Retningslinjerne for, hvordan en fastholdelse af valuarvurderingen skal håndteres, samt hvilke krav der findes til angivelse af ejendommens værdi i årsregnskabet jf. årsregnskabsloven er blevet ændret. Ændringen sker på baggrund af, at den hidtil værende praksis på vurderingsområdet i andelsboligforeninger er vurderet til ikke at være tilstrækkelig af et udvalg bestående af erhvervsministeriet og en række revisorer.
Det er kompliceret stof, og vi kommer her med en opsamling om emnet.
Helt overordnet skal man i bestyrelsen for andelsboligforeningen træffe beslutning om, hvorvidt man ønsker: At indhente en ny fuld valuarvurdering hvert år eller at nøjes med en ”light-vurdering”, eller at vælge at overgå til kostpris i regnskabet (og dermed undlade begge typer af vurderinger). Alle disse løsninger (og konsekvenserne ved de forskellige valg) er beskrevet nedenfor.
Løsning 1 - Ny fuld valuarvurdering
Bestyrelsen kan vælge at indhente en fuld valuarvurdering til andelsboligforeningen. Det kan I gøre, hvis bestyrelsen vurderer, at generalforsamlingen skal have mulighed for at overveje at vedtage en højere andelskrone baseret på den indhentede nye valuarvurdering, der afspejler den reelle markedsværdi.
Løsning 2 - Ny ”light” valuarvurdering
En light-vurdering er billigere end den fulde valuarvurdering, og accepteres stadig regnskabsmæssigt jf. årsregnskabsloven. Det vil sige, at vurderingen kan benyttes til at angive ejendomsværdien i årsregnskabet, men light-vurderingen kan IKKE benyttes som grundlag for vedtagelse af ny andelskrone, hvorfor det stadig vil være den fastholdte/fastfrosne vurdering, som vil ligge til grund herfor når man f.eks. skal sælge sin andelsbolig.
Bestyrelsen kan dermed hvert år indhente en ”light valuarvurdering” og på den måde spare udgiften til den fulde valuarvurdering, men stadig sikre at foreningen overholder årsregnskabsloven. Fordelen ved en ”light vurdering” (frem for kostpris, som er den 3. løsning) er, at foreningen stadig har en ejendomsværdi i regnskabet, som er baseret på den reelle markedsværdi. Dette gør foreningens regnskab og nøgletallene langt mere forståelige, end hvis man vælger at gå tilbage til kostpris. (Se mere herom nedenfor i den 3. løsning).
Ønsker bestyrelsen en dag at indstille en ny andelsværdi, som er baseret på en fuld valuarvurdering (pga. markedsændringer), kan man blot vælge at overgå til denne og indstille ny andelskrone til vedtagelse på generalforsamlingen.
Løsning 3 - Kostpris (ændre opstilling i jeres regnskab)
Konkret vil det betyde, at andelsboligforeningen vil kunne bibeholde den nuværende fastholdte/fastfrosne ejendomsvurdering uden at skulle indhente en ny fuld valuarvurdering eller light valuarvurdering hvert år.
Det vil resultere i nogle ændringer i foreningens opstilling af årsregnskabet, idet revisor vil ændre balancen ift. kostpris. Det betyder, at balancen i regnskabet vil se noget anderledes ud, og derfor vil selve regnskabets nøgletal, ejendomsværdi og aktiver samt egenkapitalen under passiver være langt mindre forståelige og ikke stemme overens med markedsværdien, trods det faktum, at man ved brug af kostprisen overholder regnskabsloven.
Fordelen ved denne løsning er udelukkende af økonomisk karakter, da andelsboligforeningen sparer de årlige omkostninger til enten en ”light vurdering” eller en fuld valuarvurdering jf. løsning 1 og 2. Dog vil man ved denne løsning skulle afholde en udgift til revisor for ekstraordinært at ændre ”regnskabspraksis”. Dertil vil foreningen i denne løsning ikke have en fornemmelse for ejendommens markedsværdi og dermed vide, om det kunne være interessant at gå ud af fastfrysningen.
Skulle man ønske at høre nærmere om jeres andelsboligforenings situation og muligheder, så er du velkommen til at kontakte os på kontakt@cobblestone.dk Bliver din andelsboligforening ikke allerede administreret hos os, så kan du få et tilbud på administration nemt og hurtigt lige her |
