Ny lejelov stiller nye krav til både professionelle udlejere og andelsboligforeninger

Men det er først nu at de relevante bekendtgørelser begynder at komme og vi begynder at kunne danne os et overblik over de praktiske konsekvenser for vores kunder, samt hvordan vi skal implementere ændringerne. Ændringerne ser i hovedtræk ud som følger og er relevante for såvel professionelle ejendomsejere, som bestyrelser i andelsboligforeninger, med boligudlejning:

· Der skal fremover afholdes ind- og fraflytningssyn ved hver udskiftning af lejer. Lejer skal indkaldes og der skal udarbejdes en rapport.

· Nyistandsættelse ændres til normalistandsættelse Der kan ikke længere aftales nyistandsættelse af lejemål.

· For omkostningsbestemte ejendomme skal der indberettes vedligeholdelsesregnskaber og udarbejdes vedligeholdelsesplaner.

· Der er nye regler om beboerrepræsentation.

· Der kan aftales nettoprisindeksregulering af lejen, men trappelejereguleringer bortskaffes.

· Nye regler om forbrugsregnskaber

· Nye gebyrer og derigennem ny omkostningsfordeling for huslejenævnssager

Der er, som følge af de nye regler, udarbejdet en ny standard for lejekontrakter som hedder typeformular A9 og den gamle skabelon må ikke længere bruges!

Den nye skabelon kan hentes her eller på Ministeriet for by, bolig og landejendommes hjemmeside.

Ind- og fraflytningssyn

Før 1. juli 2015 var det frivilligt for udlejer og lejer at afholde ind- og fraflytningssyn. De nye regler indfører pligt overfor alle udlejere, der lejer mere end én lejlighed ud, til at indkalde til og afholde syn samt udarbejde en rapport til lejeren. Hvis udlejer ikke overholder de ovennævnte forpligtelser, mister udlejer retten til at kræve betaling for istandsættelse, når lejer fraflytter. Dog vil misligholdelse fra lejers side i lejeperioden altid kunne kræves udbedret af udlejer, også selvom der ikke er udarbejdet indflytningsrapport.Indflytningssyn skal afholdes ”i forbindelse med indflytning”, typisk i forbindelse med udlevering af nøgler til lejligheden. Lejer skal indkaldes med et rimeligt varsel på en uge eller mere. Lejer skal ved synet have udleveret en fysisk kopi af den rapport, der udarbejdes. Ønsker lejer ikke at modtage rapporten eller er lejer ikke til stede ved synet, skal rapporten eftersendes inden 14 dage fra synsdatoen. Udlejer skal kunne dokumentere indkaldelsen.Lejer har stadig 14 dage fra overtagelsesdagen til at gøre mangler gældende overfor udlejer, selvom der er udarbejdet en rapport.Fraflytningssyn skal afholdes senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning. Synet indkaldes med mindst en uges varsel, og lejer skal også her have udleveret en fysisk kopi af rapporten ved synet. Hvis lejer ikke ønsker at modtage rapporten eller ikke møder op til syn, skal rapporten eftersendes inden 14 dage fra synet. Udlejer skal også her kunne dokumentere at der er indkaldt til fraflytningssyn.Fraflytningsrapporten skal indeholde ALLE udlejers krav- også misligholdelse. Hvis ikke kravene er medtaget i rapporten, er de uvedkommende for lejer, medmindre udlejer kan dokumentere, at kravene ikke kunne opdages ved synet.

Normalistandsættelse

Det vil fremover ikke være muligt at aftale, at lejer skal aflevere det lejede nyistandsat selvom det er overtaget nyistandsat. LL § 19, stk. 2 gøres ufravigelig, den siger:

”Vedligeholdelse skal ske så ofte, som det er påkrævet i forhold til ejendommen og det lejedes karakter.” 

Lejer kan således kun tilpligtes at istandsætte, hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse. Det er her en betingelse at lejer har vedligeholdelsespligten i lejeperioden.Lejer kan fortsat ikke blive pålagt at aflevere i bedre stand end overtaget. Hvis lejer har overtaget lejemålet nymalet og gulvbehandlet og hvis lejer i lejeperioden har haft den indvendige vedligeholdelse, kan lejer godt komme til at hæfte for denne istandsættelse, dog skal der tages højde for lejemålets stand ved indflytning.

I princippet skal hver enkelt del af lejemålet vurderes, hver væg i hvert værelse, hvert loft, hvert gulv og alle karme, rør mv.Dette gør det meget svært for udlejer, at vurdere, hvad lejer kan/skal hæfte for. Ejendomsforeningen Danmark anbefaler at udlejer gør en af to ting:

1. Udlejer overtager den indvendige vedligeholdelse og opkræver til denne konto hos lejer.
2. Udlejer gør så meget som muligt gældende i fraflytningsrapporten og tager en eventuel diskussion med lejer efterfølgende.

Den indvendige vedligeholdelse er nu klart defineret i loven som maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. Det kan i den forbindelse ikke længere aftales, at lejer påtager sig vedligeholdelse af kummer, cisterner, hårde hvidevarer mv.

Omkostningsbestemte ejendomme

Udlejer skal ikke længere medsende udvendigt vedligeholdelsesregnskab, da det fremgår af Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside. Udlejer skal som noget nyt, oplyse lejer om det gældende budget (sammenligningsbudgettet). Lejer skal også oplyses om ejendommens lejeindtægter i varslingsbrevet. Endelig skal lejer have en beregning af forhøjelsen og kunne se forhøjelsens størrelse og den fremtidige lejes størrelse.Udlejer har pligt til at udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber og indberette til GI, også selvom ejendommen ikke er bindingspligtig. GI slår samtlige vedligeholdelsesregnskaber op på deres hjemmeside, så alle har mulighed for at se disse. Udlejer skal derfor ikke medsende vedligeholdelsesregnskabet til lejerne ved beregning af omkostningsbestemt leje.Udlejer har pligt til at udføre rullende tiårs vedligeholdelsesplaner. Planerne skal udarbejdes og opdateres en gang om året, så der hele tiden foreligger en tiårs periode. Hvis udlejer undlader at udarbejde vedligeholdelsesplanen, kan han miste retten til at opkræve vedligeholdelseshensættelser, hvis en sag indbringes for huslejenævnet. Udgiften til udarbejdelse af planen, kan medtages i det omkostningsbestemte budget. Der vil blive udarbejdet en bekendtgørelse til beskrivelse af planens indhold i den nærmeste fremtid. Udlejers pligt til vedligeholdelse er sanktioneret af de almindelige regler om vedligeholdelsespligten.

Beboerrepræsentationer

Beboerrepræsentationen, skal med rimelig frist, indkaldes til møde, inden der varsles iværksættelse af forbedringsarbejder, hvis forbedringsforhøjelsen, sammen med forbedringsforhøjelser inden for de sidste tre år, overstiger 60 kroner pr. m². (2014 tal)Konsekvensen for udlejer ved manglende indkaldelse af beboerrepræsentationen er, at udlejer mister retten til at kræve forbedringsforhøjelse for det gennemførte arbejde.

Udlejer skal varsle beboerrepræsentationen, syv dage før den omkostningsbestemte lejevarsling sendes til lejerne. Reglen om afholdelse af budgetmøde med beboerrepræsentationen bortfalder.

Nettoprisindeksregulering og trappeleje

Det bliver muligt, at nettoprisindeksregulere i flere lejemål end det er nu. Det gøres muligt at indeksregulere lejen i lejemål, hvor lejen fastsættes til det lejedes værdi, samt den omkostningsbestemte leje (dog i begrænset omfang).Muligheden for at aftale trappelejeregulering afskaffes.

Forbrugsregnskaber

Udgifterne til ejendommens energimærke, som kan medtages på varmeregnskabet, SKAL nu fordeles med lige store dele over det antal år, energimærket gælder. Til gengæld får udlejer mulighed for at forrente beløbet.Udlejer må ikke længere rette fordelingsfejl i regnskabet, hvis den ordinære frist for fremsendelse af regnskabet er overskredet. Det betyder i praksis, at udlejer vil skulle bære større eller mindre tab på de efterbetalinger, som det ikke vil være muligt at opkræve. Hvis det er firmaet, som udarbejder regnskabet, der bærer skylden for fejlen, vil et eventuelt tab hos udlejer, kunne rettes til det pågældende firma.

Nye gebyrer for huslejenævnssager

Det ordinære gebyr for indbringelse af huslejenævnssager stiger fra omkring 150 kr. til 300 kr. pr. sag, og der indføres et strafgebyr på 2.080 kr. pr. sag for udlejere, der taber sager ved huslejenævnet.

De praktiske konsekvenser

Ændringerne til lejeloven blev præsenteret som en forsimpling, men jf. ovenstående står det klart at der er langt flere nye opgaver og byrder end der er forsimplinger. I praksis medfører særligt de nu lovpligtige og meget komplicerede syn ved både ind- og fraflytning, kravet om årligt opdaterede vedligeholdelsesplan og de mere komplicerede og byrdefulde regler om forbrugsregnskaber, markant øgede omkostninger. De nye meget uklare regler for ”normalistandsættelse” forventes også at udløse mange nye konflikter, indtil der er skabt en ny domspraksis.

Centralt er det dog også, at langt de fleste omkostninger i praksis væltes over på lejerne, via den omkostningsbestemte leje. Det vurderes nemlig at de øgede administrative omkostninger i vid udtrækning kan medtages i den omkostningsbestemte leje.Afhængig af hvilken type ejendom man har, kan man forholde sig lidt forskelligt til de nye regler:

Boligudlejningsejendom med omkostningsbestemt leje 

Er man ejer af en boligudlejningsejendom med omkostningsbestemt leje, så vil alle regelændringerne normalt være relevante og implementeringen vil være omfattende.

Boligudlejningsejendom, markedsleje 

Ejer man en boligudlejningsejendom, der ikke er underlagt omkostningsbestemt leje, så vil det primært være ændringerne vedr.: tvungen ind- og fraflytningssyn, den nye ”normalistandsættelse” og bortfaldet af trappelejereguleringen, der får betydning. 

Andelsboligforening med boligudlejning 

Som bestyrelse i en andelsboligforening med boligudlejning er man ikke uberørt! Mange foreninger er underlagt omkostningsbestemt leje og vil derfor blive ramt af ændringerne på dette område. Herunder særligt kravet om årlige vedligeholdelsesplaner. Da foreningen normalt sælger lejeboliger der bliver ledig, er de nye regler om syn og istandsættelse ikke så problematiske. Dog skal bestyrelsen være opmærksom på, at såfremt en lejer fraflytter, og man ønsker at gøre krav gældende, så skal de nye regler om og formkrav til fraflytningssyn overholdes. 
I praksis betyder dette at bestyrelsen eller den almindelige vicevært ikke bør foretage dette syn!

Kontakt administrator nedenfor, for svar på spørgsmål.