Opfølgning - En forenkling og modernisering af lejeloven?

Vi har tidligere skrevet om Boligministeriets bebudede forslag til forenkling og modernisering af lejeloven. Det var d. 28. marts 2014, da Boligministeren havde udsendt en pressemeddelelse om, at man ville gennemføre en række tiltag.

Siden har regeringen d. 11. juni 2014 indgået et bredt forlig med V, DF, SF og EL, som nu er udmøntet i et lovforslag med 11 konkrete elementer, som vi skal gennemgå og kommentere her. Lovforslaget blev fremsat før jul 2014. Jeg skal gøre opmærksom på, at overskrifterne nedenfor er hentet direkte fra ministerens fremsættelsestale. De er udtryk for ministerens intension, men er ikke nødvendigvis dækkende for lovforslagets indhold og konsekvens:

1) For at reducere antallet af konflikter mellem lejer og udlejer, når lejeren fraflytter, indføres obligatorisk ind- og fraflytningssyn.

Dette er vel nok den mest omtalte del af lovforslaget, og lige nu kører debatten i fagkredse i høj grad om, hvorvidt disse synsrapporter skal kunne sendes pr. e-mail til lejer – og om man, som Ministeren lægger op til – er på vej tilbage til karbonpapiret.

Grundlæggende betyder dette, at vi får nogle flere syn og nogle lidt mere komplicerede regler om syn, og der bliver lagt op til en hård straf til de udlejere, der ikke følger reglerne, idet de mister retten til istandsættelse. Det er dog næppe noget, som udlejer og administratorer ikke kan håndtere.

Vi vil etablere nogle arbejdsgange og ydelsesbeskrivelser, som bliver indarbejdet i rutinerne i forbindelse med ind- og fraflytning, og som sikrer overholdelse af reglerne.

Det er sikkert, at det ikke vil billiggøre ind- og udflytningen, og man kan have sin tvivl om dette vil begrænse antallet af sager.

2) Muligheden for at aftale nyistandsættelse afskaffes, så lejeren fremover alene kan tilpligtes at foretage en normal istandsættelse ved fraflytning. Herved undgås urimelige fraflytningsregninger.

Det har været set som et problem, at lejere kontraktmæssigt kunne forpligtes til at gennemføre en meget dyr nyistandsættelse efter en meget kort boperiode. Dette søger man nu at afhjælpe ved at forbyde, at der kan lejes ud på vilkår om nyistandsættelse ved fraflytning.

Reglerne er ret komplicerede, og der er slet ikke klarhed over, hvordan begrebet ”normal istandsættelse” vil skulle håndteres. Vi forventer, at reglerne vil kunne give problemer for udlejere, der ønsker at udleje i en kortere periode inden salg, enten på grund af et dårligt salgsmarked, eller på grund af reglerne om moms på nye ejendomme. Hvor det første tiltag retter sig mod at reducere antallet af konflikter, kan vi frygte at denne del af lovændringen vil skabe en række nye konflikter da der skal skabes en helt ny praksis og dette tager år – og kræver sager.

3) Vedligeholdelsesreglerne for store ejendomme forenkles og moderniseres. Der etableres en ordning med 10-årige vedligeholdelsesplaner for at forbedre overblikket over vedligeholdelsesbehovet i den enkelte ejendom.

Der er tale om en væsentlig ny omkostning, som formentlig skal lægges direkte ind i det omkostningsbestemte budget, enten som en direkte udgift eller til betaling ud af vedligeholdelsesmidlerne.

Ifølge lovforslaget skal planerne opdateres en gang årligt, og ministeren skal fastsætte nærmere regler om dette. Vi afventer at se nærmere om dette, før vi kommer med et oplæg til, hvordan det kan ske bedst og billigst muligt.

4) For at gøre det administrativt lettere for udlejerne forenkles og moderniseres varslingsregler for omkostningsbestemt leje. Samtidig forenkles reglerne om beboerrepræsentationens kompetence.

Det er bestemt til diskussion om det bliver administrativt lettere, men reglerne flytter generelt ikke noget i forhold til ejendomsejernes interesse.

5) Der indføres stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglen.

Dusørsager fylder ikke noget hos os, men vi kan konstatere, at man nu kan komme 4 måneder i fængsel for at opkræve dusør eller for højt et depositum.

Vi kan ikke vurdere om dette niveau er passende, men man må gå ud fra, at der er afstemt med straffeniveauet for anden økonomisk kriminalitet.

6) Adgangen til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger gøres billigere.

Det har gennem et par år været muligt at få en forhåndsgodkendelse af lejeniveauet i en lejlighed, således at en ejer af en ejerlejlighed eller en andelsbolig ikke risikerede at komme i klemme ved at opkræve for meget. Ordningen er imidlertid gebyrbelagt, og gebyret på kr. 3.500 har vist sig at være prohibitivt. Ordningen er ganske enkelt ikke blevet brugt.

Nu sættes gebyret ned til kr. 500, og det er muligt, at dette vil få ordningen i brug.

Vi er dog meget i tvivl om dette, for de enkeltejere, der af lyst eller nød udlejer deres bolig i en kortere periode. Disse ejere forestiller sig næppe, at de skal spørge nogen om, hvad der er en lovlig leje, når de indgår en aftale om deres bolig på markedsvilkår for en tidsbegrænset periode. Når man har arbejdet med boligregulering gennem længere tid, glemmer man, hvor mærkelige disse regler virker for folk, som ikke beskæftiger sig med dem jævnligt.

Ordningen vil dog muligvis få en vis popularitet hos forældrekøbere, der af skattemæssige årsager overfor SKAT ønsker at kunne dokumentere, hvorfor de opkræver en lav husleje hos deres børn.

7) Der indføres nye muligheder for nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje og aftalt trappeleje erstattes af mulighed for aftaler om nettoprisindeksregulering af lejen.

Muligheden for at aftale trappeleje afskaffes. Dette har været en meget populær måde at sikre at stigende afkast på, og der er derfor tale om en væsentlig ændring i den praktiske værktøjskasse, som udlejerne har til rådighed i dag.

Til gengæld bliver det muligt at indeksere den omkostningsbestemte husleje kortvarigt i en 2-årig periode. Herefter skal huslejen ajourføres med en ny omkostningsbestemt husleje. Det er derfor en mulighed, som ikke umiddelbart er attraktiv for udlejer.

8) For at skabe større sikkerhed for udlejer indføres en udvidet adgang for udlejere af en ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal benytte boligen.

Bestemmelsen er placeret i lejelovens § 82, der giver lettere adgang til opsigelse end § 83, hvor den hidtidige bestemmelse om udlejers opsigelse ved egen brug er placeret. Det er en af de positive bestemmelser i udkastet. Den kan redde nogle enkeltpersoner, der ellers ville være fanget i en tidsubegrænset udlejning af en ejerbolig. Bestemmelsen burde dog efter vores opfattelse udstrækkes til ikke kun at omfatte den ejer, som senere erhverver en bolig efter en tvangsauktion, ligesom man også kunne gøre mere for at hjælpe de udlejere, der allerede har fået et problem.

9) Dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes.

Dette er ren lovteknik.

10) Der foretages en udmøntning af forslag fra lejer- og udlejerorganisationernes enighedsliste.

Det vigtigste under dette punkt er, at reglerne om vand- varme- og anden forsyning skrives sammen til et kapital.

Herudover bliver det fastslået, at huslejenævnene som led i deres kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning også kan tage stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne.

11) Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen.

Dette er generelt fornuftigt, at udlejning af ferieboliger vel nok aldrig har været tænkt som et område for huslejeregulering. Således som reglerne er udformet, vil korttidsudlejning gennem Airbnb og lignende også være undtaget fra reglerne.

Forslaget ligger lige nu til udvalgsbehandling i Folketinget, og der er kommet ganske mange høringssvar, idet både udlejere, lejere og andre brancheorganisationer er kritiske overfor forslagene, som alle vist er enige om langt fra er den ønskede ”forenkling og modernisering”. Politisk er der indgået et meget bredt forlig, men dette skal nok mest ses som et udtryk for at det var det mindste onde. De borgerlige partier har sagt at de blev nødt til at gå med for at undgå noget, der ville blive meget værre. Venstrefløjen har fået noget, som er tilstrækkeligt godt, som nu låser de borgerlige fra at pille i emnet i deres (måske) kommende regeringsperiode. Med undtagelse af ministeren, så er få vist stolte af eller specielt tilfredse med resultatet.

Vi ved ikke hvordan den endelige lov kommer til at se ud, men al erfaring tilsiger, at når så mange partier er blevet enige om noget en gang, så bliver der ikke ændret ret meget ved det efterfølgende. Det gælder næsten uanset hvor mange kritiske røster, der rejser sig.

Vi forventer, at de væsentlige ændringer for os og vores administrationskunder vil være:

• Synsrapporterne
• Afskaffelse af muligheden for at aftale nyistandsættelse
• 10-årige rullende vedligeholdelsesplaner
• Afskaffelse af muligheden for at aftale trappeleje

Samlet set skønnes det fra Boligministeriets side, at forslaget vil koste branchen 31 millioner kr. Vi ved ikke om dette vil holde, men vi kan endnu engang se at det primære resultat er øget kompleksitet og administration og vi forventer ikke færre konflikter. Samtidig må vi forvente at udgifterne over tid vil væltes over på lejerne i form af højere udgifter til administration og drift.