Pas på med lejefastsættelsen. Man kan nemt komme galt af sted når man ønsker at udleje sin ejer- eller andelsbolig. Vi samler op på reglerne og giver gode råd.
Vi oplever ofte at modtage henvendelser med spørgsmål omkring udlejning af ejerlejligheder og andelsboliger og særligt, hvad lejen må fastsættes til ved udlejning.
Ret til udleje
Det første, som man skal sikre sig, er naturligvis, at man må udleje sin lejlighed. I de fleste ejerforeninger er det tilladt at udleje sin ejerlejlighed, mens det er hovedreglen i andelsboligforeninger, at dette kræver bestyrelsens samtykke. I alle tilfælde afhænger det dog af foreningens vedtægter. I Andelsboligforeningerne vil det typisk være således, at man i henhold til vedtægterne, for at fremleje, skal overholde lejelovens § 70. Af bestemmelsen fremgår det, at man har ret til at fremleje i indtil 2 år, når fremlejen skyldes at fraværet er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.
Såfremt udlejning kun kan ske med bestyrelsens samtykke, skal man naturligvis indhente denne, inden lejeperiodens start, og man skal i alle tilfælde orientere bestyrelsen eller administrator om udlejningen, således at de ved, hvem der bor i lejligheden.
Det er også meget vigtigt, at der bliver indgået en skriftlig lejekontrakt, og at man bruger den autoriserede formular (A8) til dette. Hvis man ikke bruger den autoriserede formular, er alle vilkår, der afviger fra lejelovens almindelige regler, og som er byrdefulde for lejer, ugyldige.
Lejeniveau
Både udlejning af ejerlejligheder og fremleje af andelsboliger er undergivet lejelovens regler. Det betyder, at der gælder en maksimalleje, som er det maksimale lovlige niveau for huslejen. Loven sondrer i den forbindelse ikke mellem professionelle udlejere, boligspekulanter eller almindelige mennesker, der bare skal udleje en lejlighed i en kortere periode. Det er de samme regler, der gælder for alle.
Der findes ingen facitliste eller offentlige registre, hvor man kan se, hvad huslejen må fastsættes til ved udlejning af en andelsbolig eller ejerlejlighed.
Huslejen skal fastsættes efter reglerne i lejeloven, dvs. ejerlejlighedsejer/andelshaver må kræve en husleje, som ikke er i strid med lejelovens 47, stk. 2, der siger at lejen ikke væsentligt må overstiger det lejedes værdi.
Det lejedes værdi afhænger bl.a. af lejlighedens beliggenhed, størrelse, stand og indretning (med eller uden møbler og hårde hvidevarer, mv.)
I foreninger, hvor der også er oprindelige lejere, (dvs. lejere i restejerlejligheder, eller lejere, som ikke blev andelshavere ved stiftelse af andelsboligforeningen), vil udgangspunktet være at man som udlejer ikke kan tage mere i leje, end hvad de oprindelige lejere betaler for en tilsvarende lejlighed bedømt på beliggenhed, størrelse, stand og indretning. Ofte vil ejerlejligheder eller andelsboliger dog være væsentligt forbedret i forhold til de lejligheder, som har en gammel lejekontrakt. Det betyder selvfølgelig også, at huslejen kan være højere.
Det vil typisk være nyt bad eller nyt køkken, men det kan også være andre forbedringer.
Skal man fremleje en lejlighed, i en ejendom som administreres hos Administrationshuset, og er der almindelige lejere i ejendommen, er man velkommen til at kontakte vores udlejningsafdeling for at høre nærmere om lejeniveauet i ejendommen/foreningen.
Det præcise lejeniveau vil altid afhænge af de konkrete forhold, herunder også om lejligheden udlejes møbleret.
Man kan også læse nogle af huslejenævnets afgørelser på www.huslejenaevn.dk.
Pas på med for høj leje
Lejeren kan altid indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet, hvis han eller hun er utilfreds med lejens størrelse. Har udlejer/ejerlejlighedsejer/andelshaver opkrævet en højere leje end det, som huslejenævnet skønner, er tilladt, sætter nævnet huslejen ned, og lejeren kan kræve det for meget betalte tilbage. Lejeren kan dog ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje tilbagebetalt for tiden før sagen blev indbragt for nævnet, medmindre lejeren har indbragt sagen for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav også gøres gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.
Udlejer skal også betale renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Som udlejer kan man få forhåndsgodkendt sin leje ved at rette henvendelse til huslejenævnet. Det er ikke nogen særlig attraktiv løsning, da det koster 3.592 kr. i gebyr (2014), og vi kender ikke til tilfælde, hvor en ejerlejlighedsejer eller andelshaver har benytter denne mulighed.
Der er siden udfærdigelsen af denne artikel kommet ny typeformular.