Etablering af altaner i ældre ejendomme, erfaringer og løsninger

Altanen udvider den traditionelle lejligheds anvendelse og bringer friluftslivet ind i byen. Sidst men ikke mindst viser prissammenligninger at altaner er en af de få investeringer man kan gøre i sin lejlighed som kommer hjem igen ved et salg og måske ligefrem øger værdien af lejligheden.Vi er med til at realisere ca. 20 altanprojekter i ejendomme vi administrerer hvert år og vi har opsamlet en del erfaring gennem disse projekter. I denne artikel samler vi op på og deler disse erfaringer - for altanprojekter er ikke nemme projekter. De er både teknisk, økonomisk og foreningsmæssigt komplicerede sager og der er mange forskellige måder de kan gennemføres på.

Altansager er komplicerede

Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projektet og har betydelige direkte interesser og indflydelse på projektets udformning. Der kan, af samme årsag, være mange individuelle valg og tilvalg som komplicerer økonomien og leverancestyringen. F.eks. kan beboerne ofte vælge forskellige altaner med forskelligt tilbehør. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og mandaterne omkring et altanprojekt klarlægges meget tidligt i processen. Hvem har projektet? Hvilken foreningsmæssig og finansiel model går man efter og hvilken teknisk løsning kan man samle sig om?Beboernes store personlige interesse og ofte forskellige holdninger og ønsker er en komplicerende faktor, som særligt bestyrelsen skal være opmærksom på. Man skal finde en balance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring af projektet.

Brug af rådgivere

Det er også vigtigt, at man i foreningen engagerer den nødvendige professionelle bistand. Administrator eller anden med foreningsjuridisk kompetence skal typisk bistår med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning, indgåelse af aftaler, håndtering af pengestrømmen osv. En teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør, med erfaring i altaner, bør også involveres. Dels til sikring af den tekniske løsning men også for at hjælpe med at sikre at man får den altanløsning man ønsker, at man har forholdt sig til alle tekniske valg og tilvalg, og at man sammenligner forskellige leverandørers bud på et korrekt grundlag. Dertil bør en teknisk rådgiver tilse selve opsætningen af altanerne. Vores erfaring er også at prisen og dialogen med de professionelle udbydere af altanprojekter bliver bedre, når der kommer en professionel part med på foreningens side.

Vores Søsterselskab Plan1 Cobblestone Architects A/S har mange års erfaring med gennemførelse af altansager både som teknisk rådgiver og som bygherrerådgiver. Læs mere på deres hjemmeside www.plan1.dk eller skriv til dem på kontakt@plan1.dk.

Afklaring af den tekniske løsning

En altan er ikke bare en altan! Vi ser ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i processen omkring valg af altanløsning, uden at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udformninger og kvaliteter og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn. F.eks. pris og størrelse, udseende, samlekvalitet, materialer, udstyr, mv. Dertil er der altid et kompliceret hensyn omkring lysindfald og nogle gange kan montering af altaner visse steder være et problem. Sidste men ikke mindst oplever vi til tider at nye altanejere oplever at de får en anden altanløsning end de forventede. F.eks. forventede de at få en ”vandtæt altan” over sig (at man kan sidde i læ under overliggende altan), men reelt regner det ”igennem” altanen eller drypper på rækværket, fordi man sparede ordentlig afvanding. Afvanding af altanerne, materialernes kvalitet og beskaffenhed samt ophængningens æstetik kan også til tider give overraskelser. Sidst men ikke mindst, er mange ikke opmærksomme på at en stor letvægtsaltan opfører sig meget anderledes end en mindre og mere solid stål- eller betonaltan.

Alle disse overvejelser skal man igennem og dette kræver teknisk indsigt og normalt også bistand. Altanprojekter løses forskelligt i hhv. andelsboligforeninger og ejerforeninger. Nedenfor er skitseret hvilke muligheder foreninger har for at finansiere et altanprojekt:

Altan i ejerforeninger

I en ejerforening er opsætning af nye altaner, hvor der ikke tidligere var altaner, normalt en individuel anskaffelse og betales af den enkelte ejer. Altanprojektet kan dog indkøbes fælles gennem ejerforeningen og hvis man ønsker det, kan altanerne finansieres gennem foreningen via et fælleslån.

Hvor altanprojektet betragtes som et individuelt køb, med individuel finansiering, har foreningen intet økonomisk mellemværende i projektet. Ejerne laver en særskilt aftale med entreprenøren om at levere og afregne direkte med de deltagende ejere. Denne løsning er, for foreningen, den mest simple model, idet foreningen alene kan koncentrere sig om de foreningsmæssige forhold, og måske foretage et teknisk tilsyn af arbejderne.

Betragtes altanprojektet derimod som et fællesindkøb, vil foreningen være en part af aftalen med entreprenøren og finansiering vil dermed foregå over foreningen. I denne løsning er det vigtigt at pengene, rent regnskabsmæssigt, holdes adskilt fra foreningens økonomi. Da foreningen påtager sig en forpligtelse overfor entreprenøren, skal foreningen også dække sig af mod ejerne som skal have altanerne. Dette bør gøres ved at der indgås en skriftlig aftale mellem foreningen og de købende ejere. Aftalen skal sikre foreningen økonomisk og det skal derfor fremgå klart af aftalen, at evt. fordyrelser påhviler altankøberne. Dertil bør forhold omkring løbende vedligehold af altaner indgå i aftalen. Disse bestemmelser bør før eller siden indarbejdes i foreningens vedtægter, så de ikke går tabt med tiden.

Altanprojekt som fællesindkøb kan gennemføres både med individuel finansiering, hvor ejerne selv finder pengene og indbetaler ved start af projektet, eller med fælles finansiering via fælleslån. Når der vælges individuel finansiering vil det oftest være svært at få en byggekredit, så det vil kræve at altankøberne indbetaler en anslået sum til foreningen ved aftaleindgåelse, inden foreningen underskriver entrepriseaftalen. Når sagen er færdig og den endelige pris kendes, udarbejdes et byggeregnskab og en endelig fordeling beregnes og efterreguleres. Vælger foreningen fælleslån, oprettes ved opstart en byggekredit. Byggesagen betales fra denne kredit og når sagen er færdig opgøres de enkeltes betaling og byggekreditten konverteres til et fælleslån. Dem der får altaner tager herefter hver sin del i fælleslånet, hvis ikke man vælger at indfrie kontant ved projektets afslutning og opgørelse.

Altan i andelsboligforeninger

I en andelsboligforening er mulighederne flere.

Indledningsvis skal man vælge mellem om altanerne er en del af den fælles ejendom eller en individuel forbedring.

Dernæst skal man vælge en finansieringsmodel. Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andelshaver, er proceduren den samme som i en ejerforening jf. ovenstående. De andelshavere der ønsker altan køber den direkte hos entreprenøren eller der foretages et fællesindkøb, med kontrakt mellem andelshaver og forening og der betales kontant ved aftaleindgåelse. I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring på linje med et køkken. Dvs. at altanens anskaffelsespris noteres som en forbedring der lægges til andelen ved salg. Altanen består og har sin værdi så længe den er der og i øvrigt vedligeholdes. Vedligeholdes den ikke tilfredsstillende kan vurderingsmanden nedskrive den, men den er der som sådan til den falder ned eller udskiftes.

Ønsker man en individuel løsning (egenfinansiering), skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskrives over 30 år (let altan) til 40 år (tung altan), hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt, at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s regler udelukkende er retningslinjer, og vi mener man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring.

Teoretisk set er der mulighed for at en individuel forbedring kan finansieres i foreningen, ved at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren, mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilrådeligt idet foreningen nødvendigvis må skulle forholde sig til de enkelte andelshaveres kreditværdighed og at det ofte kan være vanskeligt at opnå den nødvendig pantsikkerhed. Foreningen vil ofte ligge i 2. eller 3. position og dermed meget yderligt. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration. Overvejes denne løsning alligevel, anbefaler vi at administrator, efter aftale med foreningen og mod beregning, indhenter tingbogsoplysninger på alle andele og sikre sig at foreningen i alle andele kan opnå en tilstrækkelig god sikkerhed for sit lån. Dvs. et pant der ligger inden for den værdi som andelene handles til inkl. eventuelle afslag. Det er også meget vigtigt at bestyrelse og forening orienteres grundigt om at der er en risiko for tab i denne model og dette skal fremgå klart af forslag og referatet fra generalforsamlingen!

En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan, er at altanprojektet udføres som et fælles køb med fælles finansiering, og hvor altanerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere der får en altan komme til at betale et tillæg til boligafgiften svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør svare til ydelsen på det fast forrentede lån som foreningen optager til at finansiere købet! Der skal være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere der ikke er med i altanprojektet. Dette er en ren og god løsning som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed og foreningen er via den ekstra opkrævning sikret sin finansiering, efter at man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed. En fordel er også at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkredit, i stedet for at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Problemet med løsningen er at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ikke ejendommen stiger med et beløb der svarer til det nye lån. Det vil ejendommen dog ofte gøre, da altanerne er en forbedring og berettiger til en øget værdi i Skats vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning.

Vores erfaring har været at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning. Fremadrettet vil foreningen i takt med at lån til altaner afdrages af altanejerne opnå en forbedret andelskrone idet der afdrages på ”altanlånet”. Hermed opnår de andelshavere som faktisk ikke er med i et altanprojekt, at de på sigt modtager en stigning i andelskronen/værdien.Valg af lån og løbetid er centralt ved denne løsning. Vores holdning er at der skal vælges et fastforrentet lån med afdrag og at ”altanboligafgiften” fastsættes efter ydelsen på dette lån. Vi anbefaler også at ”altanboligafgiften” løber uendeligt! Nok er lånet udbetalt efter 30 år, men i denne løsning vil vedligeholdelse af altanerne påhvile ejendommen/foreningen og det vil højst sandsynligt starte til den tid, og så er der penge til dette. Alternativet er at man beslutter at ”altanboligafgiften” løber 30 år som lånet og så stopper. I så fald skal andelshaveren også have vedligeholdelsesforpligtelsen på altanen fra dag 1 og man risikere at få en lidt kompliceret situation omkring altanerne og ejendommens værdi på sigt, hvis altanerne skal skiftes eller istandsættes voldsomt. Vi har i praksis har arbejdet med begge modeller i praksis og valg af model afhænger i sidste ende af hvad der er flertal for i foreningen.

Priser og økonomi

Omfattende erfaringer viser at en monteret altan alt inklusiv og i en fornuftig kvalitet koster mellem 120.000 og 150.000 kr. Indeholdt i dette er moms, rådgivning, uforudsete udgifter, finansiering mv. samt arbejder inde i lejligheden (flytning af radiator). Særlige altanløsninger, f.eks. på udvendige facader, kan blive dyrere. Renten ved optagelse af fælleslån i ejerforeningerne er rigtig attraktiv i øjeblikket med rentesatser på under 4%.I andelsboligforeninger ser vi også attraktive finansieringsmuligheder, da det er muligt at optage et 2,0% fastforrentet realkreditlån i 30 år. til en kontantrente og en ydelsesprocent omkring 5 % p.a. Dvs. man i en andelsboligforening ved finansiering igennem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at betale ca. 625-750kr/md for en altan som i anskaffelse koster ca. 150.000 til 180.000. (tal opdateret 20. marts2019)

Spørgsmål

Skulle man have spørgsmål til ovenstående eller overvejer man at se på mulighederne for at få altaner i sin forening er man velkommen til at kontakte os på kontakt@cobblestone.dk. 

Vi kan bistå både med byggesagsadministration og hjælpe med den praktiske og juridiske håndtering af et altanprojekt, uanset om det er før, under og efter generalforsamlingen. Endvidere tilbyder vi via vores søsterselskab, Plan1 Cobblestone Architects, bistand med hele den tekniske løsning og styring af projektet og udbudsproces.

Rådgivning yder vi både til foreninger som er i administration hos Cobblestone, og til foreninger som vi endnu ikke har i administration.

Bliver jeres forening endnu ikke administreret hos os, så kan I nemt og hurtigt få et tilbud på administration lige her