Ny problematisk lovgivning for andelsboliger er vedtaget

Vi har d. 14. september 2017 skrevet udførligt om de forventede ændringer i andelsboligforeningsloven – ændringer som nu er vedtaget, og den træder i kraft d. 1. juli 2018.

De, som allerede har læst vores gamle artikel (se gammel artikel her https://cobblestone.dk/nyheder/2017/politisk-aftale-om-andelsboliger), behøver ikke læse videre, for der er ikke blevet lavet meget om siden da. Den endelige lov svarer stort set til det oprindelige oplæg, der blev udmøntet i en politisk aftale i november 2017.

På demokratiets vegne er vi kede af processen. Under det lovforberedende arbejde er der fremkommet mange høringssvar, som har rejst berettiget kritik af store dele af den nye lovpakke. Det har dog ikke ført til nogle væsentlige ændringer, og det rejser et grundlæggende spørgsmål om, hvordan den demokratiske proces skal være.

I denne sag forekommer det, at Folketinget bare har ekspederet et halvdårligt lovforslag fra embedsmændene. Det er slet ikke fordi embedsmændene har gjort et dårligt arbejde, for fejlen går tilbage til et dårligt politisk forlig, der baserer sig på en unormalt smal arbejdsgruppe, med meget få fagpersoner, som lavede en rapport – og formentlig videre tilbage til det opdrag, som gruppen fik – nemlig at løse noget (manglende ansvar i driften af landets andelsboligforeninger), der reelt baserede sig på løs pressesnak og enkeltsager, men som i virkeligheden nok slet ikke var et problem.

Men når først problemet er formuleret og der er nedsat en arbejdsgruppe, som laver en rapport, så skal der også handles og det er endt i et politisk indgreb. Men indgreb har normalt også bivirkninger…

En af de vigtigste bivirkninger er nok, at der bliver meget langt mellem stiftelserne af nye andelsboligforeninger.

Her er de væsentligste ændringer til andelsboligforeningsloven, og da loven ikke er ændret i forhold til udvalgets forslag, har vi heller ikke ændret vores holdninger:

Nyt krav om udarbejdelse af og løbende opdatering af 15-årig vedligeholdelsesplan

Historisk har vi set, at visse nye foreninger i forbindelse med deres stiftelse har haft for dårlige vedligeholdelsesplaner. Planer, hvor man massivt har undervurderet det nødvendige vedligehold, og det er denne situation man søger at adressere med forslaget.

Vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende, minimum hvert 5. år, og ved revision række minimum 15 år frem, og det gælder for alle nye andelsboligforeninger.

Vi mener grundlæggende, at det som andelsboligforening er en nødvendighed at have en opdateret vedligeholdelsesplan, og vi har gennem nogle år arbejdet med et 15-årigt sigte i vores vedligeholdelsesplaner. Vi arbejder også hen imod en model, hvor planen løbende ved en årlig gennemgang opdateres og bliver et mere nærværende redskab for både bestyrelse, beboere og administrator.

Ministeren får hjemmel til at sætte standarden for vedligeholdelsesplaner i nye andelsboligforeninger

Når man har pålagt foreningerne at få lavet vedligeholdelsesplaner, vil man med denne ændring sikre kvaliteten af disse planer. Man giver således erhvervsministeren hjemmel til at fastsætte nærmere regler og retningslinjer for form og indhold på sådanne planer. 

Vi mener, det er fint, at der kommer standardiserede regler for udformning af vedligeholdelsesplaner. Vi har dog allerede set et udkast til bekendtgørelsen for udformning af disse vedligeholdelsesregler og regelsættet tegner ikke til at hæve standarden. F.eks. ser det ikke ud til, at man stiller krav om at vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes af en kompetent teknisk rådgiver under rådgiveransvar. I princippet kan bestyrelsen selv lave den. Dertil kan man frygte, at de standardiserede regler på den lange bane vil medføre, at resultatet reelt bliver noget, der ligner standardiserede anbefalinger med normtal snarere end individuelle vurderinger og budgetter.

Stiftelsesbudgettet skal dække en periode på mindst 15 år

Man har været meget opsat på at forlænge det budgetmæssige sigte ud over de eksisterende regler, som kræver 10-årige budgetter. Det, politikerne ønsker, er nok at man skal illustrere konsekvenserne af eventuelt udløb af afdragsfrihed, som typisk indtræder efter 10 år. 

Vi tænker, at budgetter ud over 10 år indeholder en meget høj grad af usikkerhed – både for den enkelte og for foreningen. Der er mange forudsætninger, der skal indbygges i et sådant budget, og det er ikke nogen kunst at bygge meget positive forudsætninger ind i et budget, som så – efter så mange år – giver de ønskede resultater. Vi mener derfor ikke, at et 15-årigt sigte giver en øget sikkerhed eller indsigt for andelshaverne i en stiftelsessituation.  Det er falsk tryghed.

Voldsom begrænsning i brugen af afdragsfrie lån i forbindelse med stiftelse

Der må kun optages afdragsfrie lån på 40 % af købesummen mod de typisk 70-80% som anvendes i dag. Dette forslag er meget problematisk, og vi vurderer dette til at være en reel ”killer”, der effektivt vil stoppe for stiftelsen af nye andelsboligforeninger i dagens marked - dette har næppe været hensigten.

Indførelse af bestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar

For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforeningen, indføres der i andelsboligloven en bestemmelse, der præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar. Det er en lidt blød bestemmelse, som næppe direkte vil få betydning, men der vil efterhånden kunne udvikle sig en retspraksis omkring bestemmelsen.

Indførelse af en generalklausul

I lighed med bestemmelsen om bestyrelsens opgaver og ansvar forventer vi ikke, at en generalklausul direkte vil få betydning. Der vil dog efterhånden kunne udvikle sig en retspraksis omkring bestemmelsen.

Tydelighed omkring nøgletalsoplysninger på generalforsamlingen

Der bliver indført en pligt til at fremlægge et nyt (!) nøgleoplysningsskema, med nøgletal om foreningens økonomi på den årlige generalforsamling. Vi har i forvejen en stribe lovpligtige nøgletal i regnskaberne og vi gør allerede en dyd ud af at gennemgå dem og skabe indsigt blandt andelshaverne i foreningen økonomi. Vi har set de første overvejelser til en sådan skema. Det tegner heldigvis ikke til, at man opfinder flere nye nøgletal, men blot udvælger de vigtigste af de eksisterende nøgletal og præsenterer dem i et nyt skema. Det man burde gøre var at rydde op, og simplificere de eksisterende nøgleoplysninger, som allerede er i regnskaberne.

Præcisering af andelshaverens vilkår ved overgang til lejer (ABL §4)

En vigtig bestemmelse i den nye lov, er bestemmelsen om, at såfremt en andelsboligforeningsejendom overgår til at blive udlejningsejendom, skal lejen lovligt kunne fastsættes til gennemsnittet af de sidste 4 års boligafgift, og at der ikke kan kræves depositum eller forudbetalt husleje, når andelshaverne overgår til at blive lejere. Bestemmelsen skal kun gælde ved tvangssalg og ikke ved andelsboligforeningers frivillige salg af deres ejendom.

Man indfører derved et helt nyt lejebegreb i en i forvejen voldsomt kompliceret lejeret, i stedet for at løse problemet ved at afklare, hvordan den eksisterende lejeret skal bruges til at fastsætte lejeniveauet – det havde været en bedre løsning.

Den nye lejeberegning skal være gældende i 6 år, hvorefter man skal tilbage til de almindelige principper om lejeberegning. Dette betyder, at man alligevel skal lave hele det omfattende arbejde med at fastsætte ny leje efter de almindelige regler, men først efter 6 år. Det betyder også at andelshaverne, der nu er blevet lejere, ikke kender deres leje efter 6 år – en meget uhensigtsmæssig situation, som næppe har været tiltænkt.

Forlængelse af forældelsesfrist ift. rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter

Det indsættes i andelsboligloven, at forældelsesfristen i forhold til rådgivning fra finansielle virksomheder, advokater, revisorer, administratorer mv. af andelsboligforeninger om lån og kreditter er 6 år i stedet for 3 år, som følge af den generelle forældelsesfrist i forældelsesloven. Forældelsesfristen regnes uændret fra det tidspunkt, hvor andelsboligforeningen fik eller burde have fået kendskab til sit krav. Der er således tale om en ny forældelsesfrist i dansk ret.

Forlængelse af forældelsesfrist til tre år for købers tilbagebetalingskrav for overpris hos sælger

Denne bestemmelse er berettiget blevet kritiseret meget under høringen af lovforslaget.

Den nuværende korte forældelsesfrist for overpriskrav har sine rødder i en simpel verden, hvor køber ikke er i tvivl om, hvorvidt han eller hun har betalt en overpris – typisk i form af penge under bordet. I dag ser vi overprissager, der handler om langt mere komplekse problemstillinger vedrørende måden maksimalprisen beregnes på – altså overprissager, der ikke har sit udspring i sorte penge, og om forhold som køber og sælger måske slet ikke har kendskab til. Det kan være tidspunktet for bestyrelsens kendskab til priser på renteswaps, forskellige støtteordningers indflydelse på andelskronen mv.

Set i det lys forekommer det naturligt, at man ændrer andelsboligloven, så den bliver i overensstemmelse med de almindelige forældelsesregler på tre år.

Tiltaget giver som sagt god mening juridisk, og i forhold til at bekæmpe sorte penge er det også et godt tiltag, men ændringen har en ubehagelig sideeffekt.

Andelsboliglovgivningen og retspraksis på området er på en række centrale områder uklar og meget vanskelig at håndtere. Dette giver både en unødig risiko for fejl og en konstant risiko for, at nogle af de juridiske skøn vi er nødsagede til at lave, kan blive underkendt i en efterfølgende retssag. Med de gamle regler vidste en sælger efter 6 måneder, at den købesum man havde fået var sikker. Med de nye regler kan en ændret praksis, eller en afklaring af praksis 2 år og 11 måneder efter man har solgt, udløse et måske stort tilbagebetalingskrav, længe efter at sælger har disponeret og brugt købesummen, typisk på ny bolig. Med tanke på, at sådanne overprissager føres mod oftest helt sagesløse sælgere, synes vi det er et problematisk forslag.

Vi mener, ud fra et beskyttelseshensyn, at man burde rydde op i andelsboliglovgivningen først og dernæst øge forældelsesfristen.

Ny norm og vejledning for valuarvurderinger, der reguleres på bekendtgørelsesniveau samt justering af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende. Bekendtgørelsen evalueres i 2020

For at øge kvaliteten og mindske variationen i de valuarvurderinger, der laves af andelsboligforeninger, bliver ejendomsmæglerbranchens nye og mere præcise norm for valuarvurderinger opløftet til bekendtgørelsesniveau. Dette betyder at normen gælder for samtlige valuarer uanset medlemskab af bestemte brancheforeninger eller ej. 

Vi forventer ikke, at indførelsen af den nye norm i sig selv vil påvirke prisniveauet i vurderingerne. Vi forventer imidlertid, at den nye norm vil højne og harmonisere kvaliteten af valuarvurderingerne, og vi forventer også at se at vurderingerne i deres økonomiske opstillinger bliver lettere forståelige og kommer tættere på den økonomi vi kender fra foreningernes regnskab.

Vi opfordrer vores bestyrelser til de kommende år at være ekstra påpasselige omkring udarbejdelsen af valuarvurderingerne. Det er vigtigt, at man vælger en valuar, som arbejder efter de nye standarder, og har en reel og dyb indsigt i ejendomsmarkedet. 

Samlet set

Samlet set kan vi opgøre konsekvenserne af lovændringen således:

• Vi vil ikke se mange nye stiftelser af andelsboligforeninger, hverken under tilbudspligt eller nybyggede foreninger.
• Vi får lidt mere fordyrende og komplicerende bureaukrati.
• Vi vil få flere komplicerede retssager om overpriser.
•  Vi vil få bedre valuarvurderinger.         
• Vi får et nyt regelsæt for huslejefastsættelse efter tvangssalg.