Nye skærpede krav ved stiftelse af andelsboligforeninger

Vi har i Administrationshuset gennem tiden set andelsboligforeninger blive stiftet på et meget løst grundlag med korte budgetter (1-2 år) og urealistiske forudsætninger bl.a. omfattende indtægter fra salg af ledige lejeboliger.

Derfor har vi det også fint med de nye regler. De indeholder ikke noget væsentligt nyt i forhold til, hvad vi tidligere har lagt til grund for en stiftelse og hvad bankerne og kreditforeningerne i dag kræver for at give et finansieringstilbud. Vi har længe arbejdet med den type langtidsbudgetter som nu bliver et krav. Vi skal jo normalt ikke bare stifte en forening, men også administrere den efterfølgende. Det betyder, at vi skal kunne se andelshaverne i øjnene i mange år frem og stå på mål for de initiale budgetter.I nedenstående har vi beskrevet de nye regler: Øgede krav til minimumsdeltagelse:

• Der kræves nu en minimumsdeltagelse på 60 % i stedet for tidligere 50 %, og kravet gælder også i foreninger, der ikke stiftes efter reglerne om tilbudspligt.

Bedre budgetter:

• Der skal, inden stiftelsen, foreligge et 10 årigt budget med alle foreningens forventede udgifter. Budget for finansiering skal være baseret på hvert af de finansieringsforslag, der overvejes til finansiering af købet, og der skal også foreligge et sammenligningsbudget baseret på en finansiering med 30-årigt, konverterbart, fastforrentet realkreditlån med afdrag.
• De skønnede udgifter til vedligeholdelse af foreningens ejendom skal fremgå af budgettet. Beløbet skal opgøres for hele ejendomme og pr. kvm. bruttoetageareal.
• For den del af finansieringsperioden, der ikke er dækket af budgettet, skal der foreligge en prognose, der tager højde for væsentlige økonomiske forhold i foreningens økonomi, som kendes på tidspunktet for stiftelsen (Det man hentyder til er, at man skal synliggøre effekten af evt. ophør af afdragsfrihed efter 10 år).
• Budgetterne må ikke indeholde indtægter for fremtidige salg af ledige lejelejligheder.

CVR-registrering og indberetningspligt:

• Lovændringen indeholder også en bestemmelse, om at det bliver obligatorisk at CVR-registrere andelsboligforeninger. Det har ikke direkte betydning for stiftelsen, og det er blot et administrativt krav, ligesom foreningen bliver forpligtet til at indberette finansielle nøgleoplysninger om andre långivere end penge- og realkreditinstitutter. Se også vores artikel om det nye nøgleoplysningsskema.

Problematisk nyt tilslutningskrav:

Generelt har vi det som sagt fint med de nye krav til budgetterne. Gode og langsigtede budgetter er i alles interesse. Men i forhold til kravet om 60 % deltagelse er vi lidt forbeholdne, selvom skærpelsen af deltagerkravet blot medfører at reglerne nu i det store hele matcher praksis. Långiverne har de sidste år alligevel stillet det krav, som loven nu lægger op til. Vores forbehold skyldes ikke, at vi som generel regel synes, at der skal stiftes andelsboligforeninger på et spinkelt grundlag (under 60%), men nærmere at reglen er meget firkantet. Nogle gange er 50% nok og kravet om 60% kan forhindre at visse gode og sunde foreninger ikke bliver stiftet.

De foreninger, der har fået det skidt i de sidste år, har typisk haft et eller flere af følgende problemer: Foreningerne har købt ejendommen for dyrt, haft en meget stor erhvervsmæssig risici (erhvervsudlejning), haft store udgifter til vedligeholdelse, som ikke var budgetteret ved stiftelsen eller optaget risikofyldte lån (renteswaps). Samtidig har vi også set foreninger, hvor gearingen er blevet høj, fordi der har været både store og små lejligheder, og de store er fortsat som lejeboliger, mens de små er blevet andelsboliger.

Ingen af disse problemer bliver løst ved at kræve, at der skal være et større antal andelshavere ved stiftelsen, så man skal fortsat være varsom. De nye krav til budgetter vil synliggøre risiko i finansieringen, men hvis man ønsker det, er der stadig rig muligheder for at sminke en stiftelse. F.eks. på kravet til fremtidig vedligehold.

Et krav om 60 % deltagelse virker derfor som et firkantet og lidt underligt krav, som nok ikke i sidste ende bliver det som forhindrer at visse foreninger, som ikke burde stiftes, bliver stiftet.

Skulle man stå foran en stiftelse af en andelsboligforening, eller ønsker at høre mere om reglerne, er man velkommen til at kontakte Dir. Patrick Kuklinski fra Administrationshuset.dk