I sommeren 2018 vedtog Folketinget en række nye regler som strammer voldsomt op omkring hvordan man laver valuarvurderinger i andelsboligforeninger. Vi har set på hvad det kommer til at betyde.

I foråret 2018 blev et bredt flertal i Folketinget enige om en række tiltag, som skulle sikre en mere ansvarlig drift af landets andelsboligforeninger. Dette resulterede i en række ændringer i Andelsboligloven, som vi har behandlet i en tidligere artikel

Et centralt element i lovændringerne var en betydelig opstramning af regler for hvordan der udarbejdes valuarvurderinger og hvem der må lave disse vurderinger. Den 1. oktober 2018 trådte de nye regler i kraft i form af en bekendtgørelse, der henviser til Dansk Ejendomsmæglerforenings Branchenorm for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme i henhold til Andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b.

Nye krav til valuaren

Den første regel, som man skal være opmærksom på er, at det ikke længere er alle valuarer, der må lave valuarvurderinger for andelsboligforeninger. Valuarerne skal selv have konkret erfaring med handel med udlejningsejendomme, og en valuar, der er specialiseret i at lave valuarvurderinger for andelsboliger, men som ikke selv optræder som formidler af relevante ejendomme, vil således ikke leve op til kravet.

Man skal dog være opmærksom på overgangsbestemmelsen i loven, der betyder, at gamle valuarer ikke nødvendigvis behøver at leve op til de nye krav. De vil fortsat kunne foretage anvendelige valuarvurderinger, som køber og sælger kan støtte ret på.

I ændringslovens § 6 er det anført: Den, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for at kunne foretage en vurdering som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, som affattet ved lov nr. 379 af 20. maj 1992, bevarer adgangen hertil.

Det betyder, at alle, der ved lovens ikrafttræden kunne udarbejde valuarvurderinger, fortsat kan gøre det.

Krav om DCF-model

Den næste regel handler om indholdet af vurderingen. Langt de fleste vurderinger er indtil nu blevet foretaget enten på baggrund af kvadratmeterpriser eller på baggrund af første års afkast. Det er to ret simple modeller, som de fleste kan forstå efter en kort introduktion.

Fremadrettet skal vurderingerne imidlertid foretages med den mere avancerede DCF-model. DCF står for discounted cash flow, og det er en model, hvor man forsøger at beregne værdien af en ejendom på baggrund af de fremtidige indtægter over en længere årrække, og det bør give en mere nuanceret og detaljeret vurdering. I denne model kan man bl.a. mere tydeligt indarbejde fremtidige investeringer i ejendommen, f.eks. ved istandsættelse af lejligheder og udlejning efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Med DCF-metoden får man en meget bedre indsigt i det fremtidige udviklingspotentiale i ejendommen, som i praksis udgør en meget stor del af den nuværende værdi. Med andre ord – værdien af en udlejningsejendom i dag er et produkt af de lejeforøgende investeringer en investor vil kunne lave over de kommende 10 til 15 år. Dette potentiale kunne vi ikke direkte se af de gamle simple metoder, men under de nye regler skal de klart specificeres og træde tydeligt frem, hvorved man også bedre kan forholde sig til dem. Vi mener derfor også, at DCF-beregningen er et fint redskab til at give bedre vurderinger, og det er altid godt, at vurderingerne bliver mere specificerede og bedre underbyggede.

DCF-modellen er mere kompliceret at bruge, og der er derfor også lagt en ”kattelem” ind i reglerne, som siger, at såfremt ejendommen er i fuld stabil drift, hvilket betyder at der IKKE er noget potentiale, så må valuaren gerne bruge den simplere første års afkasts-metode. Dette vurderer vi dog i praksis aldrig vil være relevant, da der normalt altid skal indregnes et potentiale.

Andre krav

Af den nye vurderingsnorm og bekendtgørelse fremgår dernæst en lang række meget detaljerede krav og specifikationer til hvilke indtægter og udgifter valuaren må og skal bruge i sine beregninger. Tidligere var der her for valuaren betydelige metodemæssige friheder og plads til skøn.  Det er der ikke længere.

  • For udgifterne skal valuaren generelt tage udgangspunkt i foreningens realiserede udgifter eller offentligt tilgængelige normtal.
  • Vedrørende lejeindtægterne skal valuaren tage udgangspunkt i foreningens lejeindtægter (OMK-budget), og kan ikke bare selv vurdere en leje.

Grundlæggende betyder de nye krav, at valuarens beregninger bør komme til at ligne foreningens økonomi mere end tidligere og dermed bliver nemmere at forholde sig til.

Til sidst er der i normen en lang række meget præcise krav til hvilket materiale valuaren skal rekvirere og gennemgå, samt hvilke beregninger og bilag der skal være en del af vurderingsrapporten.

Konsekvensen af de nye krav

Vi har nøje vurderet de nye krav, og drøftet dem indgående med eksperter på området og i vores egen og i valuarernes brancheforening. Vi kan ikke se, at de nye krav i sig selv må forventes at give hverken højere eller lavere vurderinger end tidligere. Vi forventer det kommende år stigende vurderinger, som skyldes udviklingen i markedet og ikke de nye regler.

Til gengæld tror vi, at de nye krav vil medføre en udtynding iblandt valuarerne og stigende priser. De nye valuarvurderinger er markant mere omfattende og komplicerede at lave. De stiller større krav til valuarerne, og de skal have mere indsigt, bedre systemer og dermed også mere volumen, hvis de skal være effektive og konkurrencedygtige.

Vi forventer dermed, at det fremadrettet primært vil blive reelle erhvervsejendomsmæglere og professionelle transaktions- og ejendomsrådgivere der kommer til at stå for vurderingerne, hvilket vi ser som en positiv udvikling.

Hvordan forholder vi os til de nye regler?

Uagtet de nye skrappere krav, skal man dog huske på, at en valuarvurdering altid vil bygge på en række skøn, og at den endelige værdi stadig vil være et skøn. En vurdering efter DCF-modellen vil derfor stadig kunne variere fra valuar til valuar, om end udfaldsrummet burde blive mindre. Der er således fortsat ingen grund til at lægge den sunde kritiske sans på hylden – bare fordi der kommer en ny vurderingsmetode.

I Cobblestone bakker vi op om de nye regler, og vi vil naturligvis hjælpe vores foreninger med at sikre, at de nye regler bliver overholdt, både praktisk og i ånden. Vi vil – som tidligere, hvis der er indgået aftale herom – gennemgå de vurderinger vi modtager med henblik på at se, om der er åbenbare fejl i datagrundlaget. Vi vil naturligvis også kontrollere, om valuaren rent faktisk benytter en DCF-model og lever op til de andre objektive krav i de nye regler.

Vi kan imidlertid ikke i praksis vurdere, om valuarerne lever op til kravene om markedsindsigt eller kvalificerer sig til overgangsordningen. For at sikre vores andelsboligforeninger bedst muligt har vi derfor valgt at udforme følgende erklæring, som vi forlanger at valuarerne skriver under på. Gerne ved at de indarbejder den i deres valuarvurdering:

”For at en valuarvurdering kan anvendes til fastlæggelse af den lovlige maksimalpris ved salg af andelsboliger, skal vurderingen i henhold til Andelsboliglovens § 5, stk. 2 litra b være foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Kravene er specificeret ved bekendtgørelse i henhold til Andelsboliglovens § 5, stk. 15, ligesom bekendtgørelsen indeholder nærmere regler om vurderingsmåden mv.

Undertegnede valuar erklærer, at jeg lever op til kravene til valuarer, og at nærværende valuarvurdering er gennemført i overensstemmelse med de anførte regler, således at vurderingen lovligt kan anvendes til fastlæggelse af den lovlige maksimalpris ved salg af andelsboliger i den vurderede ejendom.”

Ved erklæringen skriver valuaren under på, at han eller hun lovligt kan foretage vurderingen og kender de regler der skal overholdes.

Hvis valuaren ikke mener at kunne stå inde for erklæringer, kan vi ikke anbefale en andelsboligforening at benytte vurderingen til fastsættelse af andelsværdien.

Hvis valuaren mener at være berettiget til at foretage valuarvurderinger på et andet grundlag, f.eks. overgangsordningen, må valuaren redegøre for dette, så vi kan drøfte dette med den pågældende andelsboligforening.

Vi mener ikke umiddelbart, at vi kan eller skal gå længere i vores kontrol af reglerne, da vi som administratorer ikke har den samme faglige indsigt, som valuarerne forventes at have, og vi er derfor ikke i en position, hvor vi kan kritisere deres vurderinger eller kritisere konkrete parametre, der indarbejdes i valuarvurderingen.

Hvis I som bestyrelse er i tvivl om hvorvidt jeres nuværende valuar lever op til de nye krav hjælper vi gerne ved at henvise til nogle valuarer vi har vurderet værende både kompetente, afbalancerede og som besidder den nødvendige markedsmæssige indsigt.