Er bunden nået? I kølvandet på en finansieringsmæssigt lidt turbulent sommer samler vi op på den aktuelle rentemæssige situation og opdaterer vores anbefalinger.

Derudover har der været en interessant slåskamp i medierne omkring F1-lånets fremtid, og lige nu har bankerne travlt med at gøre F1-lånet mindre attraktivt. Læs evt. vores anden artikel om at F1-lån ikke længere er billigst.

Sommerens renteudsving

I forsommeren (april/maj) så vi endnu en gang rekordlave renter. Vi havde en periode hvor kursen på fastforrentede 3 %-lån var meget tæt på kurs 100, og vi igangsatte en række omlægninger af større 4 %-lån 3,5 samt 3 %-lån med kortere restløbetid. De nye lån fik vi til disse meget gunstige satser, men ikke alle omlægninger kunne i praksis gennemføres. I løbet af juni steg renten med knap 0,5 % point, og den har holdt sig på dette niveau gennem juli. Det har lukket for nogle af de planlagte omlægninger da lånene ultimo juli kunne opsiges (til 1/10). Man blev dermed enten tvunget op i et 3,5 %-lån eller ud i et kurstab på ca. 5 point, hvilke i visse situationer ikke var attraktivt nok.

Lige nu er det dominerende fastforrentede lån et 3,5 %-lån til kurs 98,8, svarende til en fast rente på lidt over 3,5 %, mens F1 lånet ligger med en rente på ca. 0,5 %. F3-lånet (3 års fast rente) ligger på ca. 0,8 %.

Dette niveau er stadig historisk lavt. Det centrale spørgsmål er imidlertid om det niveau vi så lige før ferien, var et kortvarigt dyk, eller om markedet skal ned på dette niveau igen når de finansielle markeder vender tilbage fra sommerferie. Det er interessant, for stiger kursen op i nærheden af 100 på 3 %-lånet, så muliggør dette en række omlægninger af 4 %-lån som ikke er gunstige nu.

Fastforrentede realkreditlån kan opsiges med to måneders varsel 4 gange om året, og næste gang er den 31. oktober. Det er det optimale tidspunkt at konvertere på, da opsigelsen sker med 2 måneders varsel. På alle andre tidspunkter vil opsigelsesvarslet være længere – og konverteringens kurssikring dermed også dyrere.

Man bør derfor holde øje med kursen på 3 %-lånet i den kommende tid frem mod den 31. oktober, og vi anbefaler at foreninger og privatpersoner, som har større 4 %-lån forbereder sig på at kunne udnytte muligheden hvis den opstår igen. I praksis gør man det ved at sikre, at foreningen har et generalforsamlingsmandat på plads, og at der ligger et lånetilbud klar i skuffen.

Opdaterede anbefalinger

Når vi ser bredt på rentebilledet lige nu, så ser vi følgende overordnede muligheder som man skal være opmærksom på:

  1. Skal man hjemtage nye lån, er renten fortsat meget lav både på variabelt og fastforrentede lån. Det er derfor fortsat et godt tidspunkt at låne på.
  2. Sidder man med F1-lån, så skal man overveje kraftigt at lave profilændring til F3 eller måske F5. F3 lånet er pga. høje omkostninger på F1 lånet reelt ofte billigere end F1-lån, og man får en længere og mere sikker rente. Dette er behandlet særskilt i anden artikel om prisen på F1-lån.
  3. Omlægningsmulighederne er ikke specielt oplagte lige nu. Ligger man med 3,5 % eller 4 %-lån skal man ned på en restløbetid omkring 20 år før det kan betale sig at røre ved dem. Har man 5 %-lån, burde de være lagt om for længst – kig på det straks.
  4. Har man støttede 5 % eller 6 %-lån, så er tiden måske kommet til at se på disse. Mange af denne type lån er efterhånden så gamle, at støtten er lille. De nye lån er samtidig så billige, at det vil kunne betale sig at lægge om, selv om man mister støtten. Vi har således lagt en del støttede lån om til nye fastforrentede 20 årige lån her i foråret. Tal med administrator om det, da det er en ret kompliceret øvelse!
  5. Har man lån med kort restløbetid (typisk under 23 år), kan man også kigge på muligheden for at gå ned i et 3 % eller 2 % lån med 15 eller 20 års restløbetid. Dette er en vigtig mulighed der ofte overses.

Er bunden nået?

Der er talt meget hen over sommeren om, at vi måske begynder at kunne se en afslutning på krisen. Det er naturligvis positivt, men en afslutning af krisen, bør også medføre en normalisering af renteniveauet – hvilket vil sige en stigning.

Hen over sommeren har der været begyndende tegn på at man nok i det mindste har nået bunden, og der er begyndt at vise sig visse positive indikatorer. Samtidig holder inflationen sig i nogenlunde ro, hvilket er meget vigtigt for den lange rente. Det er meget spæde spirer og de tunge indikatorer som beskæftigelse og vækst rykker ikke rigtig endnu. De fleste eksperter taler da også om at der stadig går et par år før vi ser reel vækst.

Ser man på bankernes renteprognoser, har de da heller ikke flyttet sig meget. De har meget længe peget på svagt stigende renter. Nu peger de på lidt mere stigende – men stadig lave – renter. F1 forventes således at stige til ca. 0,7 % de kommende 12 måneder, og det fast forrentede 3,5% lån forventes at stige ganske lidt med 0,2% point. Ser man på forward swap renterne 10 år frem, har de heller ikke flyttet sig særlig meget. Den 10-årige swaprente ligger på beskedne 2,3%.

Der er således ikke rigtig nogen forventning om markante ændring i renteniveauet, og vi må derfor forberede os på bevægelser i både den ene og i den anden retning.

Og så skal vi huske, at når der først sker noget alvorligt på rentemarkederne, sker det typisk hurtigt og uden varsel.