Vi fremlægger her et forslag til hvordan man kan åbne for ferieudlejning via AirBnb mv.

Vi modtager mange henvendelser fra vores bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger, samt direkte fra ejere og andelshavere, vedr. ferieudlejning – i praksis AirBnb, som sidder tungt på markedet. Vi har i oktober 2014 skrevet en artikel om regler og udfordringer i denne udlejningsform. Nu hvor vi har fået en del praktisk erfaring følger vi op med retningslinjer og løsningsforslag, for de foreninger, der ønsker at tillade denne udlejningsform.

I Administrationshuset er vi hverken for eller i mod kortidsudlejning, men vi er dog tilhængere af, at man overholder reglerne, der hvor man bor. Hvis man ikke gør det, risikerer man at havne i problemer - uanset om man er lejer, ejerlejlighedsejer eller andelshaver. Vi anbefaler også på det kraftigst at man i foreningen tager eksplicit stilling til, om man vil tillade ferieudlejning og i hvilke rammer – for udgangspunktet vil næsten altid være at det ikke er tilladt!

Det kræver således typisk en vedtægtsændring som åbner for korttids-/ferieudlejning, før det er i overensstemmelse med vedtægterne og bestyrelsen kan acceptere at det foregår.

Ønsker man at tillade korttids-/ferieudlejning, har vi lavet vores bud på en vedtægtsbestemmelse til de ejerforeninger eller andelsboligforeninger. Bestemmelsen tager udgangspunkt i:

  • at man gerne vil tillade korttids- og ferieudlejningen,
  • at udlejningen skal foregå på en ubureaukratisk og fleksibel måde som ikke stiller store administrative krav til bestyrelsen,
  • men som samtidig sikre sig, at det ikke udvikler sig til noget der får erhvervsmæssig karakter, eller karakter af et løbende udlejningsforhold eller hoteldrift og
  • at foreningen og naboer på en nem måde kan følge med i udlejningsaktiviteten,
  • samt at ansvarsforholdende er klare, og husorden og vedtægter i øvrigt overholdes.

******************

Vedtægtsforslag til § XX om korttidsudlejning

Stk. 1: En andelshaver/ejer kan fremleje sin lejlighed helt eller delvis i en kortere periode til ferieformål (så som Airbnb). Udlejningen må ikke få erhvervslignende karakter eller omfang, og følgende skal iagttages:

Pkt. 1. Lejligheden må højst udlejes XX (eks 10) gange og maksimalt XX (eks 49) dage i løbet af et kalenderår.

Pkt. 2. Andelshaveren/ejeren skal opretholde sin folkeregisteradresse i lejligheden og det er andelshaverens/ejerens ansvar at sikre, at lejer er bekendte med og overholder husorden og andre regler på ejendommen.

pkt. 3. Opgangens øvrige beboere skal før hver enkelt udlejning orienteres skriftligt om udlejningen. Orienteringen skal indeholde information om: Antallet af lejere, lejeperiodens længde og kontaktoplysninger til udlejende andelshaver/ejer. Orientering til beboerne skal lægges i deres postkasse eller slås op i opgangen. Desuden skal bestyrelsen forudgående skriftligt være orienteret om, at lejligheden forventes udlejet.

Stk. 2: Overtrædelse af reglerne for udlejning, herunder vilkårene i stk. 1, anses for at være til alvorlig skade eller ulempe for andre medlemmer eller foreningens virksomhed. Det kan efter påkrav eller i gentagelsestilfælde medføre eksklusion i henhold til eksklusionsbestemmelsen i vedtægternes § XXXXX. Bestyrelsen kan tillige ved overtrædelse udstede forbud mod udlejning i medfør af stk. 1. Forbuddet gælder i 1 år ad gangen og overtrædelse af forbuddet kan medføre eksklusion efter vedtægternes bestemmelser herom.

******************

Kommentarer til vedtægtsforslaget:

Stk. 1, pkt. 1: Vi mener, at man skal forholde sig til både den periode, der samlet må udlejes, og det antal enkeltudlejninger, der kan foretages. De 49 dage er ikke tilfældigt valgt. Det svarer til 7 uger, som er det ministeren har meldt blødt ud er, hvad der kan tillades uden at det betragtes som erhvervsmæssig udlejning. Antal udlejninger er sat ind, så man kan afgrænse omfanget af evt. korte udlejninger. 49 dage fordelt ud på 1-2 dages weekendudlejninger kan blive forholdsvis massivt. Vi foreslår et max på 10 udlejninger, men bestemmelsen kan undlades.

Stk. 1, pkt. 3: Orienteringen af de øvrige beboere i opgangen tilsigter dels, at naboerne er orienterede om hvorfor der er ”fremmede” i deres opgang, og udgør dels en simpel kontrol og selvjustits tilgang som skal underbygge, at reglerne rent faktisk bliver overholdt.

Stk. 2: Vi anser det for nødvendigt, at man indarbejder nogle bestemmelser, der gør det muligt at skride ind overfor ejere/andelshavere, der ikke følger reglerne. De almindelige misligholdelsesregler i standardvedtægterne er ikke særlig velegnede til at fange problemer ved korttidsudlejning, da lejeren normalt er rejst igen, inden problemet bliver registreret og foreningen kan nå at reagere. Bestemmelsen sigter særligt på at kunne bringe hotel-lignende forhold, eller forhold hvor en andelslejlighed ikke bringes til salg, selv om ejer er fraflyttet, fordi udlejning er så attraktiv.

Bemærk her, at formuleringen vedr. eksklusion, kun finder anvendelse i andelsboligforeninger. Bestemmelsen skal under alle omstændigheder tilpasses den konkrete forenings vedtægter, og vi anbefaler derfor, at man drøfter spørgsmålet med sin faste administrator i Administrationshuset, hvis der skal forberedes et forslag til vedtægtsændring, som åbner mulighed for korttidsudlejning.