Rentefrie ”familielån” som alternativ til forældrekøb

På den måde har forældrene fået en høj skatteværdi af rentefradraget, og i visse tilfælde har barnet oven i købet kunne toppe op med boligsikring. Denne løsning har gjort, at de løbende udgifter på en studiebolig har kunnet komme ned på et niveau, som kunne konkurrere med kollegieværelser.

Forældrekøb har dog også haft nogle ulemper, som man skal huske at tage med i den samlede overvejelse:

• Forældrekøb virker kun ved ejerlejligheder – ikke andelsboliger. Det skyldes, at andelsboliger rent teknisk er værdipapirer, der ikke kan lægges i virksomhedsordningen.
• Mange andelsboligforeninger har stramme begrænsninger på udlejning – og tillader reelt ikke forældrekøb med udlejning til børnene.
• Der er høje transaktionsomkostninger ved køb og salg af ejerlejligheder. Disse omkostninger skal med i det samlede regnestykke.
• En eventuel avance er skattepligtig for forældrene, der aldrig selv har beboet den pågældende ejerlejlighed.

Med det meget lave renteniveau i dag, er der en anden mulighed, som er relevant. Rentefrie ”familielån”, som kan bruges til køb af en lejlighed.

Muligheden for rentefrie lån inden for familien bruges ifølge ABF og ejendomsmæglere i stigende grad til at finansiere købet af andelsboliger. De rentefrie lån kan i praksis muliggøre en forældrekøbslignende løsning på andelsboliger ligesom de rentefrie lån inden for familien også kan lette adgangen til en andelsbolig, hvis banken ikke er specielt hjælpsom.

Vi er i en periode hvor forældre med penge på kistebunden alligevel har meget svært ved at få et meningsfuldt renteafkast af deres formue og mange forældre, som ikke er formuende, kan låne meget billigt – evt. med realkreditlån i deres hus. Dette gør omkostningerne ved de rentefrie lån meget små for långiver. Dertil er ejerlejlighedsmarkedet i København småt, i forhold til efterspørgslen, og priserne er ved at blive presset op igen.

Her er det interessant, at det rentefrie lån kan bruges til både andelsboliger og ejerlejligheder.

Familielånet og forældrekøb i praksis

Modellen går i sin enkelthed ud på, at der ydes et rentefrit lån fra f.eks. forældre til barn. Lånet anvendes til anskaffelsen af andelsboligen, som således kommer til at stå i barnets navn. Der er dermed ikke tale om et forældrekøb med et lejeforhold til barnet. Barnet er andelshaveren og fungerer som enhver anden andelshaver i foreningen. Låneforholdet til forældrene er foreningen fuldkomment uvedkommende.

For at man kan lave et rentefrit ”familielån” skal visse krav være opfyldt:

1. Der skal være tale om et reelt gældsforhold (ikke en gave).
2. Der skal ved långivning udarbejdes og underskrives et reelt gældbrev
3. I gældsbrevet skal der indgå et vilkår om, at långiver til enhver tid kan kræve restgælden indfriet (et anfordringslån).

Det er ikke et krav at lånet skal være inden for familien. Rentefrie lån kan bruges af alle til alle og betegnelsen ”Familielån” dækker her reelt over ikke-kommercielle lån med lav eller ingen forrentning. Det er vigtigt, at lånet er et ”anfordringslån”, dvs. at kreditor kan forlange lånet indfriet med kort varsel, men der er i øvrigt ingen krav om afvikling, og lånet kan således være afdragsfrit.

Set i forhold til traditionelle forældrekøb af ejerlejligheder, så adskiller modellen med familielån sig naturligvis ved at barnet er ejeren og dermed sidder med både den tabs- og gevinstmulighed der er forbundet med ejerskabet til andelen. Forældrenes omkostning ved modellen ligger også et andet sted, nemlig i det tabte renteprovenu, som de kunne have haft ved en alternativ placering af de penge de låner ud rentefrit.

Samtidig er der visse fordele ved at købe andelsboliger frem for ejerlejligheder:

• Der er lavere transaktionsomkostninger, dvs. at det er billigere at købe og sælge, og det kan gøre modellen økonomisk fordelagtig.
• Der er ikke nogen ejendomsværdiskat. Dette er heller ikke tilfældet ved forældrekøb, men det er et problem, hvis man bruger familielån til køb af en ejerlejlighed.
• En del af finansieringer sker gennem andelsboligforeningen, og det gør at kapitalbehovet bliver mindre end ved køb af en ejerlejlighed.

Uanset motivationen bag et rentefrit lån inden for familien, så bør man overveje, hvordan dette skal sikres, og det er en god ide at drøfte dette med den advokat, som rådgiver i forbindelse med købet.

Familielån og forældrekøb set fra foreningens side

De fleste andelsboligforeningsvedtægter muliggøre ikke almindeligt forældrekøb. Vedtægterne tillader ikke køb med vedvarende udlejning for øje, da tanken grundlæggende er at der er tale om en boligforening, hvor det netop er medlemmerne der bor i foreningen. Af vores foreninger har kun et fåtal ændret denne bestemmelse og dermed tilladt forældrekøb (køb med henblik på udlejning i lige op- og nedadgånende retning) og det har typisk været motiveret med at man ønskede en højere omsættelighed af lejlighederne.

Ud over det principielle i, at man ønsker at det er ejerne der bor i foreningen, så kan man også i mange foreninger været tilbageholdende overfor udlejning, fordi man frygter, at børn i forældrekøbslejligheder og andre lejere i andelslejligheder er mindre engagerede, tager sig mindre af ejendommen og føler et mindre ansvar for den fælles ejendom. Dette problem ser vi faktisk ofte i ejerforeninger med rigtig mange forældrekøb. Her kan det være vanskeligt at stille bestyrelse og store dele af ejendommens beboere agerer reelt som lejere.

Vi ved ikke om problemet skyldes, at børnene er lejere – eller om det reelt er manglende modenhed, men nogle forhold burde tilsige, at børnene udviser mere ansvar, såfremt de låner i familien og selv bliver andelshavere:

1. Barnet/andelshaveren er den reelle ejer af andelen og foreningens ve og vel påvirker direkte barnet. Stiger eller falder andelskronen, er det barnets tab eller gevinst.
2. Barnets løbende/månedlige omkostning må antages at være boligafgiften. Ændringer i boligafgiften, f.eks. som følge af vedligeholdelsesprojekter, låneforhold, eller bare almindelige driftsforhold, påvirker barnet direkte, og barnet har en direkte påvirkningsmulighed på generalforsamlingen og ved at indtræde i bestyrelsen.
3. Endelig kan der jo være et psykologisk forhold i at man er den reelle ejer og ikke lejer af den lejlighed man bor i, men det er mere usikkert.

Da konstruktionen med familielån indebærer, at det er barnet, der køber og ejer andelsboligen, vil foreningerne ikke kunne modsætte sig disse køb. Vi mener dog heller ikke man kan sige at der er tale om en omgåelse af vedtægterne, da barnet jo bliver andelshaver og medlem i foreningen og det eneste forhold hvor man adskiller sig er at pengene er lånt hos mor og far og ikke i banken.

Vi forventer, at vi gennem de næste år vil se mange nye unge andelshavere, som er finansieret med sådanne familielån.

Kilder:

Politiken 9/8 2013

Familieadvokaten - Rentefri familielån