Ny interessant dom om hvem der må give tilladelse til sammenlægning

Retten på Frederiksberg afsagde d. 24. november 2014 dom i sagen DS L-2201/2013.

Sagen drejer sig om et ægtepar, der som andelshavere fik mulighed for at købe den overliggende lejlighed til sammenlægning, med etablering af en intern trappe imellem de 2 lejligheder.

Bestyrelsen godkendte på et bestyrelsesmøde, at ægteparret kunne få den fornødne tilladelse til at erhverve lejligheden. Administrator meddelte efterfølgende parterne, at der ikke i foreningens vedtægter var bestemmelser som åbnede op for sammenlægning af lejligheder. Der blev herefter holdt en ekstraordinær generalforsamling med forslag om, at foreningens vedtægter blev ændret således, at man kunne tillade lejlighedssammenlægning.

Forslaget blev ikke vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling med det fornødne flertal.

Ægteparret valgte at fastholde købet af den anden lejlighed, og de meddelte bestyrelsen at de agtede at bebo de lejligheder uanset at de ikke kunne sammenlægges. De forsøgte herefter løbende, på generalforsamlinger i foreningen at få vedtaget vedtægtsændringer om at der kunne foretages sammenlægning af lejligheder i foreningen. Dette lykkedes ikke.

Dernæst stillede andelshaverne forslag om at generalforsamlingen blot godkendte sammenlægning med simpelt flertal, da det var andelshavernes og deres advokats opfattelse at lejlighedssammenlægning kunne accepters uden en vedtægtsændring, der kræver 2/3 flertal. Man mente desuden at der ikke var tale om væsentlig forandring af fælles bestanddel og tilbehør, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning, der også kræver kvalificeret flertal.

På en generalforsamling var der efterfølgende 17 stemmer for at give tilladelse til sammenlægning og 11 imod.

Da der ikke var 2/3 flertal for forslaget, meddelte dirigenten, at forslaget ikke var vedtaget, da det var hans opfattelse, at et forslag om lejlighedssammenlægning skulle vedtages med et kvalificeret flertal.

De berørte andelshavere udtog efterfølgende stævning imod foreningen, idet de mente at bestyrelsen allerede tidligere havde accepteret lejlighedssammenlægningen, og at forslaget, der ikke var formuleret som en vedtægtsændring, kunne vedtages på generalforsamlingen med simpelt flertal iht. foreningens vedtægter.

Der er ikke i trykt retspraksis taget stilling til et lignende spørgsmål. Bestyrelsen havde accepteret lejlighedssammenlægningen, og man havde efterfølgende trukket denne tilbage, da det lå udenfor deres kompetence. Efterfølgende var denne godkendt af en generalforsamling med simpelt flertal og altså ikke med kvalificeret flertal som en vedtægtsændring kræver.

I dommen bliver der henvist til vores bog om Andelsboliger af Finn Träff og Rasmus Juul-Nyholm, (2011). Det anføres således i bogen på side 220, at:

”Det foreligger ikke inden for bestyrelsens almindelige kompetence at tillade sammenlægninger, medmindre dette er beskrevet i vedtægterne eller er principgodkendt af en generalforsamling.”

Der henvises også til ABF håndbogen (2010) side 192 afsnit 3.3:

”Mange andelsboligforeninger tror fejlagtigt, at det alene er nok, at generalforsamlingen har sagt god for lejlighedssammenlægninger. Dette er juridisk set ikke tilstrækkeligt.

For at lejlighedssammenlægninger kan foretages i andelsboligforeningen, vil dette kræve vedtægtsændringer.”

Retten fandt det efterfølgende godtgjort, at andelsboligforeningens bestyrelse gik ud over sit mandat ved at tillade en sammenlægning af andelsboliger.

Derudover fandt retten, at en tilladelse til sammenlægning enten skal have hjemmel i vedtægterne, eller i det mindste være vedtaget på en generalforsamling med samme kvalificeret flertal som krævet ved en vedtægtsændring.

Da forslag om sammenlægning ikke blev vedtaget med kvalificeret flertal, ansås dette som bortfaldet.

Retten frifandt herefter sagsøgte (andelsboligforeningen).

Afgørelsen er naturligvis kedelig for dem, som det går ud over, men den viser også, at der gælder en række formelle spilleregler, som man ikke bare kan se bort fra. Helt grundlæggende har bestyrelsen den daglige ledelse af foreningen, men spørgsmål af ekstraordinær karakter skal afgøres af generalforsamlingen, - og med kvalificeret flertal, hvis de forudsætter en vedtægtsændring.