ABF er kommet med en række ændringer af sine standardvedtægter og det har også givet os anledning til at opdatere vores referencevedtægter.
Ændringerne følger for det meste af, at vi det sidste år har handlet andelsboliger under maksimalprisen. Det har givet nye udfordringer og erfaringer.
ABF’s og vores standardvedtægter tog på en lang række punkter udgangspunkt i, at der i handlerne kun var få parter og at der blev handlet til maksimalpris. Den købsproces, som vi ser i dag, omfatter ejendomsmæglere, køberrådgivere, banker mv., og det stiller nye krav til vedtægterne.
Vores standardvedtægter findes i link nedenfor.
Vores ændringer følger i det store hele ABF’s anbefalinger, men vi afviger dog på enkelte områder. De vigtigste ændringer er som følger:
§3.1 vedr. panthavers adgang til at købe andelen på tvangsauktion: Eksisterende vedtægter giver ikke panthaver mulighed for at købe andelen på en tvangsauktion og dermed beskytte værdien af sit pant. Både ABF og vi anbefaler at denne mulighed åbnes. ABF begrænser dog stadig panthavers rettigheder en del og giver kun panthaver 6 md. til at sælge andelen. Her mener vi ikke, at det er i andelshavernes interesse at begrænse værdien af pantet, da dette kun forringer lånemulighederne. Vi ønsker også så vidt muligt at holde foreningen ude af tvangssalg og derfor er vores anbefaling, ikke som hos ABF at foreningen overtager sager efter 6 md. hvis panthaver ikke har solgt, men at foreningen efter 12 måneder kan anvise en ejendomsformidler, der kan gennemføre salget.
§5.1 vedr. ventelister: Det er nødvendigt at præcisere reglerne omhandlende hvordan boliger anvises efter ventelisterne når de handles under maksimalprisen. ABF mener som grundholdning, at en andel skal anvises til ventelisten igen, hvis prisen sænkes og/eller der findes en køber til en lavere pris end den, som boligen oprindelig blev udbudt til på listen. Dette finder vi hverken er hensigtsmæssigt eller anvendeligt i praksis. Hvis ventelisten reelt skal fungere som en forkøbsret til markedspris, kan det få uoverskuelige konsekvenser ved handler til markedspris og vil være til skade for sælgerne. Vi mener at ventelisterne kun bør gælde ved salg til maksimalpris. Alt andet vil skabe uoverskuelige forhold i handler til markedspris. Vores ændring på dette punkt er derfor kun en simpel præcisering i vedtægten af at forkøbsretten kun gælder ved maksimalpris og at boligen kun anvises på listen én gang.
§5.3.3 vedr. krav om bankgaranti ved køb med lang overtagelse: Det er efterhånden ikke ualmindeligt at andele handles med overtagelse 3-6 måneder ude i fremtiden. Dette er kun en positiv udvikling, og i sådanne handler er det relevant at sikre sælger ud over den traditionelle indbetaling 14 dage før overtagelse. Her er en bankgaranti eller deponering en god løsning som kendes fra ejerboligerne. ABF anbefaler at man skriver ind i vedtægten at der altid skal stilles garanti eller deponeres hvis aftalen indgås mere end tre uger før overtagelse. Vi mener at en aftale om garanti eller deponering er et aftaleforhold mellem parterne, som foreningen ikke behøver at blande sig i og heller ikke har nogen interesse i. Vi har derfor kun indføjet en formulering om at det kan aftales at der stilles garanti eller deponeres.
Til gengæld har vi søgt at sikre foreningen bedre ved at afregning af varme fremover udelukkende afregnes med køber – dvs. aktuel ejer og ikke fraflytter.
Dertil er der lavet en række mindre tekniske ændringer omkring gebyrer, ejendomsmæglerens rolle og frister for betaling, afregning mv. Her følger vi i det store hele ABF.
Endelig har vi i §11.1 vedr. mislighold præciseret værdiansættelsen af andelen ifm. med eksklusion.
Vi anbefaler at vores foreninger tager initiativ til at få indarbejdet disse ændringer hen over det kommende år. For hjælp eller uddybende kommentarer kontakt jeres administrator. For god ordens skyld skal det påpeges at bistand med vedtægter, ud over mundtlig rådgivning, er ekstraarbejde i forhold til administrationsaftalen.