Nye domme tvinger os til at lave omfattende ændringer proceduren for andelshandler.
To nye højesteretsdomme tvinger os til at lave omfattende ændringer i måden vi handler vores andelsboliger på. Den nye praksis indfører i praksis der der er blevet kendt som "midtvejsreguleringer" af andelskronen og udløser en række ekstra kontroller, procedurer og dokumenter, som er fordyrende for handlerne, ligesom de øger bestyrelsens og administrators fejlmuligheder og ansvar i forbindelse med ekspedition af handler.
I Administrationshuset er vi ikke begejstrede for de nye domme, men Højesteret er Højesteret, og så længe loven ikke ændres, så er der ikke meget andet at gøre end at efterleve dommene. De to dommes indhold er beskrevet i en anden artikel. Læs den her >>>
I denne artikel beskriver vi de praktiske implikationer af de nye domme, og hvad det betyder for vores andelsboligforeninger og andelshavere.
Hovedpointen i de to domme er at Højesteret anfører, at hvis foreningen har modtaget oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde for dette straks, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet (underskrift på købsaftalen af køber og sælger) ikke er højere end, hvad der efter § 5, stk. 1, lovligt kan kræves. Heraf begræbet midtvejsregulering.
Dette medfører at administrator, som noget nyt, forud for handel af enhver andelsbolig, er forpligtet til at kontrollere hvorvidt der siden andelskronen blev vedtaget på en generalforsamling, er indtrådt forhold af væsentlig karakter, der kan medføre den maksimalt mulige andelsværdi skal være lavere, end det som blev besluttet på sidste generalforsamling. Dette vil sige at så bliver den mulige højeste handelspris en variabel størrelse, som ikke længere af medlemmerne årligt på generalforsamlingen ligger fast fra generalforsamling til generalforsamling!
Det er den maksimalt mulige andelskrone der ikke må overskrides - ikke den vedtagne andelskrone. I praksis betyder dette, at i foreninger hvor man har afsat en ”buffer” i form af hensættelser eller en lavere end muligt andelskrone, så bliver det muligt at fastholde andelskronen på trods af sådanne svingninger.
Opdager administrator ved sin kontrol at der kan være forhold der påvirker andelskrone i henhold til loven, skal administrator foretage en nedregulering af andelskronen i forbindelse med udarbejdelse af købsaftalen.
I visse foreninger betyder dette at vi risikerer, at skulle genberegne andelskronen flere gange i forbindelse med et salg.
Nye kontrol af maksimalprisen i alle handler - kontrol for evt. midtvejsregulering
I praksis medfører den nye praksis, at administrator ved hver handel af en andelsbolig skal kontrollere om der er indtrådt én eller flere af følgende syv begivenheder:
- Modtagelse af ny lavere valuarvurdering
- Modtagelse af ny lavere off. ejendomsvurdering
- Modtagelse af opgørelser af markedsværdi/kursværdi af finansiering som viser en forøgelse af gældens værdi (Markedsværdiopgørelse af swap’s OG årsopgørelser almindelige realkreditlån)
- Optagelse af nye lån
- Omlægning af eksisterende lån med kurstab og dermed øget gæld til følge
- Vedtagelse af større vedligeholdelsesprojekter der medfører fald i andelsværdien
- Større skade(r) som ikke er forsikringsdækket og vil påvirke andelsværdien pga. store udgift til skaden og evt. følgearbejder
Kontrollen gennemføres når en købsaftale udarbejdes. Den vil også kunne gennemføres, når administrator modtager en mæglerbesvarelse, en forespørgsel om andelsværdi i forbindelse med udlæg, eller hvis andelshaveren spørger i forbindelse med låntagning og salg af lejlighed.
Er én eller flere af de syv forhold indtruffet skal der ”således ved beregning af maksimalprisen i det mindste foretages en regulering af den senest vedtagne formueopgørelse på det eller de punkter, som må anses nødvendige for, at maksimalprisbestemmelsen kan anses for overholdt.” (Højesterets ordvalg.)
Det betyder at administrator foretager en genberegning af andelskronen, hvor de nye forhold indregnes og kontrollerer om den handel der skal til at gennemføres holder sig inden for lovens maksimalprisbestemmelse.
Genberegning af maksimalprisen
Højesteret har med sin afgørelse lagt til grund, at den genberegning der skal ske ikke behøver at skulle vedtages på en generalforsamling for at være gældende i en handel. Administrator kan dermed anvende det seneste godkendte regnskab i foreningen til at beregne den aktuelle værdi, da Højesteret vurderer dette vil ”være i overensstemmelse med kravet om, at prisen for andelen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i andelsboligforeningens formue på overdragelsestidspunktet med rimelighed kan begrunde”.
I forbindelse med genberegningen er det centralt om foreningen har en ”buffer” i andelskronen, dvs. hensættelser til senere vedligeholdelsesarbejder eller andelskronen ikke er sat til det maksimalt mulige i forhold i henhold til loven. Hvis der er en buffer kan og skal denne buffer modregnes, uanset hvad den er tiltænkt. Det vil sige, at hvis faldet i maksimalprisen kan holdes inden for ”bufferen”, skal der ikke foretages korrektion i handelsprisen.
Foreningen kan derfor til en vis grad mindske og måske eliminere behovet for genberegninger, ved på generalforsamlingen at få lagt en passende buffer ind i maksimalprisen.
Den ændrede retspraksis efter Højesterets afgørelse har også konsekvenser i forbindelse med vedtagelse af byggesager. Vi udleder af dommene, at såfremt en forening vedtager en større byggesag, der ikke udløser en tilsvarende værdiforøgelse af foreningens ejendom, vil man skulle hensætte udgiften til byggesagen så snart den er vedtaget på en generalforsamling. Hermed skal andelskronen korrigeres straks, og man vil ikke længere kunne sælge til gammel maksimalpris.
Er noget for småt og hvornår bliver dette omfattende apparat relevant? I de Højesterets afgørelser opereres der med væsentlighedsbetragtninger på 13% og 18%. Højesteret definerer dog ikke præcist hvor grænserne for væsentlighed gælder. Indenfor andre områder, har væsentlighed ofte været omkring 5-10 %. Da hverken vi eller bestyrelserne bør tage en risiko på, hvornår noget skal anses for væsentligt, og selv 5% af de købesummer vi ser trods alt er mange penge og nok til at føre sag om, vil vi ikke operere med en mindste grænse. Vi har afstemt denne holdning med de andre ledende administrationsselskaber og vores brancheforening, og dette er den generelle holdning.
Nye udgifter
Til dæknings af de nye aktiviteter og det øgede ansvar vi har i denne forbindelse, er vi nødsaget til at påligne et nyt kontrol- og i visse tilfælde et genberegningshonorar, hvis denne opgave ikke overdrages til revisor.
Honoraret for kontrol af maksimalpris vil udgøre 500 kr. inkl. moms som betales af sælger. Vi forventer selv at lave de fleste genberegninger, når disse bliver nødvendige, men vi forbeholder os også muligheden for at lægge denne opgave over til foreningens revisor i særlig tilfælde. Vi forventer at kunne foretage en genberegning for mellem 1.000 og 2.000 kr. inkl. moms afhængig af kompleksitet. Dette betales ligeledes af sælger. Skal revisor involveres er der typisk tale om en udgift på mellem 5.000 og 10.000 og så vil vi drøfte med bestyrelsen hvordan denne udgift håndteres. Det er en situation vi vil gå langt for at undgå, da revisor vil have svært ved at udføre arbejdet hurtigt nok i en handelssituation eller ved en mæglerforespørgsel.
De nye omkostninger for sælger er bestemt ikke noget vi er glade for i Administrationshuset. Der er ikke tale om udgifter og arbejder der på nogen væsentlig måde positivt bidrager til handelens kvalitet eller forløb – tvært imod. Den påfører kun foreningen og administrator øget ansvar, flere diskussioner og med tiden potentielt flere sager. Vi havde helst være foruden!
Politisk indspil
Det at handle andelsbolig er allerede en kompleks proces, der allerede er blevet langt mere omstændig og omkostningsfuld, end den var for kun 8-10 år tilbage. Vi mærker det specielt i den daglige sagsbehandling, hvor købesummerne vi skal håndtere er meget store, vores oplysningsforpligtelser er omfattende og stigende, og vi skal besvare langt flere kritiske spørgsmål fra ejendomsmæglerne og køberrådgivere end tidligere. Andelshandler er i dag ikke længere en ekspeditionssag, men et stykke kompliceret juridisk økonomisk arbejde.
Vi synes ikke, at et så væsentligt område alene bør reguleres af domspraksis, og vi mener ikke at den nye praksis er værdiskabende. Vi har derfor også taget nogle initiativer, både direkte til de boligpolitiske ordfører og gennem vores brancheforening Ejendomsforeningen Danmark, rettet mod at få indarbejde eksplicit i loven, at andelskronen skal være gældende fra generalforsamling til generalforsamling.
Vores indsendte høringssvar kan læses her >>>
Bliver din forening ikke allerede administreret hos os i dag, så kan du nemt og hurtigt få et tilbud på administration lige her