Opløsning af en andelsboligforening – Er det en god ide?

Det er ikke nogen hemmelighed, at priserne på udlejningsejendomme er steget voldsomt gennem de seneste år, og vi ser nu nogle priser, som vi ikke havde drømt om for bare få år siden.

Det har givet anledning til en ny trafik, som var et særsyn for bare få år siden. Nu sker det jævnligt, at en andelsboligforening opløser sig selv og sælger deres ejendom til en god pris. Dette er også blevet mere interessant for ejendomsinvestorerne efter de nye regler omkring andelsboligforeninger blev vedtaget i form af ”Blackstone” lovindgrebet der trådte i kraft 1. juli 2020.

Kort fortalt opløser andelsboligforeningen sig selv, sælger sin ejendom og fordeler provenuet blandt de enkelte medlemmer. Andelshaverne kan herefter blive boende som lejere, og lejen vil skulle fastlægges som led i salget på grundlag af boligreguleringslovens regler.

Rent teoretisk burde ”fidusen” slet ikke eksistere, hvis andelsboligforeningen benytter en valuarvurdering til at fastlægge maksimalprisen for de enkelte lejligheder. Hvis maksimalprisen er korrekt, vil der ikke være en merpris ved at sælge hele ejendommen. Tværtimod skulle der jo være salgsomkostninger, der skal trækkes fra.

I virkelighedens verden ser det dog ikke altid sådan ud. Valuarvurderingerne er ofte lidt forsigtige, og især i et stigende marked, hvor data fra handler ændrer sig hurtigt, vil vurderingerne ligge lavt i forhold til den pris, der rent faktisk kan opnås i markedet.

Samtidig får andelshaverne ved en opløsning udbetalt deres andelsværdi her og nu, og det er ikke nødvendigt at fraflytte ejendommen. I den sammenhæng, skal man dog være opmærksom på, at pensionister pludselig kan blive formuehavende og miste retten til nogle offentlige ydelser, ligesom det er et krav at andelshaverne faktisk beboer en lejlighed for ikke at blive beskattet af et provenu.

Den månedlige betaling kan også blive påvirket ved en opløsning. I nogle tilfælde kan der blive tale om at andelshaverne skal betale en lavere månedlig leje end den boligafgift man har betalt, da lejen typisk vil blive fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven. Dette betyder at lejen ikke må fastsættes højere end et beløb der svarer til ejendommens nødvendige driftsudgifter og en udlejers afkast på ejendommen.

Ved overgang til at blive lejer kan der også blive tale om at vedligeholdelsesforpligtelsen ændres, idet lejer typisk kun vil have den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse der omfatter hvidtning, maling og tapetsering og lakering af gulve, samt vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen for lejlighedens låse og nøgler, mens vedligeholdelsesforpligtelsen er større som andelshaver.

Modsat vil andelshaverne miste kontrol over ejendommen, samtidig med de på den lange bane må forvente at komme til at betale en højere husleje, da en køber skal have forrentet sin investering og formentlig vil investere i ejendommen. Dette kan både være på ejendommen, men også i de enkelte lejligheder ved tomgang, da investor hermed kan opkræve en højere husleje efter en modernisering af en ledig lejlighed. Samtidig kan man som lejer også få begrænset sin ret til fremleje, da lejelovens § 70 kun giver ret til fremleje i op til 2 år.

Endvidere mister man også som lejer sin frie ret til at foretage forandringer i lejligheden.

Andelshaverne vil også miste fremtidige værdistigninger på ejendommen – men til gengæld har de heller ikke risikoen for værdifald, når markedet vender.

Der er således både noget der kan tale for og imod et samlet salg af en ejendom.

Efter ”Blackstone” lovindgrebet, der trådte i kraft 1. juli 2020, vil opløsning og salg af ejendommen altid kræve tilslutning fra 80 % af andelshaverne, hvilket ikke let at opnå. Slet ikke i større andelsboligforeninger.

Det er uden tvivl fornuftigt, at der er et så højt tilslutningskrav. Det kan ikke være meningen, at en gruppe andelshavere, der ønsker en hurtig gevinst, let kan gennemtvinge en beslutning, som vil have store konsekvenser for de tilbageværende beboere. De bliver jo lejere i eget hjem.

Grundlæggende vil vi også tillade os at være skeptiske – mest fordi vi godt kan lide andelsboligformen. Den giver trygge rammer og fungerer rigtig godt for mange mennesker, samtidig med det er fællesskabet der har beslutningskompetence omkring hvad der skal ske på ejendommen. Er der brug for nye vinduer, nyt tag mv.

Der er dog heller ikke grund til at se alle foreninger under et, og svaret på, om det er en god ide, skal nok findes i foreningens kultur – snarere end i hårde økonomiske tal. I foreninger med en stærk andelskultur vil et salg være utænkeligt. I andre foreninger kan der være forældrekøbslejligheder som ikke har den store interesse i ejendommen, da deres tidsperspektiv med erhvervelsen af en andelsbolig kan være kortsigtet pga. barnets uddannelse. Dertil skal man være opmærksom på, at andelshavere, der har erhvervet en lejlighed som et forældrekøb vil blive beskattet af provenuet ved en opløsning, da man ikke har beboet lejligheden. I mindre foreninger, hvor det er svært at få medlemmerne til at engagere sig i foreningens drift, kan det også være en relevant måde at komme videre på. Endeligt kan der også være foreninger, som er økonomisk meget trængte, for hvem en opløsning kan være en god og endelig ”vej ud”.

Vi mener derfor, at det er nødvendigt at kigge ind i den konkrete forening, inden man tager stilling til om opløsning og salg er en god ide. Det er endnu et stykke værktøj i værktøjskassen. Det er bestemt ikke noget, som vi vil anbefale til alle og enhver, men der kan være situationer, hvor det er relevant at overveje.

Hvis ejendommen skal sælges, er der en række spørgsmål, som skal løses, da der bl.a. skal udarbejdes lejekontrakter med andelshaverne, og i den forbindelse skal man også forholde sig til andelshavernes egne forbedringer, da de enten kan sælges med – eller beholdes som forbedringer lejer selv har foretaget. Værdien af forbedringerne i de enkelte lejligheder vil man dog typisk miste ved en opløsning.

Ydermere kan der ved et frasalg/opløsning stilles krav om at nogle andelshaverne fraflytter for at prisen på ejendommen bliver så høj som muligt. En ny køber vil have interesse i at lave forbedringer i de enkelte lejligheder, der kan medføre en væsentlig stigning i lejen. Dette kan kun ske efter en lejlighed er blevet ledig. Lejen i denne forbindelse vil blive sat på markedsvilkår som særmoderniseret lejemål. Ifølge andelsboligloven har man som andelshaver krav på at blive boende som lejer ved en opløsning, så en fraflytning vil stadigvæk skulle aftales med dem som fraflytter som en del af en evt. opløsning.

Det er således en kompliceret proces, der skal igangsættes, og det bør overvejes grundigt sammen med uafhængige rådgivere, hvordan det skal gribes an og gennemført på den rigtige måde, således at foreningen får slutafregnet med Skat og bliver lukket rigtig.

Flere af vores velbeliggende foreninger har modtaget henvendelser fra potentielle investorer, idet der er rigtig mange penge ude i markedet i øjeblikket, men få gode ejendomme at investere i. Går bestyrelsen med overvejelser omkring en opløsning skal man nøje overveje hvordan processen skal håndteres, idet der kan være mange penge involveret i en sådan proces, samtidig med at følelser og andelstanken også kan få en stor betydning i en dialog omkring opløsning.

Vores anbefaling er man involverer sin administrator eller anden ejendomskyndig rådgiver, da de kan oplyse om fordele og ulemper ved at indgå i en dialog omkring opløsning. Dertil er det vigtigt man overvejer hvordan det er bedst at involvere foreningens medlemmer. Vi anbefaler altid en åben og langstrakt proces, hvor man først skal finde ud af hvor meget ejendommen er vurderet til. Dernæst bør der afholdes beboermøder hvor man kan præsenere muligheder og medlemmerne få mulighed for at stille spørgsmål.

Efter at andelshaverne er blevet involveret har man formentlig også en fornemmelse for om det er noget medlemmerne ønsker der skal arbejdes videre med. 

Bliver din forening ikke allerede administreret hos os? Så få et tilbud på administration lige her