Politisk aftale om andelsboliger
- flere regler, en gang til…

Grundlæggende er der tale om ”et indgreb” der baserer sig på en opfattelse af, at der er et problem med ”forsvarlig drift i andelsboligforeninger”. Problemet synes baseret på mange års medieomtale omkring de nødlidende andelsboligforeninger stiftet i slut nullerne samt en uro sidste vinter omkring store udsving i valuarvurderinger på andelsboligforeninger.  Politikernes tanke har været, at det handlede om at der ikke blev ydet tilstrækkelig rådgivning, at man ikke afdragede nok på sine lån... og at det hele kan løses ved at lægge nogle flere regler og rammer ned over sektoren.

Billedet af en sektor uden ”forsvarlig drift” kan vi slet ikke genkende. Vi kender sektoren som hovedsageligt veldrevet med solide bestyrelser, engagerede beboere og gode rådgivere. Selv om der ganske rigtigt har været nogle afgrænsede kedelige sager, så kommer de nye regler i vid udstrækning til at ramme forkert, og beskytter kun i meget begrænset omfang mod gentagelser af fortidens synder.

Kritikpunkterne er mange, og vi er generelt ikke glade for pakken. Vi vil dog her fokusere på at gennemgå de 16 tiltag rent indholdsmæssigt, og om muligt at vurdere de forventede konsekvenser og omkostninger de vil medføre.

Selve aftaleteksten kan hentes her >>>

Rapporten der ligger til grund for mange af forslagne, og som er udarbejdet af Erhvervsministeriet, FinansDanmark og ABF kan hentes her >>>

Nyt krav om udarbejdelse af og løbende opdatering af 15-årig vedligeholdelsesplan

Historisk har vi set, at visse nye foreninger i forbindelse med deres stiftelse har haft for dårlige vedligeholdelsesplaner. Planer, hvor man massivt har undervurderet det nødvendige vedligehold og det er denne situation man søger at adressere med forslaget.

Det fremgår ikke helt tydeligt af aftalen, men som vi læser det, skal kravet kun gælde i forbindelse med stiftelser af nye andelsboligforeninger. Der står dog i aftalen, at vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende, minimum hvert 5. år, og ved revision række minimum 15 år frem. Det betyder, at reglerne i et eller andet omfang måske også kommer til at gælde for allerede stiftede foreninger.

Vi mener grundlæggende, at det som andelsboligforening er en nødvendighed at have en opdateret vedligeholdelsesplan, og vi har gennem nogle år arbejdet med et 15-årigt sigte i vores vedligeholdelsesplaner. Vi arbejder også hen imod en model hvor planen løbende ved en årlig gennemgang opdateres og bliver et mere nærværende redskab for både bestyrelse, beboere og administrator.

Foreningerne vil skulle afholde udgiften til vedligeholdelsesplanen, og det vil typisk koste 10.000 – 20.000 kr., når den skal opdateres hver 5. år.

Ministeren får hjemmel til at sætte standarden for  vedligeholdelsesplaner

Når man ovenfor har pålagt foreningerne at få lavet vedligeholdelsesplaner, vil man med denne ændring sikre kvaliteten af disse planer. Man giver således erhvervsministeren hjemmel til at fastsætte nærmere regler og retningslinjer for form og indhold på sådanne planer. Vi mener det er fint, at der kommer standardiserede regler for udformning af vedligeholdelsesplaner. Det vil gøre planerne mere sammenlignelige, lettere at arbejde med og reducerer risikoen for at der laves meget billige og mangelfulde planer, som andelshaverne ikke kan stole på.

Stiftelsesbudgettet skal dække en periode på mindst 15 år

Man har været meget opsat på at forlænge det budgetmæssige sigte ud over de eksisterende regler, som kræver 10-årige budgetter. Det, politikerne ønsker er nok, at man skal illustrere konsekvenserne af eventuel udløb af afdragsfrihed, som typisk indtræder efter 10 år.

Vi tænker, at budgetter ud over 10 år indeholder en meget høj grad af usikkerhed – både for den enkelte og for foreningen. Der er mange forudsætninger, der skal indbygges i et sådan budget, og det er ikke nogen kunst at bygge meget positive forudsætninger ind i et budget, som så – efter så mange år – giver de ønskede resultater. Vi mener derfor ikke, at et 15-årigt sigte giver en øget sikkerhed eller indsigt for andelshaverne i en stiftelsessituation.  Det kan få lidt karakter af falsk tryghed.

Vi kan ikke forudsige den konkrete omkostning ved dette, men sammenholdt med de øvrige stramninger omkring stiftelser, må vi forvente, at det vil gøre stiftelserne lidt dyrere og vanskeligere.

Der udarbejdes en vejledning om udarbejdelse af stiftelsesbudget

Det er fint, at der kommer standardiserede regler for udformning af budgetter – for så vidt angår format, præsentation mv.

Vi er dog bekymrede for, at vejledningen også vil indeholde bestemmelser med et bestemt indhold, f.eks. at vedligeholdelse skal budgetteres med et bestemt antal kr. pr. kvm., etc. Sådanne standardiserede budgetforudsætninger, kan ødelægge værdien af budgetlægningen.

Voldsom begrænsning i brugen af afdragsfrie lån i forbindelse med stiftelse

Der lægges op til at der kun må optages afdragsfrie lån på 40 % af købesummen mod de typisk 70%-80% som anvendes i dag. Dette forslag er meget problematisk, og vi vurderer dette til at være en reel ”killer”, der effektivt vil stoppe for stiftelsen af nye andelsboligforeninger i dagens marked - dette har næppe været hensigten.

Forslaget har sin baggrund i at mange nødlidende foreninger har haft problemer med finansiering, men det har faktisk ikke været for meget afdragsfrihed der har lagt foreningerne ned, men dårlige budgetter og brug af inkonvertible lange fasteforrentede lån (renteswap’s mv).

Vi mener at ændringen er meget dårlig, da det forhindrer en fleksibel tilrettelæggelse af finansieringen og slet ikke adresserer de finansielle løsninger, der rent faktisk gav problemerne – adgangen for bankerne til at sælge problematiske finansielle løsninger til andelsboligforeningerne er uberørte!

Forslaget vil naturligvis fordyre stiftelserne, der jo udføres som ”no cure – no pay”, og hvor rådgiverne helt sikkert vil tage sig betalt for den øgede risiko.

En mere problematisk konsekvens er imidlertid, at det øgede krav om afdrag for at få budgettet til at hænge sammen, kan resultere i en øget brug af variabelt forrentede lån. Dette i en tid hvor fast rente er ekstrem billig og er den oplagte løsning for en nystiftet forening. I et scenarie hvor renten stiger, vil det øgede fokus på afdrag medføre meget store stigninger i boligafgiften – igen næppe den tilsigtede konsekvens.

Krav om egenfinansiering på 5 pct. af ejendommens værdi ved stiftelse af en andelsboligforening

Vi undrer os over dette forslag, men vi er da glade for, at man har tænkt tanken. Der er i dag ikke nogen andelsboligforeninger, der stiftes med mindre end 5 % egenfinansiering, og vi havde gerne set et krav om 10 - 20 % egenfinansiering…  De foreninger vi igennem de sidste par år har været med til at stifte har været med høje indskud fra 4.000 pr. m2 og helt op til kr. 6.000 pr. m2. Dette indebærer også, at vi er langt over grænsen på de 5% egenfinansiering. Det høje indskud har vi også hørt om og set fra mange andre stiftende andelsboligadvokater, hvorfor vi ikke rigtig vurderer forslaget giver noget særligt nyt.

En stor egenkapital giver sikkerhed for foreningen og penge til at stå imod en eventuel krise. Samtidig er det administrativt langt den enkleste måde at sikre at foreningen bliver tilført de nødvendige midler.

Det vil ovenikøbet ofte være en økonomisk fordel for medlemmerne samlet set at låne pengene selv – med rentefradragsret – til indskud, i stedet for at låne dem via foreningen – uden rentefradragsret.

Krav om egenfinansiering ved køb af en andelsbolig i en eksisterende andelsboligforening

Dette krav har ret beset ikke meget med andelsboligsektoren at gøre, men det flugter med det tilsvarende krav om 5 % egenfinansiering af andre boligkøb. Vi har derfor ikke rigtig nogen holdning til det.

Indførelse af bestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar

For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforeningen, indføres der i andelsboligloven en bestemmelse, der præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar. Det bliver en lidt blød bestemmelse, som næppe direkte vil få betydning, men der vil efterhånden kunne udvikle sig en retspraksis omkring bestemmelsen.

Vi må derfor afvente og se nærmere, når der kommer et konkret lovforslag.

Indførelse af en generalklausul

I lighed med bestemmelsen om bestyrelsens opgaver og ansvar forventer vi ikke at en generalklausul direkte vil få betydning. Der vil dog efterhånden kunne udvikle sig en retspraksis omkring bestemmelsen.

Vi må derfor afvente og se tiden an.

Tydelighed omkring nøgletalsoplysninger på generalforsamlingen

Der bliver indført en pligt til at fremlægge et nyt (!) nøgleoplysningsskema, med nøgletal om foreningens økonomi på den årlige generalforsamling. Vi forstår ikke dette forslag, og man kan have en ubehagelig mistanke om, at forligsparterne ikke har sat sig ind i sagerne. Eksisterende lovgivning kræver allerede at det regnskab, som altid gennemgås på generalforsamlingen indeholder en lang række nøgletal der til fulde beskriver foreningens økonomiske forhold. Den eksisterende lovgivning kræver også at der udarbejdes helt op til tre standardiserede nøgleoplysningsskemaer ved alle andelsoverdragelser, så forslaget synes helt unødvendigt, eller kunne løses ved at man bestemte at nøgleoplysninger i regnskabet skal gennemgås.

Præcisering af andelshaverens vilkår ved overgang til lejer (ABL §4)

En vigtig bestemmelse i aftalen er bestemmelsen om, at såfremt en andelsboligforeningsejendom overgår til at blive udlejningsejendom, skal lejen lovligt kunne fastsættes til gennemsnittet af de sidste 4 års boligafgift, og at der ikke kan kræves depositum eller forudbetalt husleje, når andelshaverne overgår til at blive lejere. Bestemmelsen skal tilsyneladende kun gælde ved tvangssalg og ikke ved andelsboligforeningers frivillige salg af deres ejendom.

Vi synes det er prisværdigt, at man her rent faktisk tager fat i et af de mange reelle problemer der er på andelsboligområdet. Løsningen er meget pragmatisk, men den er også problematisk.

Man indfører et helt nyt lejebegreb i en i forvejen voldsomt kompliceret lejeret, i stedet for at løse problemet ved at afklare, hvordan den eksisterende lejeret skal bruges til at fastsætte lejeniveauet – det havde været en bedre løsning.

Derudover etablerer man med forslaget en situation, der kan gør det vanskeligere at redde en nødlidende forening. Andelshaverne vil ikke længere have en interesse i at øge boligafgiften, når foreningen fattes penge eller som en del af en restrukturering af foreningen, for så fanger bordet, hvis man efterfølgende går konkurs.

Til slut har man besluttet, måske p.g.a. ovenstående problemer, at den nye lejeberegning kun skal være gældende i 6 år, hvorefter man skal tilbage til de almindelige principper om lejeberegning. Dette betyder, at man alligevel skal lave hele det omfattende arbejde med at fastsætte ny leje efter de almindelige regler, men først efter 6 år. Det betyder også at andelshaverne, der nu er blevet lejere, ikke kender deres leje efter 6 år – en meget uhensigtsmæssig situation, som næppe har været tiltænkt.

Bestemmelsen vil gøre det lettere på den korte bane at håndtere de nødlidende ejendomme, og den vil sikkert medvirke til at mindske antallet af retssager, men det er ikke en elegant eller uproblematisk løsning.

Forlængelse af forældelsesfrist ift. rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter

Det indsættes i andelsboligloven, at forældelsesfristen i forhold til rådgivning fra finansielle virksomheder, advokater, revisorer, administratorer mv. af andelsboligforeninger om lån og kreditter er 6 år i stedet for 3 år som følge af den generelle forældelsesfrist i forældelsesloven. Forældelsesfristen regnes uændret fra det tidspunkt, hvor andelsboligforeningen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.

Dette er nyt, og principielt har vi absolut intet imod, at rådgivere bliver holdt ansvarlig for dårlig eller mangelfuld rådgivning. Bestemmelsen skal dog evalueres efter 2 år med fokus på den betydning, som den kan have for priserne og det må nok antages, at der på så kort tid kun vil være en begrænset anvendelse af reglen.

Baggrunden for forslaget er uden tvivl, at man vil søge at begrænse de problemer der har været med at andelsboligforeninger har optaget nogle problematiske lån uden at man helt havde forstået hvad det var man gjorde. Dette mener vi er helt centralt, men rent teknisk havde vi hellere set, at man skærpede – eller bare håndhævede – den generelle forbrugerbeskyttelse i andelsboligsegmentet i stedet for dette mere komplicerede og indirekte forsøg på at ramme rådgiverne. Vi har flere gange forslået, at andelsboligforeninger i finansiel sammenhæng som på så mange andre områder, blot betragtes som forbrugere, og kun får adgang til de finansielle produkter  som private boligejere har adgang til. Havde dette været tilfældet, havde vi ikke set nogle swap’s og mange nødlidende foreninger havde i dag været bedre stillet.

Forlængelse af forældelsesfrist til tre år for købers tilbagebetalingskrav for overpris hos sælger

Denne bestemmelse løber i en anden retning end det meste andet i aftalen, men umiddelbart giver den mening i en anden kontekst.

Den nuværende korte forældelsesfrist for overpriskrav har sine rødder i en simpel verden, hvor køber ikke er i tvivl om hvorvidt han eller hun har betalt en overpris – typisk i form af penge under bordet. I dag ser vi overprissager, der handler om langt mere komplekse problemstillinger vedrørende måden maksimalprisen beregnes – altså overprissager, der ikke har sit udspring i sorte penge, og om forhold som køber og sælger måske slet ikke har kendskab til. Det kan være tidspunktet for bestyrelsens kendskab til priser på renteswaps, forskellige støtteordningers indflydelse på andelskronen mv.

Set i det lys forekommer det naturligt, at man ændrer andelsboligloven, så den bliver i overensstemmelse med de almindelige forældelsesregler på tre år.

Tiltaget giver som sagt god mening juridisk, og i forhold til at bekæmpe sorte penge er det også et godt tiltag, men ændringen har en ubehagelig sideeffekt.

Andelsboliglovgivningen og retspraksis på området er på en række centrale områder uklar og meget vanskelig at håndtere. Dette giver både en unødig risiko for fejl og en konstant risiko for, at nogle af de juridiske skøn vi er nødsagede til at lave kan blive underkendt i en efterfølgende retssag. Med de gamle regler vidste en sælger efter 6 måneder, at den købesum man havde fået var sikker. Med de nye regler kan en ændret praksis, eller en afklaring af praksis 2 år og 11 måneder efter man har solgt, udløse et måske stort tilbagebetalingskrav, længe efter at sælger har disponeret og brugt købesummen, typisk på ny bolig. Med tanke på, at sådanne overprissager føres mod oftest helt sagesløse sælgere synes vi det er et problematisk forslag. Vi mener, ud fra et beskyttelseshensyn, at man burde rydde op i andelsboliglovgivningen først og dernæst øge forældelsesfristen.

Økonomisk set konstaterer vi, at denne ændring naturligvis vil medføre flere retssager og øget usikkerhed for alle andelshavere, der sælger deres andel.

Ny norm og vejledning for valuarvurderinger, der reguleres på bekendtgørelsesniveau samt justering af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende. Bekendtgørelsen evalueres i 2020

For at øge kvaliteten og mindske variationen i de valuarvurderinger, der laves af andelsboligforeninger, bliver ejendomsmæglerbranchens nye og strammere norm for valuarvurderinger opløftet til bekendtgørelsesniveau. Dette betyder at normen gælder for samtlige valuarer uanset medlemskab af bestemte brancheforeninger eller ej.

Det forekommer, at dette tiltag er rettet direkte mod enkelte valuarer, der ikke er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, og som er kendte for at lave meget høje vurderinger, typisk efter en alternativ praksis.

Dette indgreb kan risikerer at ramme foreninger, der anvender sådanne valuarer, hvis de ikke efter den nye norm kan regne sig frem til samme værdi. I så fald vil andelshaverne i disse foreninger opleve et fald i deres maksimalpriser. Risikoen reduceres dog af at vi i disse år ser meget store stigninger i priserne på udlejningsejendomme.

Vi forventer ikke at indførelsen af den nye norm i sig selv vil løfte priserne i andelsboligsegmentet, sådan som det har været annonceret i flere af de kulørte medier. Vi forventer at den nye norm vil højne og harmonisere kvaliteten af valuarvurderingerne, og vi forventer også at se at vurderingerne i deres økonomiske opstillinger bliver lettere forståelige og kommer tættere på den økonomi vi kender fra foreningernes regnskab.

Markedet for udlejningsejendomme, som er definerende for priserne på andelsboligerne, er lige nu i voldsom stigning. Vi ser i København salgspriser på niveauet 25.000kr/kvm. og i særlige tilfælde op imod 30.000 kr./kvm. Denne markedsudvikling forventer vi vil slå igennem i valuarvurderingerne, med eller uden den nye norm.

Vi opfordrer vores bestyrelser til de kommende år at være ekstra påpasselige omkring udarbejdelsen af valuarvurderingerne. Det er vigtigt, at man vælger en valuar, som arbejder efter de nye standarder, og har en reel og dyb indsigt i ejendomsmarkedet. 

Nedsættelse af arbejdsgruppe, der skal se på mulige initiativer til nedbringelse af penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger

Der er ikke umiddelbart noget konkret her, men der skal nedsættes en arbejdsgruppe, som skal afrapportere til aftaleparterne inden sommeren 2018. Såfremt arbejdsgruppen anbefaler initiativer, der skal gennemføres i lovgivning, fremsættes der lovforslag i folketingssamlingen 2018/19.

Belysning af eventuelle udfordringer hos andelsboligforeninger i landdistrikterne i Udvalget for levedygtige landsbyer

For at sikre, at andelsboligforeninger i landdistrikterne fortsat er økonomisk bæredygtige, vil erhvervsministeren bede Udvalget for levedygtige landsbyer om at belyse, hvilke udfordringer andelsboligforeningerne i landdistrikterne står med for fortsat at være økonomisk bæredygtige.

Andelsboligforeninger i landdistrikterne har nogle problemer, som nok kræver en særlig løsning, og vi synes, at det er prisværdigt, at man vil gøre en indsats for at løse de problemer. 

Hvad nu?

Aftalen indgået den 27. november er en stemmeaftale. Dvs. at de politiske parter har aftalt at indholdet af aftalen skal omsættes til lov og at de så vil stemme for loven. Det må derfor forventes at implementeringen bliver meget tæt på det fremsatte – selv med de fejl og uhensigtsmæssigheder vi påpeger her. Tidsrammen er at ændringerne skal træde i kraft 1/7 2018, så der bliver en lovproces i foråret. Den vil vi naturligvis følge tæt.