendom og sin foreningen.

Traditionelt har der været en både ideologisk og praktisk forskel på driften af andelsboligforeninger og ejerforeninger, men vi ser at forskellene udlignes disse år. Der er en trend imod at mange andelsboligforeninger agerer mere og mere som ejerforeninger, dvs. med mindre vægt på fællesskab og kooperativtanken og mere vægt på den enkeltes frihed til at gøre hvad man vil med sin lejlighed.

Man betragter lejligheden mere som et individuelt formuegode end som en del af en fælles ejet ejendom. Hermed forlader man også tanken om at det er foreningens opgave først og fremmest at sikre gode boliger til lave priser og en stabil boligafgift.

Det er et helt og holdent politisk valg og vi vil i Administrationshuset ikke sige at det ene er mere rigtigt end det andet.

Vi påpeger dog, at man skal være opmærksom på at overholde de formelle regler, hvis man bevæger sig ud i nye løsninger. Og være bevidst om at man bevæger foreningen rent politisk ved at tage skridt som disse.

Endelig er vi lidt betænkelige over at især den øgede adgang til udlejning kan bidrage til et dårligere andelsboligmarked, som dermed vil være længere tid om at rette sig – til skade for alle. For mange vil det ofte være bedst at få solgt til den rette pris nu og komme videre rent økonomisk.

Til slut henvises til nedenstående link hvor vi har behandlet emnet lidt.