Et paradigme i markedet for nybyggeri. Gennem mange år har det været sådan, at stort set alt nyt lejlighedsbyggeri i København har været solgt som ejerlejligheder. Det har vi set i stort omfang i f.eks. Ørestaden, på Amager Strand og havneområderne. Nu sker der imidlertid noget nyt – Der er et voldsomt øget udbud af lejeboliger på vej!

Gennem det sidste halve år har vi set en pludselig og markant ændring i de igangværende og planlagte boligbyggerier i Storkøbenhavn. Mere og mere nybyggeri bliver nu opført med udlejning for øje, og der kommer tusindevis af nye lejerboliger på markedet det kommende år. Der er generelt tale om byggeri i de samme områder som vi har ejerlejlighedsbyggeri, nævnt ovenfor og i nogle nye områder på Vestegnen. Som eksempler kan nævnes Ørestad, Teglholmen, Irmabyen, mv. Kvalitetsmæssigt bygges der ikke anderledes end man har gjort med ejerlejlighederne. Faktisk bygges og organiseres de nye lejeboliger så de på sigt kan sælges som ejerlejligheder, hvis markedet tilsiger dette om nogle år. Relevant er det også at påpege at ejerne af disse mange nye udlejningsboliger for det meste er vores alle sammens pensionskasser.

Lejeniveauet vil af de fleste betragtes som højt. Typisk lejes der ud til mellem 1.600 og 1.800 kr./m2/år. Det betyder at lejen på en typisk familiebolig på 100 m2 ligger fra 12.000 til 14.000 + forbrug. Rækkehuset lidt højere. Set i forhold til gamle regulerede lejligheder, der koster 500 til 700 kr./m2/år er det dyrt, men set i forhold til at købe en ejerbolig, er det et meget fornuftigt alternativ. Særligt hvis ens tidshorisont ikke er så lang!

Baggrunden for denne interessante udvikling er at renten i dag er blevet så lav, og der er så mange penge i omløb, at den forrentning på typisk 4-5 % procent om året, som en investor kan få på en nybygget boligejendom, kan forsvare en højere pris, end det som en boligkøber er villig til at betale i det frie marked.

Det er en udvikling, som ændrer radikalt på prisdannelsen på boligmarkedet. Lige pludselig er det ikke boligkøbernes betalingsevne, men ejendomsinvestorernes forrentningskrav, der bliver bestemmende for prisdannelsen. Det åbner op for at priserne på sigt kan stige voldsomt, således som det er sket i andre europæiske storbyer.

Dette vil naturligvis kun kunne ske i områder, hvor mulighederne for nybyggeri er begrænsede, da markedet ellers over tid vil blive trukket tilbage af nybyggeri. Vi vil derfor ikke se denne udvikling udenfor de centrale områder i København og Århus.

Udviklingen er selvfølgelig også afhængig af udviklingen i lejepriser. København har i mange år haft et dysfunktionelt lejemarked på grund af boligregulering, hvor nogle boliger har været ekstremt billige og dyre mens det stadig har været vanskeligt at få ”dyre boliger”. I takt med at der nu bliver langt flere nybyggede lejeboliger, som har fri prisdannelse, vil vi dog efterhånden se et mere normalt lejemarked, hvor prisen bliver fastsat på baggrund af udbud og efterspørgsel og hvor man altid – til markedspris, kan få en bolig.

Vi følger udviklingen opmærksomt og vi er, som rådgivere og administratorer, involverede i en stribe projekter i bl.a. Ørestad, Teglholmen, Irmabyen og Hvidovre. Vi er derfor helt tæt på og kommer til at deltage i udlejningen af mange af disse nybyggerier.