Diskrimination imod andelshavere – deklarationsejendomme

Deklarationsejendomme dukker en gang i mellem frem i medierne. I dette forår slog Højesteret fast at Københavns Kommune kan håndhæve reglerne, og senest er Andelsboligforeningen Grønsdalsvænge dukket op med en lignende bestemmelse.

Vi ser løbende udfordringer i at administrere deklarationsejendommene, og det skyldes ikke mindst Københavns Kommunes måde at administrere forbedringsforhøjelser. Det er lidt mærkeligt, at kommunen nu efter mange års passivitet kaster ganske mange resurser ind i en meget nøjeregnende måde at opgøre forbedringer på, når selve deklarationsmodellen i øvrigt ikke er særlig sammenhængende, (Københavns kommune arbejder med to forskellige modeller, hvoraf den ene ligger ret langt fra deklarationens ordlyd).

Denne lille sommerartikel skal imidlertid handle om noget helt andet og mere overordnet:

Men først lidt historie:

I begyndelsen af 1920’erne gav forskellige kommuner og Staten tilskud til opførelse af boligejendomme. Det var en betingelse for tilskuddet, at et eventuelt senere overskud skulle tilfalde den pågældende kommune og Staten. Årsagen hertil var, at kommunen og Staten ikke ønskede, at modtagere af tilskud skulle opnå fortjeneste på baggrund af tilskuddet. Tilskudsdeklarationerne blev således tinglyst for at imødegå spekulation og udnyttelse af offentlige midler.

På daværende tidspunkt fandtes ikke regler om maksimalpriser på andelsboliger, og andelsboligbegrebet var i øvrigt anderledes end det er i dag. De fleste af datidens boligforeninger har i dag udviklet sig til at blive selvejende foreninger, der er en del af den almene boligsektor.

I henhold til tilskudsdeklarationen træffer et udvalg bestemmelse om afgivelse og anvendelse af de salgsfremkommende overskud, og overskuddet beregnes som forskellen mellem den oprindelige anskaffelsessum fratrukket det offentlige tilskud og værdien på salgstidspunktet. Herudover skulle fratrækkes eventuelle godkendte forbedringer der var foretaget på hovedejendommen.

På et tidspunkt ønskede nogle foreninger at frigøre sig fra deklarationen. I den forbindelse udviklede der sig på landsplan forskellig praksis for så vidt angår frigørelse fra tilskudsdeklarationer. Uden for København tillod nogle kommuner, at foreningerne kunne frigøre sig ved at tilbagebetale det oprindelige ydede tilskud, mens andre kommuner tillod, at foreningerne kunne frigøre sig helt uden tilbagebetaling.

1964-loven:

I 1964 vedtog Folketinget Frigørelsesloven (lov nr. 196 af 4. juni 1964), der havde til formål at give de berørte ejendomme mulighed for at frigøre sig fra deklarationen.

Loven gjorde det muligt for alle, der havde modtaget støtte at frikøbe sig ved at betale støtten tilbage med tillæg af 25 %.

I Frigørelseslovens § 2 står der:

§ 2. For ejendomme, der tilhører private kan ejeren forlange frigørelse mod betaling af det oprindeligt ydede tilskud fra stat og kommune, for så vidt begæring herom fremsættes inden 1. juli 1966. Fremsættes begæring om frigørelse efter 1. juli 1966, skal der ud over de oprindeligt ydede tilskud betales 25 pct. I kommuner, hvor frigørelse hidtil er tilladt på gunstigere betingelser for ejeren, kan frigørelse fortsat tillades på disse betingelser.

Stk. 2. For ejendomme, der tilhører byggeforeninger (boligforeninger), kan indenrigs- og socialministeren tillade de ifølge deklaration eller vedtægter pålagte kontrolbestemmelser ophævet efter nærmere af ham fastsatte retningslinjer.

Stk. 3. Indestår der i de i stk. 1 og 2 omhandlede ejendomme statslån, der er ydet i medfør af de i § 1, stk. 2, nævnte love, er det en betingelse for frigørelsen, at statslånet forinden indfries.

Loven gælder stadig, og det interessante er bestemmelsen i stk. 2 om, at der gælder særlige bestemmelser for byggeforeninger (boligforeninger).

Tilbage i 1964, da man vedtog loven, skrev man følgende i bemærkningerne til lovforslaget om overvejelserne bag sondringen mellem § 2, stk. 1 og § 2, stk. 2: ”Når de vilkår, der således forudsættes stillet for frigørelse af byggeforeningers ejendomme, er mindre lempelige end vilkårene for private ejere, må dette ses på baggrund af, at medlemmerne af foreningerne i almindelighed ikke har haft så stærkt en tilknytning til boligen eller selv har indbetalt så stort et beløb som parcelhusejeren. Ofte vil andelshaveren kun have boet kort tid i foreningen inden frigørelsen, således at det allerede af den grund ikke ville være rimelig begrundet at tillade frigørelse på samme betingelser som for en parcelhusejer.”

Dette kan også sammenholdes med definitionen på en byggeforening i cirkulære nr. 1 af 5. januar 1921, dvs. fra den periode, hvor tilskuddet blev givet. Her er det anført:

Ved en Byggeforening maa almindeligvis efter de i vedkommende Love indeholdte Forudsætninger om Foreningernes Almennyttighed og efter den almindelige Opfattelse forstaas en Forening eller et Selskab, som er grundlagt i almennyttigt Øjemed og med udelukkende Hensyntagen til Medlemmernes og den stedlige Befolknings almindelige Boliginteresser, og i hvilket fremdeles Foreningen eller Selskabet som saadant er Ejer af samtlige Ejendomme, medens Medlemmernes Rettigheder bestaar dels i Andels- eller Aktierettigheder, dels i en – i Reglen uopsigelig – Brugsret til en Lejlighed, samt hvori Foreningens eller Selskabets Lejligheder udlejes til Medlemmerne billigst muligt, og Overskud ved Overdragelse af Andele og Aktier samt af Foreningens eller Selskabets Ejendomme skal tilfalde almindelige Boligformaal under offentlig Kontrol.

Det ligner ikke en privat andelsbolig, således som den ser ud i dag.

De retningslinjer, som er fastsat efter § 2, stk. 2 siger, at en boligforening, der ønsker at frikøbe sig, skal ikke bare betale tilskuddet tilbage, men foreningen skal i realiteten genkøbe sin ejendom til noget, der ligner markedsværdi. Dette er naturligvis meningsløst ud fra et økonomisk synspunkt.

Diskrimination?

Det forekommer mærkeligt, at andelshavere skal have væsentligt ringere vilkår, end andre ejere ud fra en forblommet betragtning om ”at medlemmerne af foreningerne i almindelighed ikke har haft så stærkt en tilknytning til boligen eller selv har indbetalt så stort et beløb som parcelhusejeren”.

Dette forekommer at være økonomisk diskrimination imod en stor gruppe ejere, og det forekommet styret af en – i bedste fald gammeldags og i værste fald syg tankegang om, at andelshavere er mindre ejere end andre boligejere. Vi kan i hvert fald som administratorer bekræfte, at andelshavere i deklarationsejendomme har mindst ligeså stærk tilknytning til deres bolig som andre ejere af ejerboliger.

Vi har god forståelse for, at har man påtaget sig en juridisk forpligtelse, en hjemfaldspligt, en tilskudsdeklaration eller lignende, skal man stå på mål for den, men vi har ingen forståelse for at forskellige ejergrupper behandles forskelligt på et tilfældigt grundlag.