§5, stk. 2 - Hvad betyder det for andelsbolig-foreningerne?

Lad os starte med at fortælle hvad det går ud på:

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 giver mulighed for, at en udlejer af en privat udlejningsejendom kan hæve huslejen – ikke til markedsniveau – men til et højere niveau, når en lejlighed bliver ledig, og hvis udlejer foretager betydelige investeringer (forbedringer) i lejligheden, og i selve ejendommen. Det er en vej ud af den ellers meget stramme huslejeregulering, som kendes som omkostningsbestemt leje (OMK-leje).

Rent økonomisk er § 5, stk. 2 det man kalder ”vacancy decontrol”. Man opretholder en stærk beskyttelse af eksisterende lejere, samtidig med at man liberaliserer, når lejer siger op og der skal lejes ud igen. Yderligere stiller man krav om investeringer i boligmassen.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er helt afgørende for prisdannelsen på udlejningsejendomme, da prisen jo altid, i et eller andet omfang, er en funktion af de fremtidige indtjeningsmuligheder. En afskaffelse af bestemmelsen – eller en begrænsning i dens anvendelse, vil påvirke prisen på udlejningsejendomme negativt.

Da en udenlandsk investeringsfond ville opkøbe nogle ejendomme på Frederiksberg, med henblik på at gennemføre investeringer og hæve lejeniveauet, er der kommet fokus på bestemmelsen. Realiteten er dog, at den har sin oprindelse i en retspraksis, der blev udviklet i starten af 1990'erne, og at den har drevet en stor del af investeringerne i den gamle boligmasse.

For andelshavere har bestemmelsen også betydning, fordi uanset om man bruger den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til at fastlægge den lovlige maksimal pris (andelskronen), så tager de begge afsæt i handelsværdien for ejendommen som udlejningsejendom. Det betyder naturligvis også, at hvis prisen på udlejningsejendomme falder generelt, så falder maksimalpriserne for andelsboliger tilsvarende.

Og hvad sker der så:

Indtil videre ved vi ikke så meget. Den gamle regering nedsatte i foråret et udvalg, og i lovprogrammet er det anført:

Lovforslaget har til formål at sikre lejerne en rimelig husleje ved gennemgribende moderniseringer samtidig med, at det økonomiske incitament for udlejere til at lave moderniseringer af ældre boligbyggeri opretholdes. Lovforslagets nærmere udformning vil blive fastsat på baggrund af anbefalinger fra en ekspertgruppe vedrørende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som afslutter sit arbejde i efteråret 2019.

Den 10. oktober 2019 har Socialdemokraternes boligpolitiske ordfører Henrik Møller oplyst, at det hverken er regeringens mål eller hensigt at afskaffe boligreguleringslovens § 5 stk. 2. Samtidig har flere ordfører fra bl.a. S, R og DF oplyst, at man ønsker løsninger der ikke rammer andelsboligerne.

Det er tilsyneladende kommet bag på mange af de politikere der ønskede et opgør med udenlandske kapitalfonde og § 5, stk. 2, at de afledte effekter er så store. En nylig rapport fra Copenhagen Economics og Ejendom Danmark viser tab i milliardklassen for både landets pensionskasser, det fælles skatteprovenu, byggeaktiviteten, beskæftigelsen – og andelsboligejerne.

Læs evt. rapporten og mere om baggrunden her:

https://ejd.dk/presse/pressemeddelelser-2019/regeringsindgreb-kan-koste-pensionskunder-10-mia-kr

Hvis du vil vide mere om hvad konsekvensen kan være for dig personligt, så læs mere her:

https://andelsboligtab.dk

Området har høj politisk prioritet hos regeringen og den nye boligminister, så udvalgets arbejde er blevet fremskyndet, og der kan snart forventes en rapport. Realistisk må vi nok forvente et (mindre) indgreb, hvor der vil bliver stillet nye eller større krav til udlejere, der ønsker at modernisere efter § 5 stk. 2, men som grundlæggende ikke skubber så meget til status quo.

Skulle indgrebet give nogle mindre fald i ejendomsværdierne, skal man huske på at der også er andre faktorer, bl.a. en faldende rente og øget interesse i danske ejendomme, som har drevet priserne op det sidste år.

Hvordan skal vi forholde os:

Langt de fleste andelsboligforeninger ønsker en jævn udvikling i andelskronen, så man ikke risikerer, at der er andelshavere, som skal sælge med tab, fordi andelskronen er falder dramatisk.

Dette opnår man ved at benytte forsigtige vurderingsprincipper – uanset om man bruger valuar eller offentlig vurdering. Samtidig foretager man fornuftige hensættelser i regnskabet, til at imødegå senere fald i andelskronen.

Hvis foreningen følger denne politik, vil vi anbefale, at man ikke vedtager stigninger i andelskronen på nuværende tidspunkt, som man senere risikerer at skulle rulle tilbage. Omvendt er der dog ikke grund til at nedsætte andelskronen nu, da vi reelt ikke ved, hvad der kommer til at ske.

Det må forventes at situationen afklares hen over vinteren, og så kan man altid indkalde til en ekstraordinær generalforsamling og fastsætte en ny andelskrone, når usikkerheden er afklaret.

Hvis foreningen i stedet har en politik om at presse andelskronen til det yderste, skal man selvfølgelig fortsætte sin politik, men så skal man både som andelshaver og som potentiel køber være meget bevidst om, at der kan komme fald på et senere tidspunkt. Dertil kan potentielle købere i den kommende periode ønske at forhandle prisen, da fremtiden lige nu er usikker.

Vores bedste anbefaling er at man lige nu bør være påpasselige med at sætte andelskronen for højt, og vi venter ligesom mange andre på hvordan det kommer til at udvikle sig. I denne sammenhæng skal det også oplyses, at vi, både gennem politiske kontakter og gennem vores interesseorganisation EjendomDanmark, hvor vi er repræsenteret i bestyrelsen, forsøger at påvirke det politiske system, så en utilsigtet konsekvens ikke rammer andelshaverne.