Dom om fald i vurdering som var absorberet i hensættelse i regnskabet og dermed ikke overprissag

Sagen omhandlede salg af en andelslejlighed, hvor købsaftalen blev underskrevet af køber den 3. marts 2009. Prisen for andelen var i overensstemmelse med foreningens seneste årsregnskab for 2007-2008 og var beregnet på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.

Den 5. marts 2009 modtog bestyrelsen fra administrator besked om at den nye offentlige ejendomsvurdering var ca. 10% lavere end den foregående. Vurderingen var faldet fra 157.000.000 til 141.000.000.

Den 7. marts 2009 godkendte bestyrelsen den pris der var aftalt imellem køber og sælger., som altså var baseret på en værdi uden det netop kendte fald i ejendomsvurderingen. Den nye offentlige ejendomsværdi medførte efterfølgende, at foreningen afholdte en ekstraordinær generalforsamling den 23. april 2009, hvor man skulle vedtage en ny andelskrone. Andelskronen blev på generalforsamlingen vedtaget til kr. 10.233 pr. kvm (og med en hensættelse på 10.000.000) mod tidligere værdi på kr. 11.754 pr. kvm (hensættelse på 14.397.512) som også var den værdi boligen var handlet til. Køber anlagde herefter sag an mod sælger og foreningen, idet en ældre dom fra 1995 (U1995.311 V) slår fast, at man som andelsboligforening har en pligt til hurtigst muligt at få indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, hvor andelsværdien reguleres som følge af et fald i den offentlige ejendomsvurdering, og således at lovens maksimalpris kan genskabes og bevares.

Ved underskrift på købsaftalen har bestyrelsen vidst at der var et fald i den offentlige ejendomsvurdering, men endnu ikke kendt omfanget af påvirkningen på foreningens andelskrone. I den konkrete sag var andelsværdien ikke sat til den maksimalt mulige, idet der i foreningens seneste regnskab var afsat kr. 14.397.512 i hensættelser og i øvrigt ca. 5 millioner i udskudt skat. Det er ikke et lovkrav at der skal hensættes til skat. Baggrunden for hensættelserne var, at foreningen stod overfor at skulle have lavet tag og at man havde tillagt sig et forsigtighedsprincip (værdiregulering), idet ejendomsværdien i årene forinden var steget voldsomt. Kernen i sagen har efterfølgende været hvorledes en hensættelse, uanset om den er foretaget specifik med henblik på vedligehold eller som en ”værdiregulering” (også kaldet ”buffer”), vil kunne absorbere et tilsvarende fald i den offentlige ejendomsværdi, idet andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2 alene taler om at der ved andelsværdiens fastsættelse alene skal ske fradrag for prioritetsgæld.

Konklusionen på dommen var, at der alene kan ifaldes et ansvar for overpris efter andelsboligforeningsloven, hvor en salgspris overstiger den lovmæssige maksimalt mulige andelspris og dermed ikke den af generalforsamlingen vedtagne andelskrone. Dvs. at hvor faldet i den offentlige ejendomsværdi er større end andelsboligforeningens hensættelser, vil der opstå en overpris i henhold til andelsboligforeningslovens § 5.

Administrationshuset A/S har altid haft den holdning, at der kun kan være tale om overprisansvar, hvor den handlede pris er i strid med lovens maksimalpris og ikke kun den af generalforsamlingen vedtagne andelskrone. Dette synspunkt er nu bekræftet med ovenstående dom og er i overensstemmelse med vores tidligere fortolkning i vores bog om Andelsboliger (2011) af Finn Träff og Rasmus Juul-Nyholm side 281 og 412-414.

Se dommen i sin helhed under dette link…