To nye Højesteretsdomme vender op og ned på handel af andelsboliger

Højesteret har d. 18. januar 2013 afsagt to domme om regulering af købesummen ved faldende maksimalpriser.

Der bliver i dommene (HR sagsnr 97/2012HR sagsnr 365/2011) taget stilling til nogle principielle spørgsmål, der vil få betydning for behandling af andelsbolighandler fremadrettet.

Først og fremmest fastslår Højesteret endeligt, at værdien af renteswaps skal indgå i andelsværdien, når denne ikke beregnes efter anskaffelsesværdien, dvs. når andelsværdien beregnes efter den offentlige vurdering eller en valuarvurdering (en konkret markedsvurdering foretaget af en ejendomsmægler). Dette er ikke overraskende for de fleste, og det har været generel praksis i langt de fleste foreninger, men det er nu slået endeligt fast.

Mere problematisk er det at Højesteret fastslår, at der altid, og uden generalforsamlingsbeslutning, skal ske regulering af maksimalprisen i nedadgående retning, når der sker væsentlige ændringer i værdiansættelserne mellem to generalforsamlinger. En tidligere dom fra 1997 – U1997.1271Ø har tolket det således, at administrative hensyn kunne føre til at der ikke var pligt til løbende at regulere andelskronens værdi indenfor et regnskabsår ved forøgelse af andelsboligforeningens passiver. Højesteret har nu ændret nu denne praksis, og det gør i nogle foreninger reelt andelskronen til en variabel ukendt størrelse!

Højesteret anfører, at andelsboligforeningslovens i § 5, stk. 1, indeholder en bestemmelse, som maksimerer prisen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening med tilknyttet ret til en bolig. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue ”med rimelighed kan betinge”. Dette er efterfølgende specificeret i ABL § 5, hvor der er detaljerede regler for værdiansættelsen.

Det medfører, at hvis der f.eks. indhentes en ny og lavere valuarvurdering, kan man ikke bare blive ved med at bruge den gamle valuarvurdering frem til generalforsamlingen hvor det nye regnskab skal vedtages. Det gælder selv om den gamle vurdering stadig er gyldig. Dette er på linje med det tidligere gældende vedrørende nye lavere offentlige ejendomsvurderinger. Nyt er det dog at man nu også (rent administrativt) skal regulere maksimalprisen ned straks, når der foreligger en ny lavere valuarvurdering.

I et marked med faldende vurderinger, giver dette nogle praktiske udfordringer. Normalt vil der nemlig gå noget tid fra, at vurderingen er modtaget, til at den er indregnet i andelskronen og godkendt af en generalforsamling.

Samtidig er det ikke klart, hvordan man skal forholde sig i de tilfælde hvor der foreligger flere vurderinger med forskelligt niveau. Det kan være, hvor der foreligger en meget høj offentlig vurdering og en lavere valuarvurdering. Vi antager, at man ikke skal blande vurderingssporene, dvs. at hvis man bruger offentlig vurdering, er det ligegyldigt, hvad valuaren måtte mene, ligesom det også tidligere har været således, at hvis man brugte valuarvurdering, var den offentlige vurdering ligegyldig. Hvis man vil skifte spor kræver det en generalforsamlingsbeslutning, og det kan være relevant hvis man ønsker at holde hånden under andelskronen.

Ser man mere generelt på dommene, betyder de, at så snart foreningen 1) har modtaget en oplysning, 2) har truffet en beslutning eller 3) været udsat for en begivenhed, som kan have en væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, så skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde for dette straks. Dvs. at der skal laves en administrativ korrektion af andelskronen uden en generalforsamling.

Sådanne situationer kan opstå f.eks. i forbindelse med skader, vedtagelse af byggesager, eller når man modtager oplysninger om kursværdi af lån og finansielle aftaler (swap's). Fremover vil det også være af øget vigtighed at der er en meget tæt kommunikation mellem bestyrelse og administrator og at informationer, af en art som kræver sådanne reguleringer, tilflyder administrator straks! Fremover vil det således være fast procedure at det er administrator der bestiller og modtager valuarrapporter.

Vi har udarbejdet en særskilt artikel om de praktiske konsekvenser og nye administrative tiltag dommene medfører.

På et punkt giver Højesteret dog en lettelse. Det anføres klart, at tidspunktet for vurdering af maksimalprisen er aftalens indgåelse. Det betyder, at det er parternes underskrifter, der er afgørende for vurderingstidspunktet, og vi skal således ikke lave nogen reguleringer, såfremt der efter aftalens indgåelse (underskrift af køber og sælger), men inden bestyrelsens godkendelse eller inden overtagelsesdagen fremkommer en ny vurdering, kursregulering eller lignende.

Såfremt der måtte være spørgsmål til ovenstående er man velkommen til at kontakte sin administrator.