Et stort udbud af meget ens lejeboliger presser nu lejepriserne lokalt i hovedstaden og giver visse investorer udfordringer. Udlejerne skal blive dygtigere til at differentiere boligproduktet og arbejde med servicekvalitet, hvis ikke lavere leje skal være løsningen.

Cirka 6.000 nyopførte boliger både i 2017, 2018 og 2019. Udbuddet af nye boliger i hovedstaden lader umiddelbart ikke til at have tabt af pusten. Og dog alligevel anes nu de første sprækker i murværket: På grund af mange næsten identiske nye boliger i f.eks. Ørestaden og på Holmene i Sydhavnen bliver det nu sværere at hente de forventede lejeniveauer hjem.

’To måneders gratis husleje’
Hos Cobblestone oplever vi i stigende grad eksempler på, at udlejere i områderne med stort udbud af meget ens byggerier gør en række krumspring for at undgå en direkte nedsættelse af lejen.

I det ’nye’ Sydhavnen og især i Ørestaden er der inden for de seneste 12 måneder kommet omkring 1.000 nye boliger. Funktionelt og designmæssigt er boligerne relativt ens, og derfor konkurrerer udlejerne benhårdt om lejerne. Vi hører om nye lejere, der, hvis de skriver under på lejekontrakten, f.eks. modtager en eller to måneders gratis husleje, et lavere depositum, eller en klækkelig rabat efter en vis lejeperiode. Dette er et meget lokalt problem og ikke noget, man i samme grad hører om i de gamle bydele eller Nordhavnen.

Hos vores samarbejdspartner Cushman & Wakefield | RED, der rådgiver virksomheder og ejendomsaktører på det danske ejendomsmarked i bl.a. værdiansættelse, lyder vurderingen, at udlejerne i Ørestaden og Sydhavnen bestemt ikke er glade for at file i lejeniveauerne. Lavere leje forringer værdien af ejendommen. I sidste ende kan det få konsekvenser for videresalget af den.

- I øjeblikket er der nok så mange lejemuligheder i de pågældende områder, at det er svært at hente fuld leje i alle ejendomme. I Ørestaden og Sydhavnen opererer udlejerne med en forventet udlejningspris på 1.600 til 1.800 kr. pr. kvadratmeter. Men ofte er der her en psykologisk skillelinje ved omkring 15.000 kr. om måneden per lejlighed. Der er ikke for mange lejligheder i områderne. Udlejerne har relativt nemt ved at tiltrække nye lejere. Det kan de gøre ved at nedjustere huslejen, forklarer Managing Partner, Nicholas Thurø.

Behov for flere services i ejendommene
Hos Cobblestone mener vi imidlertid ikke i, at reduktion i lejen er den eneste, endsige den bedste løsning på problemet. 

I stedet anbefaler vi, at man gør mere ud af lejeboligen som boligprodukt, og at ejendomsejerne i samarbejde med os bliver dygtigere til at knytte beboerne tættere til bopælen. Lejeboligudbuddet er anonymt og alt for ens. Udlejerne skal skabe miljø om boligen og kæde ejendommene sammen med en række fordele, som gør hverdagen nemmere for de kommende lejere:

Fitness, lejecykler og kajakklub
Kommende beboere skal have tilbudt mulighed for fitness i ejendommen, måske en kajakklub og vinduespudsning, cykelservice, renseri mv. Der skal være gode muligheder for at modtage pakker samt mad til køleskabet, og så kan der eventuelt være en delebilsordning. På den måde differentierer man sig på service i stedet for pris.

Tester lige nu beboer-app
Hos Cobblestone er i øjeblikket ved at udrulle et sådant servicekoncept, understøttet af en beboer-app. Det sker i første omgang på en ejendom i Ørestad, men om kort tid vil vi tilbyde løsningen bredere. Ved hjælp af app’en kan beboerne både vælge praktiske services og opbygge sociale relationer i og omkring ejendommen.