Nyt lejelovsudspil - reformen der udebliver, problemerne der består

I den forgange uge har Carsten Hansen (minister for by, bolig og landdistrikter) udsendt en pressemeddelelse og indkaldt til lejelovsforhandlinger. Det er rigtig spændende, for der er ingen tvivl om at lejelovgivningen trænger til at blive reformeret. Den er kaotisk, usammenhængende og til tider uretfærdig. Både lejere og udlejere har svært ved at forudsige deres retsstilling, og markedet fungerer ikke. Det skader udlejerne, men i høj grad også de lejere, som efterspørger gode lejeboliger.

For os som professionelle er det irriterende at se, når tingene ikke fungerer optimalt.

Vi forventer, at vi nu skal være vidne til de sædvanlige politiske udmeldinger fra hhv. lejer- og udlejerrepræsentanter. LLO vil råbe op om at et frit marked, vil drive store mængder af lejere fra hus og hjem. Ejendomsforeningen Danmark har allerede meldt sig med den første pressemeddelelse om, at ministeriet overdriver problemet med for store fraflytningsregninger. Det er den sædvanlige skyttegravskrig, hvor parterne graver sig ned med hver deres synspunkter.

Vi forventer ikke, at der sker meget nyt i denne omgang. For det første er boligministerens oplæg ikke ligefrem et reformoplæg. Der er snarere tale om småjusteringer. For det andet har politikerne næppe modet til at foretage gennemgribende ændringer i lejelovgivningen.

De ændringer, der er kommet i lovgivningen i de seneste mange år, er I høj grad kommet ad bagvejen. Det er sket ved at politikerne har accepteret en udvikling i praksis uden aktivt at slå ned på den. Den giver en lidt tilfældig udvikling. Politikerne har så reageret nogle gange, og det har skabt et ægte patchwork.

Vi vil ikke tage parti i den politiske konflikt mellem boligregulering og fri husleje. Det er slet ikke så enkelt.

På den ene side har udlejerne et helt legitimt ønske om at få en økonomisk effektiv udnyttelse af deres ejendomme. Man kan selvfølgelig altid diskutere om dette er i orden ud fra et politisk synspunkt, men når man accepterer den grundpræmis, at man kan eje og udleje fast ejendom i et kapitalistisk samfund, så må man også acceptere, at udlejer vil søge den økonomisk mest effektive måde at gøre dette på.

På den anden side har lejerne et ligeså legitimt ønske om tryghed i sin bolig. Boligen er utrolig vigtig for alle mennesker, og en lejer vil have behov for en beskyttelse mod vilkårlig opsigelse eller urimelige lejevilkår. Selvom man anerkender de frie markedskræfter, så må man også anerkende, at der er behov for at beskytte de svage i samfundet og begrænse udlejernes mulighed for at udnytte deres økonomiske magt.

Der er således beskyttelsesværdige interesser på begge sider.

På samme måde er der også absolut beskyttelsesuværdige interesser på begge sider.

Udlejerne bør ikke kunne udnytte lejers afhængighed af sin bolig til at afkræve lejerne en urimelig betaling. Det gælder både ved reguleringer, hvor udlejerne kan spekulere i at det er dyrt og besværligt for lejer at flytte, og ved flytning, hvor udlejerne kan fremsætte krav, der overstiger udlejernes reelle tab ved fraflytningen. Hensynet gælder kun i mindre grad ved indflytning, hvor lejerne frit kan bevæge sig rundt på det samlede boligmarked.

Lejerne bør ikke kunne ”vinde i lotteriet”, dvs. opnå en markant økonomisk fordel ved at få en bolig til en pris langt under markedsniveau. Den tid, hvor man kunne tillade sig at prale af at have fået en 5-værelses lejlighed på Østerbro til 3.000 kr., fordi man kender en, der kender en, er nok definitivt forbi. Det har klinget hult lige siden dengang Ritt Bjerregaard i kraft af sine forbindelser fik en billig stor lejlighed for over 20 år siden. I dag lyder det næsten som, hvis nogen skulle finde på at prale med, at de har fået et billigt hus, fordi de kendte ejendomsmægleren, der skulle sælge et hus hurtigt for en gammel person, der alligevel var på vej på plejehjem…

Der er som sagt ikke nogen lette løsninger på dette, og vi forventer bestemt ikke, at der sker noget spændende i denne omgang. Det er synd, for området trænger virkelig til en kærlig hånd.

Konkret har ministeren spillet ud med 7 forslag, som vi kort gennemgår:

Obligatorisk indflytnings- og fraflytningssyn.

Det synes vi grundlæggende er et kedeligt forslag, for det løser ingenting. En professionel udlejer, der vil sende urimelige fraflytningsregninger, afholder helt sikkert disse syn i forvejen. Det vil primært ramme uprofessionelle udlejere, som privatpersoner, der udlejer deres andelsbolig eller ejerlejlighed. De har i forvejen svært nok ved at finde rundt i reglerne.

Normalistandsættelse ved fraflytning.

Tja. Det er typisk enkeltsagslovning. Nogen har vist ministeren et eksempel på, at en lejer har fået en stor fraflytningsregning efter få måneder i boligen. Vi er enige i, at det er urimeligt, og at lejeren har et beskyttelsesbehov. Det virker bare som en meget kompliceret måde at løse et enkelt problem. Man kunne jo bare skrive lidt mere om huslejenævnenes kompetence. Huslejenævne kan i forvejen tage stilling til tvister om omfanget af istandsættelsesforpligtelsen ved fraflytning, og da ministeren stadig vil tillade udlejer at kræve erstatning for misligholdelse, vil sagerne alligevel skulle gennem nævnet.

Vedligeholdelsesregler.

Det er fint, at man afbureaukratiserer og indfører rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Det er i forvejen et populært redskab til vedligeholdelsesstyring. Det bør dog i et eller andet omfang knyttes sammen med hensættelsesbeløbene, således at der bliver sammenhæng mellem det konkrete vedligeholdelsesbehov og betalingerne til vedligeholdelse.

Varslingsregler og beboerindflydelse.

Det ser umiddelbart ud til at være endnu en lap på regelsættet. Det er svært at have en holdning til.

Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte husleje.

Det er selvfølgelig fint, at man prøver at gøre det enklere at regulere huslejen, men det virker som om, at det ikke bliver enklere i sidste ende, for ministeren skriver, at huslejen skal ”ajourføres” efter en periode…

Enslydende bestemmelser fjernes så de kun fremgår af en lov.

Det er fint, at man prøver at gøre lovgivningen mere overskuelig.

Forslag for organisationernes enighedsliste.

Her bliver man for alvor træt, for ministeren skriver:

Udlejer- og lejerorganisationerne afleverede i 2008 en enighedsliste med 57 punkter, som efter organisationernes opfattelse ville forenkle og modernisere lejelovgivningen.

Siden da har ministeriet i samarbejde med organisationerne søgt at udmønte forslagene i et udspil. Dette arbejde har imidlertid måttet stilles i bero, da ikke alle organisationer ønskede at deltage i færdiggørelsen af arbejdet.

For ikke at spilde det store arbejde, der er lagt i forenklingsarbejdet, vil der i et kommende lejelovsforslag blive indarbejdet en række punkter fra enighedslisten, som organisationerne og ministeriet var enige om.

Det viser med al tænkelig tydelighed, hvor langsomt det går, og hvor meget vi trænger til at der er nogle politikere, der tør læne sig ud – og lave nogle nye bedre regler.