De nye regler for Airbnb i Ejerforeninger

I december 2018 skrev jeg en artikel om regulering af korttidsudlejning (særligt Airbnb) i Ejerforeninger. Den korte konklusion i artiklen, som blev bragt i Ejendomswatch, var, at det er særdeles vanskeligt at indskrænke mulighederne for, samt at sanktionere korttidsudlejning i Ejerforeninger. Den væsentligste undtagelse til dette er, når Ejerforeningens vedtægter indeholder en generel udlejeindskrænkning fra Ejerforeningens stiftelse.  

Da jeg skrev den nævnte artikel, var det kendt, at flere lovændringer omkring korttidsudlejning var undervejs, og særligt, at man ønskede at belønne de brugere, som valgte at benytte en godkendt udlejningsplatform ved korttidsudlejning (her særligt igen; Airbnb), som indberetter lejeindtægterne til skat.  

Skattefradraget for anvendelse af en godkendt platform blev vedtaget ved en ændring til Ligningsloven m.fl.[i] ultimo 2019 samtidig med, at der blev tillagt kommunerne en (væsentligt) forøget tilsyns- og sanktionsret for overtrædelse af reglerne om bopælspligt i Boligreguleringsloven[ii].

Nye regler i Sommerhusloven

I tillæg til de nævnte ændringer, som på daværende tidspunkt ikke var endeligt vedtaget, blev der i april 2019 også vedtaget en ændring af Sommerhusloven[iii]. Her har man nu direkte indskrevet, at en ejer eller bruger højest har ret til at udleje sin fulde helårsbolig i op til 70 dage årligt, medmindre den konkrete kommune anvender muligheden for at forhøje grænsen til 100 dage. 

Det er væsentligt, at der i loven er anvendt formuleringen ejer og bruger til understregning af, at begrænsningen også gælder for lejere, fremlejere og andelshavere (brugere). Ændringen medfører også en øget mulighed for tilsyn, som i vidt omfang følger strukturen i ændringen af Boligreguleringsloven (særligt i forhold til sammenkørsel af personoplysninger fra offentlige registre og forsyningsselskaber samt mulighed for kontrolbesøg på udvalgte adresser(!)). Boligreguleringsloven blev samtidig ændret, således at korttidsudlejning efter de nye bestemmelser i Sommerhusloven ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke.[iv] 

At ændringerne blev indsat i Sommerhusloven må overordnet siges at være et udtryk for det generelle rod, som gennemsyrer den nuværende boliglovgivning i Danmark. Dette udgør imidlertid ikke det eneste problem. 

Ved første gennemlæsning af de nye bestemmelser i Sommerhusloven er det vanskeligt at afkode, om hensigten med de nye regler er at tildele ejerne/brugerne en "ret" til at udleje i op til 70 dage årligt eller om der alene er tale om en maksimalbegrænsning. 

Først ved gennemlæsning af forarbejderne til loven understreges det i bemærkningerne, at det ikke fra lovgivers side har været intentionen at udvide adgangen til udlejning til ferie- og fritidsformål m.v. i tilfælde, hvor anden offentlig- eller privatretligregulering allerede begrænser mulighederne for at udleje egen helårsbolig (eksempelvis i en vedtægt eller en lejekontrakt). 

Det vil altså sige, at der ikke er tiltænkt en egentlig rettighed for ejeren af helårsboligen, men mest af alt en styringsbestemmelse, som også har et skattemæssigt formål. 

Tanken om, at den nye bestemmelse skulle tildele ejeren/brugeren af en helårsbolig en ubetinget ret til at udleje deres fulde helårsbolig, forekommer da også særdeles indgribende og uholdbar. Ikke desto mindre havde det efter min opfattelse været hensigtsmæssigt, at denne præcisering havde fundet vej til lovteksten – og ikke kun i lovforslagets bagvedliggende bemærkninger.  

Det bliver endvidere interessant at se, hvordan en overskridelse af det maksimale antal dage vil blive overvåget og sanktioneret i praksis, med de præciserende regler om tilsyn og bødeforlæg ved overtrædelse af Sommerhusloven.[v] Tilsvarende bliver det interessant at se, hvordan myndighederne vil reagere overfor platforme, som ”medvirker” til en brugers overtrædelse af det maksimale antal udlejningsdage. I forarbejderne til loven er angivet, at en platform (fx Airbnb) vil kunne straffes for medvirken i så tilfælde. 

Det nye lovforslag giver imidlertid ikke direkte Ejerforeninger bedre muligheder for at sanktionere korttidsudlejning, hvad der var perspektivet i min oprindelige artikel. Retstilstanden på dette punkt må antages samlet set at være uændret. 

Tilsvarende gælder, at Ejerlejlighedsejerne helt på samme vis som før, er bundet af Ejerforeningens vedtægter (forudsat de er gyldigt vedtaget), selv hvis de måtte sætte en lavere grænse for korttidsudlejning.  

Et ”hul” i loven?

Selvom intentionerne med ændringen i Sommerhusloven og de tidligere lovændringer synes at være rimeligt klare (en skattemæssige fordel ved at anvende en godkendt platform og et generelt loft over korttidsudlejning), så forekommer det, at man fra lovgivers side helt har undladt at forholde sig til eller valgt at se bort fra korttidsudlejning af enkeltværelser i stedet for den fulde helårsbolig.  

I noterne til den nye lov er alene henvist til det generelle forbud mod hel eller delvis erhvervsudlejning eller udlejning i mere end ét år til andet end helårsbeboelse af hus eller husrum (enkeltværelser red.),[vi] og at der skal foretages en helhedsvurdering af, hvorvidt der de facto er tale om udlejning af den fulde helårsbolig. 

Det forekommer mærkværdigt, da en enkel søgning på Airbnb i København viser, at det er helt sædvanligt at folk udlejer et værelse i en lejlighed gennem Airbnb (der er sågar et filter med titlen ”private værelser”). Udlejning af enkeltværelser sker, uanset om det de facto i nogle tilfælde betyder, at korttidslejeren råder over den fulde lejlighed – eksempelvis, hvis resten af lejligheden står tom – men rammes altså ikke direkte af ordlyden i den nye lovgivning, selvom forarbejderne nævner, at der skal foretages en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. 

Faktum er altså, at når der ses bort fra det generelle forbud nævnt ovenfor, er der med det nye lovforslag ikke sat noget maksimum for det særdeles væsentlige marked inden for korttidsudlejning, som enkeltværelsesudlejning udgør.  

Det sandsynlige udfald af dette synes at være, at folk i lige så høj grad som før vil korttidsudleje deres lejlighed, men blot klassificere udlejningen som enkeltværelsesudlejning. Heroverfor står det nye maksimum i Sommerhusloven efter min vurdering magtesløs, da det alene regulerer udlejning af den fulde ejer/brugers helårsbolig. 

Hvis intentionen med lovændringen skal opnås, bør lovgiver have dette for øje næste gang det besluttes at foretage ændring af loven med henblik på at skærpe reglerne for korttidsudlejning.  

Samlede konsekvenser

Sammenfattende kan konsekvensen af lovændringerne efter min opfattelse kort opsummeres som følger: 

1. Ejere/brugere af en helårsbolig har fået et helt konkret maksimum for anvendelse af korttidsudlejning af deres fulde helårsbolig. Ved overtrædelse kan det potentielt medføre bødeforlæg.
2. Enkeltværelsesudlejning på korttidsbasis forbliver ureguleret og uden et offentligretligt maksimum, udover det generelle forbud i Sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1.
   
3. Ejere/brugere belønnes for at anvende en godkendt platform ved korttidsudlejning.
   
4. Kommunen har fået udvidet hjemmel til at undersøge og påtale korttidsudlejning udover det maksimale antal dage, også som en manglende overholdelse af bopælspligten - dette kan i yderste konsekvens betyde, at kommunen kan anvise en beboer til lejligheden eller give bødeforlæg.
   
   

Det kan overvejes om den konkrete grænse for, i hvilket omfang korttidsudlejning er tilladt, giver en Ejerforening et grundlag for at argumentere for, hvornår korttidsudlejning får karakter af erhvervsdrift (uanset om der er tale om udlejning af enkeltværelser), og dermed muligvis kan sanktioneres som misligholdelse i Ejerforeninger. Det vil dog afhænge af konkrete domstolsafgørelser, om det nye maksimum kan påvirke retstilstanden på dette område.  

Samlet set må de nye lovændringer antages ikke at have den store effekt på forholdet mellem Ejerforeninger og deres medlemmer i forhold til reguleringen af korttidsudlejning.  

Lovgivningen er derimod et skridt på vejen i forhold til en direkte offentligretlig regulering møntet på den enkelte ejer/medlem af ejerforeningen.  

Dette vil muligvis på sigt føre til et mere kontrolleret korttidsudlejnings-miljø, således at behovet for intern sanktionering fra ejerforening til medlem muligvis formindskes. Dette vil sandsynligvis først rigtigt være tilfældet, når begrænsningen eventuelt senere udvides til direkte at omfatte udlejning af enkeltværelser.

[i] Lov 2018-12-27 nr. 1727 Lov om ændring af ligningsloven, ejendomsværdiskatteloven, lov om et indkomstregister, personskatteloven og skatteindberetningsloven (Bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien). Vedtaget den 20. december 2019 og trådt i kraft den 1. januar 2019. En indgående gennemgang af de skattemæssige konsekvenser af lovændringen går ud over formålet med denne artikel.

[ii] Lov 2018-12-27 nr. 1733 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene 
(Kontrol og sanktion vedrørende bopælspligt). Vedtaget den 20. december 2019 og trådt i kraft den 1. januar 2019  

[iii] Lov 2019-04-09 nr. 368 om ændring af lov om sommerhuse og campering m.v., lov om midlertidig regulering af boligforholdene og byggeloven (Udlejning af egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v.). Vedtaget den 4. april 2019 og trådt i kraft den 1. maj 2019 – med enkelte overgangsregler.  

[iv] Boligreguleringslovens § 50, stk. 5

[v] I de specielle bemærkninger til lovforslaget til Sommerhusloven, er nævnt at bøden skal være proportional med overtrædelsen, således skal en overtrædelse af antallet af dage med op til 6 % medføre en bøde på 5.000 kr., op til 10 % 10.000 kr., op til 17 % 20.000 kr. og derover 25.000 kr. Der er endvidere overveje muligheden for udbyttekonfiskation, og at bøden kan udstedes som administrativt bødeforlæg.  

[vi] Sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1