Der er igen gang i stiftelserne af nye andelsboligforeninger....
Gode aktuelle vilkår for stiftelse af ny andelsboligforening
Vi har i løbet af foråret arbejdet tæt sammen med lejerne i ejendommen Mysundegade 1-3/Frederiksstadsgade 3 for at stifte en andelsboligforening i denne ejendom. Lejerne var blevet tilbudt at erhverve ejendommen efter lejelovens regler om tilbudspligt, og selvom priserne på fast ejendom er stigende i København, var det stadig et fornuftigt køb, som vi følte, at vi trygt kunne anbefale lejerne.
Ejendommen er en klassisk københavnerejendom af den type, som vi ser overalt i brokvarterne, og som vi kender rigtig godt. Den tilbudte pris på ejendommen var ca. kr. 10.000 pr. kvm.
Vi indhentede tilbud på finansiering, og vi kunne generelt få rigtig gode vilkår på finansieringen – på linje med vores gode solide etablerede foreninger. Dette kunne vi ikke mindst fordi vi kender banker og kreditforeningerne, og de ved, at de kan stole på vores langsigtede budgetter, der sammen med en udførlig 10-årig vedligeholdelsesplan, viste at foreningen ville få en fornuftig drift med overskud og opsparing for andelshaverne.
Vi noterer os samtidig, at bankerne i dag generelt stiller hårdere krav til andelshavernes egenbetaling og til gældsafviklingen end de gjorde tidligere. Endvidere oplever vi også at bankerne stiller højere krav til tilslutningsprocent end tidligere, da lejelovens minimumskrav om 50% tilslutning ikke længere er nok for bankerne.
Andelshaverne kan således ikke bare nøjes med at indbetale deres depositum, eller et symbolsk beløb. Indskuddet var kr. 1.500 pr. kvm. (minus depositum) – og det er stadig meget mindre end mange andelsboliger koster i dag i tilsvarende ejendomme og med en tilsvarende belåning.
Boligafgiften blev fastsat til at ligge på ca. 615 kr/kvm. pr år, og skal fremadrettet stige med den almindelige prisudvikling - som vi normalt anbefaler alle vores foreninger. Boligafgiften er mere end de fleste andelshavere betalte som lejere i ejendommen, men ikke desto mindre godt nok til at vi kunne opnå en tilslutning fra 28 ud af 34 lejligheder og dermed en tilslutningsprocent på ca. 82%. Banken og kreditforeningen havde stillet krav om 70% deltagelse i denne ejendom ved et indskud på 1.500 pr. kvm. Den flotte tilslutningsprocent gjorde blot foreningens økonomi endnu mere solid og ud over at der er afvikling på en del af foreningens gæld, vil der også være en løbende opsparing/driftsoverskud i foreningen over de næste 10 år.
Nu er ejendommen købt og vi er glade for at kunne byde foreningen velkommen i administrationen og vi takker initiativgruppen for den store arbejdsindsats de har ydet i forbindelse med stiftelsen.
Opsummerende kan vi konstatere to vigtige forhold omkring stiftelse af nye andelsboligforeninger lige nu:
- Der er kommet gang i handelen af boliglejeejendomme igen og de handles til nogle, for lejerne, meget gunstige priser. Vi ser generelt et niveau på de attraktive byejendomme på mellem 10.000 og 13.000 kr/kvm. Dette er et niveau der er betydeligt under det mange etablerede andelsboliger i praksis handles til når man regner ”kontantprisen ud” Dvs. købesummen plus lejlighedens andel af den fælles gæld i foreningen. Hvor det for få år siden kunne være en katastrofal beslutning af blive andelshaver i en ny andelsboligforening, kan det i dag være en genvej til en billig andelsbolig og betydeligt billigere end at købe sig ind i en eksisterende lavt belånt forening.
- Dernæst kan vi konstatere at der lige nu er en bemærkelsesværdig kombination af lav rente og god adgang til finansiering på fornuftige vilkår. Med fornuftige vilkår mener vi vilkår som er gode både for andelshaverne og for foreningen. Långiverne (bank og realkredit) stiller som sagt langt strengere krav nu end tidligere, men dette gør de kloge af skade og det er krav som vi mener er med til at sikre foreningen en rigtig fornuftig økonomi i udgangspunktet – en økonomi der ligger meget langt fra de historier om nødlidende foreninger man stadig læser om i pressen.
Mulighederne for stiftelse af nye andelsboligforeninger er således meget gunstige lige nu, og alle lejere der tilbydes ejendommen under lejelovens tilbudspligt, må ikke lade sig skræmme af de senere års ubehagelige historier om dårlige andelsboligforeninger, men sikre sig at en god mulighed ikke går dem næsen forbi.
Tilbud på stiftelse af en andelsboligforening
Administrationshuset har mange års erfaring i stiftelse og administration af andelsboligforeninger og tilbyder dig online at udarbejde et tilbud på stiftelse af en andelsboligforening.