Hvem rammes når administrator går konkurs?

Dette skal sammenholdes med, at der gennem de sidste måneder har været rigtig mange klager på www.trustpilot.dk over manglende afregning af husleje.

Det giver os anledning til at gennemgå de almindelige regler for håndtering kundernes penge og de risici, som man skal være opmærksom på i den forbindelse.

Der gælder så at sige altid et direkte aftaleforhold mellem lejer og udlejer, dvs. at det er lejer og udlejer, der har underskrevet lejekontrakter mv. og det er udlejer, der også hæfter for tilbagebetaling af depositum. I denne normale situation er lejer ret godt sikret, idet lejers krav iflg. lejelovens § 7 er gyldig mod enhver. Det betyder, at lejers krav på tilbagebetaling af depositum mv. har sikkerhed i ejendommen forud for pantegæld. Der er dog en begrænsning, da aftaler om depositum eller forudbetalt husleje ud over 6 måneders husleje kræver tinglysning. Hvis man som lejer indbetaling mere end 6 måneders depositum, skal man være opmærksom på, at der er en særlig risiko knyttet til dette.

Ved fremleje er situationen dog anderledes, da ejendommens ejer ikke hæfter overfor fremlejetager, der risikerer at miste sine penge. I konsekvens af dette har fremlejetager da også ret til at erstatte et depositum med en garanti eller en sikkerhed i form af en særskilt deponeringskonto i fremlejeforhold, jf. lejelovens § 34.

Generelt skal man derfor passe på som lejer, hvis man indbetaler depositum i forbindelse med fremleje. Der har været situationer, hvor en lejer – eller en anden person – med midlertidig dispositionsadgang over en lejlighed har udlejet denne til en eller flere lejere, som har indbetalt depositum til denne person. Disse penge vil let være tabt. Som lejer kan man kontrollere i tingbogen om man handler med ejeren eller en anden person.

Når lejer indbetaler depositum eller husleje til administrator, modtager administrator dette på udlejers vegne, og lejer er derfor frigjort overfor udlejer ved betalingen. Det betyder, at lejerne næppe har noget problem, hvis de har betalt til administrator på sædvanlig vis, og det er udlejer hæfter for en eventuel tilbagebetaling.

Omvendt hæfter administrator ikke for udlejer. Hvis udlejer således ikke kan tilbagebetale beløbet, vil kravet ikke kunne rettes imod den administrator, der opkrævede beløbet.

Dette giver god mening, da administrator netop er antaget af udlejer til at forestå opkrævningen på ejerens vegne. Det vil dog altid være udlejers navn – og ikke administrators navn – der skal stå på lejekontrakten.

Administratorer, der er medlem af Ejendomsforeningen Danmark, som f.eks. Administrationshuset, er bundet af foreningens etiske normer, hvoraf det fremgår: ”I det omfang ejendomsadministrator modtager penge fra kunden eller på dennes vegne, skal disse omgående indsæt­tes på separat konto i kundens navn i pengeinstitut.”

De fleste administratorer, og naturligvis Administrationshuset, opkræver således efterhånden direkte til separate konti for de enkelte kunder - konti der står i kundens navn. Når lejer får et indbetalingskort, går pengene således ikke ind på administrators konto, men direkte på en konto i udlejers navn. Det betyder, at kundernes risiko for tab er begrænset i de tilfælde, hvor administrator følger disse retningslinjer.

Såfremt administrator ikke bruger separate konti, vil lejernes indbetalinger blive blandet med administrators egne penge. Hvis administrator også modtager og beholder deposita, vil administrator kunne opbygge en ret stor gæld til sine kunder, uden at kunderne lægger mærke til det. Denne gæld vil ikke have nogen fortrinsstilling i forhold til anden gæld, hvis administrator går konkurs.

Så når Børsen skriver, at sorteper lander hos udlejer, så er det rigtig nok.