§ 5 stk. 2 Boligaftalens konsekvenser for andelsboligerne

Forleden indgik regeringen, Enhedslisten, SF og Danske Folkeparti en aftale om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger”, også kaldet ”Blackstone-indgrebet”. Aftalen forventes omsat til lov med virkning fra 1. juli 2020 og har en række meget konkrete effekter på andelsboligområdet. Effekter der kræver handling fra de fleste andelsboligforeninger. 

Aftalens indhold

Aftalen omfatter følgende hovedelementer:

1. Skifter en udlejningsejendom ejer vil den fremover komme i en karensperiode på 5 år, hvor der ikke kan foretages gennemgribende moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2. Dette bevirker at de nuværende muligheder for at investere i modernisering af gamle lejemål, og fastsættelse af lejen efter det lejedes værdi, i stedet for omkostningsbestem leje, udskydes fem år. Dette forringer ejendommens værdi for en ny investor og sænker dermed generelt prisen og omsætteligheden på denne type udlejningsejendomme.
2. Der indføres et grønt incitament, så karensperioden på de fem år kan ophæves, hvis ejendommens energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller der energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. kvm.
3. Der indføres et generelt grønt energikrav, så der først kan udføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller man har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.
4. Der laves en reduktion i hvor meget huslejen efter en § 5, stk. 2 modernisering kan stige ved at fjerne den såkaldte margin (væsentlighed) for det lejedes værdi.
5. Lejerne og huslejenævnene styrkes i tvister med udlejerne og der indføres et forbud mod at betale lejere for at fraflytte.
6. Der sættes en undersøgelse i gang, for at finde ud af hvordan der etableres et system, hvor samtlige huslejenævnsafgørelser offentliggøres på en sådan måde, at lejere potentielt kan finde sammenligningslejemål.

Ovenstående tiltag rammer netop den type ejendomme som mange andelsboligforeninger ejer og man her derfor søgt, til en vis grad, at afbøde de konsekvenser aftalen har for andelsboligforeningerne. Det er søgt gjort med følgende beslutninger:

• Karrensperioden i pkt. 1 skal ikke gælde for en andelsboligforenings ejendom hvis andelsboligforeningen opløses eller går konkurs. Formålet med dette er, at det ret voldsomme værditab karrensperioden vil give, ikke skal ramme andelsboligforeningernes vurderinger og bankernes vurderinger ifm. långivning til andelshavere og andelsboligforeninger.
• Der laves en skærpelse af reglerne for opløsning af andelsboligforeninger idet det lovfastsættes at opløsning kræver 4/5 flertal.
• Der indføres en mulighed for tidsubegrænset at fastfryse valuarvurderinger eller offentlige vurderinger udført før ikrafttrædelsen (forventet 1. juli 2020).
• Der igangsættes en undersøgelse af hvordan adgangen til at belåne andelsboliger kan forbedres.

Læs evt. den fulde aftale på dette link >>>

De økonomiske konsekvenser

For de private boligudlejningsejendomme forventer vi, på linje med EjendomDanmark (ED) og meldinger fra en række erhvervsejendomsmæglere og valuarer, et betydeligt værditab. Det er vanskelige udregninger og afhænger naturligvis samtidig af investeringslysten i ejendomsmarkedet, men et fald  på 25 - 35 %, eller 30-42 mia. kr. på de ældre private boligudlejningsejendomme er ikke urealistisk. Der er dog mange faktorer, som vil kunne påvirke dette. 

EjendomDanmark vurderer samtidig at landets andelsboligforeninger vil blive ramt af et fald på 15-20% svarende til ca. 40 mia. kr. eller 200.000 kr. pr. andelsbolig i gennemsnit. Regeringen er nok ikke enige i disse estimater, og taler om levere tab, men et af de alvorlige problemer med dette indgreb er, at der aldrig er lavet ordenlige uafhængige økonomiske analyser af konsekvenserne. Dette er meget problematisk i lyset af hvor store beløb der er på spil.  

Læs evt. mere om ED's vurdering af de økonomiske konsekvenser her >>> 
 

Foreninger med valuarvurderinger

Andelsboligforeningers ejendomme vurderes som bekendt som udlejningsejendomme, men i kraft af at man undtager disse fra karrensperioden, vil tabet for andelsboligerne primært knytte sig til aftalens grønne energikrav og det forhold, at der må forventes en generel lavere huslejeudvikling i markedet. 

Vi har endnu ikke set konkrete beregninger for andelsboligerne, men et udgangspunkt er at valuaren, måske i samarbejde med en (energi-)teknisk rådgiver, må lave et specifikt estimat på, hvad det vil koste at bringe den specifikke ejendommen på niveau med de nye krav, og så fratrække denne teoretiske investering fra vurderingen. Denne omkostning kan netop for andelsboligforeningerne, hvoraf mange ligger i den gamle boligmasse, udgøre meget store beløb og dermed store fradrag, jf. ED’s estimater. Foreningen vil dog ikke rent faktisk skulle udføre investeringen! 

Foreninger med offentlige vurderinger

Foreninger der fortsat bruger den offentlige vurdering vil, når de nye offentlige vurderinger kommer, om forventet 2-3 år, tage det fulde slag fra indgrebet! Grunden til dette er at de nye offentlige vurderinger netop, i langt højere grad end de gamle, skal baseres på markedsdata. Dvs. at når markedet forventer at korrigere i nedadgående retning efter indgrebet, indregnes dette i de nye offentlige vurderinger. Aftalepartierne skriver i aftaleteksten at dette ikke er et problem da der alligevel forventes stigninger i de nye vurderinger - fordi der ikke er lavet nye vurderinger i snart 10 år, mens markedet er steget. I praksis betyder det at de offentlige vurderinger vil stige mindre end de ellers ville gøre, men tabet vil blive reelt.  

For de specielle foreninger, som har en meget høj offentlig vurdering (i praksis en vurdering over markedsniveau) ligger der i aftalen en uventet bekvem redning! Disse foreninger vil med aftalen kunne fastfryse deres i dag alt for høje offentlige vurderinger på ubestemt tid, og vi undgår en meget ubehagelig situation når nye, mere korrekte og lavere offentlige vurderinger af disse ejendomme, kommer ud. 

Fastfrysning af vurderingen

Aftalens mulighed for, tidsubegrænset, at benytte offentlige- eller valuarvurderinger modtaget før den forventelige ikrafttræden, giver umiddelbart en bund under andelsværdien. I praksis også en beskyttelse mod pludselige fald i markedsværdien, f.eks. forårsaget af højere rente eller konjunkturer.

Der indføres samtidig en overgangsordning således, at allerede igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.  

Med forbehold for at vi ikke kender de endelige regler for hvordan denne fastfrysning vil blive, så er der nogle forhold man skal være opmærksom på. 

I en andelsboligforening med en fastfrosset offentlig- eller valuarvurdering, vil andelshaverne ikke kunne se frem til stigninger i andelskronen mange år frem. I praksis frem til at inflation og markedsudvikling har indhentet tabet fra indgrebet.  

Dette kan jo rent faktisk også være en del af den politisk intention – at holde andelsboligerne tilgængelig, men mere bekymrende er det, at fastfrysningen også kan gøre det økonomisk ugunstigt at foretage forbedringer, vedligehold og investere i andelsboligforeningerne. Vi forstår aftalen således, at hvis man skal foretage en opskrivning af værdien ifm. fremtidige investeringer og forbedringer, vil man samtidig skulle indregne de fulde konsekvenser af indgrebet, og så vil sådanne investeringer i praksis blive taget direkte i andelsværdien. Dette kan gøre det vanskeligt at få vedtaget fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsprojekter. Vi håber at man i den konkrete implementering af fastfrysningsmodellen tager hånd om dette.

Endelig er vi også bekymrede for hvordan bankerne vil håndtere deres vurdering af andelsboligforeningernes ejendomme. Bankerne er ifølge Finanstilsynets regler, fortsat bundet op på de reelle værdier. Nogle af de løsninger, der er indbygget i forslaget, som har en hensigt om kunstigt at forbedre værdien af ejendomme for andelsboligforeninger, tror vi ikke er sikre nok til at bankerne kan og vil indregne dem. For det første er det svært, og det er næppe realistisk, blot ud fra regnskaberne, at kunne får den indsigt i de meget detaljerede og komplicerede forhold om energirenoveringer og byggearbejder, der skal til for at foretage en vurdering ud fra de nye regler. For det andet kan man tvivle på om markedet reelt vil belønne andelsboligforeningerne ved at etablere et højere prisniveau for tidligere andelsboligejendomme. For det tredje, vil alene det, at politikerne foretager et indgreb som dette, kunne gøre bankerne mere forsigtige end de allerede er i dag, for kan man lave ét indgreb, hvor man grundlæggende piller vil ejendommenes værdier, kan man måske også lave et til. 

Læs evt. de første reaktioner fra BRF i denne nyhed på DR >>>

En samlet vurdering

Indgrebet er grundlæggende rettet mod et helt andet område, nemlig udenlandske kortsigtede investorer og lejerne i den gamle boligmasse, men andelsboligerne blev fanget i krydsilden og det er der kommet en meget blandet pose bolsjer ud af.

De negative elementer er:

• Et større eller mindre værditab til andelshaverne, særligt i den ældre boligmasse
• Flere og mere komplicerede regler på et i forvejen alt for kompliceret område
• En ny kunstig og teoretisk værdi af andelsboligerne
• Uhensigtsmæssige incitamenter i forhold til vedligeholdelse og forbedringer, hvis man fastfryser sin vurdering

På den positive liste er:

• Den generelle beskyttelse imod fald i markedet som en fastfrysning af vurderingen giver
• En løsning for de foreninger med urealistisk høre offentlige vurderinger
• Bedre lånemuligheder for andelshaverne, hvis man lykkes med de intentioner der fremgår af aftalen – det håber vi meget!

Anbefalinger og handlinger

Med forbehold for at vi endnu ikke kender detaljerne i f.eks. fastfrysningsmuligheden, så er det vores anbefaling, at alle andelsboligforeninger, uanset regnskabsår og gældende værdiansættelsesprincip, bør indhente en valuarvurdering inden 1. juli 2020, som kan tjene som nødvendigt værn imod utilsigtede konsekvenser af indgrebet.  

Samtidig bør man nærlæse sit energimærke og tage en drøftelse med en relevant rådgiver for at afdække omkostningerne ved at nå aftalens forventede energikrav, og overveje om man måske vil realisere nogle af disse. Man må nok også erkende, at man skal opprioritere investeringer i energirenovering, men det er selvfølgelig ikke kun på grund af disse regler. 

Sidst men ikke mindst er det vigtigt at man kigger på sin generelle vedligeholdelsesplan, da aftalen indeholder en overgangsordning hvor igangværende byggesager (forbedringer) kan indregnes i den vurdering der fastfryses og/eller i regnskabet. Foreningen bør således overveje om man skal fremskynde planlagte byggeprojekter for at de ikke rammer andelskronen hårdere end nødvendigt.

Andre praktiske konsekvenser 

Indgrebet skaber en underlig situation omkring valuarvurderingerne. I oktober 2018 lavede man bekendtgørelsen BEK 978 om vurdering af private andelsboligforeninger, hvor man gjorde meget ud af at valuarvurderingerne skulle knytte sig meget tæt op på det reelle marked og at der skulle angives referenceejendomme. Nu har man besluttet regler der reelt gør andelsboligforeningernes ejendomme skal fastsættes rent teoretisk og der vil i praksis ikke kunne indhentes referencepriser i markedet. Værdifastsættelsen bliver teoretisk. Dette må udløse en tilpasning af bekendtgørelsen.

I forlængelse af dette bør SKAT også, i sin udarbejdelse af det nye vurderingssystem, udarbejde en særlig vurderingsmodel for andelsboligforeningsejendomme undtaget fra karrensperioden – men det er nok ikke realistisk…