Ny højesteretsdom afklarer endeligt hvor omfattende et afslag der kan kræves ved mangler i en forbedring købt sammen med en andelsbolig.

Højesteret har i november 2014 afsagt en ny dom om mangler ved en forbedring i en andelsbolig, Højesteretsdom af 6. november 2014 (sag 131/2013).
I sagen blev der taget stilling til nogle principper i forbindelse med opgørelse af et krav om forholdsmæssigt afslag i forbindelse med mangler ved et badeværelse.

Andelen var blevet solgt til maksimalprisen på kr. 245.919, hvoraf forbedringsforhøjelse for det pågældende badeværelse udgjorde 35.920 kr.

Det lå fast efter et syn og skøn, at badeværelset ikke var korrekt udført, og at omkostningerne til udbedring ville udgøre kr. 175.000 inkl. moms.

Køber forlangte herefter, at sælger skulle betale kr. 175.000.

Det er tidligere antaget – helt grundlæggende – at et afslag i forbedringer kun kan gives maksimalt med det, forbedringen har kostet sælger. Det betyder, at hvis badeværelset har kostet 38.720 kr., så kan afslaget heller ikke blive større.

Ved afgørelsen af Højesteret blev det til et afslag på 27.000 kr. til køber, og det passer derfor ind i den tidligere praksis.

I argumentationen anførte Højesteret, at afslaget ikke gives i forbedringen alene. Dette beskrev man således:

Afslaget foretages i den samlede købesum. Det forhold, at købesummen efter andelsboliglovens regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i foreningsformuen og individuelle forbedringer, ændrer ikke på, at et eventuelt afslag kan foretages i hele købesummen.

Men Højesteret skrev også, at når man handler til maksimalpris, må man gå ud fra, at man også med kendskab til manglerne, ville have handlet til den nedsatte maksimalpris. Dette beskrev man således:

Efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt (den nedsatte maksimalpris for andelsboligen). Maksimalprisreglerne indebærer i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien. Højesteret finder derfor, at hvis parterne uden kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er der en formodning for, at de med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.

Højesteret etablerer således en formodning om, at man – hvis man havde kendt til manglerne – stadig ville have handlet til maksimalprisen. Derved bliver der reelt i disse situationer kun tale om afslag i forbedringen.

Højesteret fandt dog også anledning til at anføre, at hvis man havde handlet til markedspris, ville de almindelige principper for udmåling af afslag også gælde. Dette beskrev man således:

Højesteret bemærker, at selv om parterne ikke havde handlet andelsboligen til maksimalprisen, men til en lavere markedsværdi, skal afslaget ikke udmåles til et beløb svarende til de samlede udbedringsudgifter, som anslået af skønsmanden. Udmålingen skal ske efter en samlet bedømmelse under hensyn til bl.a. følgende forhold: Der skal i almindelighed ses bort fra udgifter til udbedring af skader på bygningsbestanddele, som det påhviler tredjemand at vedligeholde. Endvidere skal udgifterne omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet, og der skal tages hensyn til køberens nytte af forbedringen fra handelstidspunktet til udbedringen samt værdien af, at der ved udbedring sker udskiftning af gammelt med nyt.

Dette er værd at repetere, at selvom man tager udgangspunkt i udbedringsudgifterne, så:

1. Får man ikke afslag for noget, som foreningen skal betale for.

2. Får man kun afslag på grund af prisniveauet på handelstidspunktet.

3. Skal man foretage fradrag i afslaget for den tid, som køber har haft nytte af forbedringer.

4. Skal man foretage fradrag i afslaget for at udskifter gammelt med nyt.

Vi ser efterhånden en del mangelsager vedrørende andelsboliger. Det er nok en naturlig konsekvens af, at efterhånden som andelsboligerne er blevet temmelig dyre, er købers forventninger og krav også steget.

Vi gør hvad vi kan for at hjælpe foreningerne med at undgå disse sager. Andelsboligen bliver ofte besigtiget, vurderet, undersøgt og kontrolleret, og mange sager undgås på den måde. Det er dog vigtigt at holde fast i, at foreningen som sådan ikke har noget ansvar for andelsboligens stand, og de vurderingsrapporter der bliver udarbejdet, bliver primært udarbejdet for at sikre, at bestyrelsen ikke godkender værdien af forbedringer med et højere beløb end tilladt.

Grundlæggende er en mangelssag altid imellem køber og sælger, og foreningen yder ikke nogen form for garanti for forbedringer eller lignende. Foreningen er derfor ikke part i disse sager, selvom bestyrelsen eller administrator nogle gange – i bedste mening – prøver at hjælpe til at løse sagerne.

Det vil ofte være det bedste for alle parter.

Det man også kan se i Højesteretssagen er, at de samlede omkostninger ved at føre sagen i 3 instanser, afholde syn og skøn, osv. næppe har været under 200.000 kr. samlet set. Hertil kommer de ikke-økonomiske omkostninger, som parterne har haft, ved at skulle have den økonomiske usikkerhed hængende over hovedet fra februar 2011, hvor byretssagen blev anlagt og til november 2014, hvor Højesterets dom blev afsagt.

Derfor er et forlig næsten altid at foretrække for alle parter, selvom det måske ikke altid lever op til ens egen opfattelse af hvad der er retfærdigt. En sag har jo altid to sider.