Nye og fordyrende lovkrav i forbindelse med salg af andelsboliger - igen!

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, som er ansvarlig for andelsboligloven, udsendte den 20. december 2013 en ny bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger.

Bekendtgørelsen har til formål at konkretisere den lovændring som blev vedtaget sidste sommer, hvor man besluttede at øge sælgers oplysningspligt i forbindelse med handel af andelsboliger.

Ambitionen har, med ministerens ord, været ”at skabe en nemt forståelig indholdsdeklaration som enhver kan forstå”. En nobel men også meget ambitiøs intension. I praksis har Boligministeriet besluttet, at der skal udarbejdes to nye lovpligtige nøgleoplysningsskemaer – ét for foreningen og ét for den enkelte andelsbolig. Foreningsskemaet skal udarbejdes hvert år og opdateres ved væsentlige ændringer, mens de individuelle skema skal opdateres ved hver enkelt handel. De nye skemaer skal så vedlægges købsaftalen ved enhver andelshandel fremover! Ydermere er det besluttet at foreningens årsregnskab skal udvides så det indeholder bestemte informationer og nøgletal, så det bliver muligt at producere det lovpligtige skema.

En række interesseorganisationer har holdt møder med Boligministeriet i det seneste halve år og afgivet høringssvar til den fremsendte bekendtgørelse. Fælles for revisorernes, administratorernes, bankernes og kreditforeningernes organisationer er, at alle mener, at øget forbrugerbeskyttelse og bedre information er rigtig godt og nødvendigt. Det er dog også enstemmigt anført, at modellen med to nye omfattende og komplicerede lovpligtige nøgleoplysningsskemaer, som skal udarbejdes, kontrolleres og opdateres ved hver andelshandel er en meget tung og dyr løsning. Omkostningerne står slet ikke mål med udbyttet.

Reelt betyder det, at der nu skal laves et skema, som et stykke hen ad vejen vil svare til ejendomsmæglernes salgsopstilling, men som også indeholder nye oplysninger, der ikke indgår i handlerne i dag.

Administrationshuset har ved undertegnede, som repræsentant for Ejendomsforeningen Danmark, være dybt involveret i processen omkring tilblivelsen af de nye nøgletalsskemaer. Gennem en længere møderække i ministeriet og en omfattende skriftlig dialog, har vi fremført vores bekymringer, forbedringsforslag og sidst i processen, skarpe kritik.

Vi har sammen med de øvrige interesseorganisationer foreslået, at man udvider regnskabsvejledningen for andelsboligforeningsregnskaber og gør denne lovpligtig. Regnskabsvejledningen er blevet til i et samarbejde mellem en lang række kompetente interessegrupper og styrelser og den har vist sin værdi allerede. I dag har ca. 80% af foreningerne implementeret vejledningens nøgletal, hvilket har højnet kvaliteten af regnskaberne og bragt en betydelig øget gennemsigtighed i markedet og for den enkelte køber. En sådan løsning ville være simplere, bedre og billigere for landets andelshavere og andelsboligforeninger.

I stedet har ministeriet valgt at udvikle to helt nye skemaer, som i praksis indeholder en blanding af eksisterende informationer, som allerede fremgår af regnskabet og købsaftalen, og en række helt nye nøgletal, som for de flestes vedkommende har begrænset værdi eller kan være direkte misvisende.

Det er i den forbindelse tankevækkende, at Erhvervsministeriet i forbindelse med et forslag til en nye ejendomsmæglerlov søger at begrænse oplysningerne, der skal afgives, fordi man er bange for ”information owerflow”, mens Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vælter nye oplysninger ind i handlerne.

Man står nu med et meget omfattende skema, som indeholder så mange data, så det er vanskeligt selv for en professionel at fortolke det. Vi er dertil meget bekymrede for at skemaerne i visse situationer vil skabe falsk tryghed og i andre situationer få gode foreninger til at se dårlige ud!

Ydermere betyder skemaerne og oplysningspligten, at de handler, der tidligere har været handlet mere enkelt, som f.eks. handler til maksimalpris via venteliste, handler mellem ægtefæller og samlevende i forbindelse med samlivsophævelse, familieoverdragelser, etc. alle bliver meget tungere og dyrere.

Vi har i Administrationshuset fremlagt eksempler for ministeriet, hvor nogle af vores bedste og sundeste foreninger fremstår meget skidt, mens mindre solide foreninger fremstår markant bedre. Dertil har vi påpeget at mange nøgletal er tvetydige eller slet ikke meningsgivende, og vi er bange for at nøgleoplysningsskemaet vil virke adfærdspåvirkende i en uhensigtsmæssig retning.

Problemets omfang illustreres ved at vi ser os nødsaget til nu at udarbejde en vejledning til fortolkning af (det forbrugerinformerende) nøgletalsskemaerne, så vi undgår de værste misforståelser og at vores gode foreninger ikke misforstås og kommer til at fremstå uretmæssigt dårligt!

Praktiske forhold

Bekendtgørelsen trådte i kraft den 1. januar 2014 og gælder for overdragelser, som gennemføres baseret på 2013-regnskabet. De første foreninger er dem med regnskabsafslutning 31/12-2013 og som har generalforsamling fra sidst i februar og frem. Ministeriet er dog endnu ikke klar med det lovede nye internetbaserede nøgleoplysningssystem, som administrator skal danne de nye nøgleoplysningsskemaer i. Vi har ikke hørt noget om hvornår vi får adgang til systemet og kan begynde at lægge de enormt store mængder tal ind som skemaerne kræver, men det skal i princippet være funktionsdygtigt fra ultimo februar 2014. Vi frygter en gentagelse af de lammende problemer vi så med den digitale tinglysning, hvor det tog 3-4 år at få systemet til at fungere nogenlunde korrekt.

Yderligere har vi begrundet frygt for, at Ministeriet ikke etablerer en ordentlig brugergrænseflade, således at vi manuelt skal indtaste alle de oplysninger, som skal ind i systemet.

Denne artikel er udelukkende en forhåndsorientering og vi vender tilbage når vi ved mere om den konkrete implementering. Vi kan dog allerede nu sige at revisorerne er begyndt at kontakte os med varsling af øgede omkostninger til de lovpålagte ændringer i regnskabet og vi forventer også at udarbejdelsen af de ny oplysningsskemaer vil fordyre alle andelshandler. Dette vil naturligvis kunne mærkes mest på de simple handler, der ikke tidligere har været belastet af store udgifter.

Hvis man ønsker at fordybe sig i problemstillingen, linker vi her til den nye bekendtgørelse med nøgleoplysningsskemaet - Bilag 1 og bilag 2.

Vi linker også til Ejendomsforeningen Danmarks høringssvar, som vi har været med til at udarbejde og som i detaljer redegør for vores bekymringer omkring skemaernes informationsværdi og den praktiske implementering. Bemærk at man i høringssvaret også har regnet på de meget omfattende omkostninger (op til kr. 6.000 – 8.000 pr. år), som de nye skemaer medfører for andelsboligforeningerne.

Endelig tilbyder vi, efter ønske, at fremsende vores kommenterede udgave af skemaet for den enkelte forening. Her kan man se selve skemaet, som det så ud ved høringen, og vores kritik af indholdet.

Nogle af de oplysninger, der skal afgives i de nye skemaer er værdifulde for køber, men vi vil ikke lægge skjul på, at vi synes, at salget af en andelsbolig bliver fordyret unødvendigt, og at vi finder, at der er tale om en dårlig symbollovgivning, der ikke er afstemt de øvrige regler på området og de mest centrale interessenter. Vi tror og håber derfor på, at der vil blive lavet om på reglerne i løbet af kort tid.

Indtil da må vi selvfølgelig leve med reglerne og loyalt implementere disse. I modsætning til, hvad vi gør, når der er tale om gode og fornuftige regler, så vil vi her vente til sidste øjeblik med at implementere disse regler.